ブログも閉鎖中かな
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長年やってきました。それこそ2002年からやってきましたが、最近さぼり気味と諸々で更新できていません。そろそろブログも閉鎖してfacebookに移行する時期かもしれません。
告知事項などもありますし、活用はできるのですが、細々と続けるべきか思案中ってところです。
facebookの方は以下リンクください。
株式会社エージェントサービス
ちなみに告知事項です。
5月12日より5月20日まで海外研修旅行でお休みします。メールはいつながります。 |
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不動産投資2
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昨日の続きです。
投資とローンの問題
住宅ローンと根本的に違いますから注意くださいね。
投資という名目でのローンはかなりハードルが高いですから適正物件であれば頭金３割とか必要なのが一般的です。もしくはそれなりの担保などです。適正物件でなければ頭金10万円とか1割でも融資可能な場合があります。
適正といっても私の基準ですけど、頭金10万円で買えるのは新築ワンルームなど業者提携ローンがあるもの。でもその分利益がごっそり乗っているからリセールバリューなどは期待できません。
頭金1割とかは地方の表面上高利回り物件、収益還元法により融資する金融機関扱いです。でもそこには疲弊する地方の事情とか入居率とか20年後の事とか一切考慮されていませんので今買うときはいいけど将来の破たん予備軍です。
私の意見ですし、私が考える投資基準です。私は売ったら終わりのコンサルはしないんです。
株式会社エージェントサービス |
不動産投資
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借入金利3％ 表面利回り7％ 買うと差引4％儲かる。銀行預金金利が0.01％だから仮に5000万円投資すると年間120万円の儲け
単純にはその通りです。でもそんな単純だったら誰でも不動産投資して老後の心配ありません。年金問題もなくなり消費税も上がりません。めでたしめでたしです。
たくさんの問題というかリスクもあります。投資用不動産を持っているだけである日突然過失致死で刑務所に入れられる可能性だってあります。たとえばシェアハウスなんか多く問題を含んでいますね。
一戸建てを改造して共同で住めるアパートにして高利回りを確保する。都内なんかもよくあります。
人に貸す住宅の場合は建築基準法も厳しくなります。避難経路の確保や防火対策、避難対策、用途変更申請などこれを怠って万一火事で逃げ遅れた人が亡くなった場合、適正な建築基準を満たしていなければ所有者は罪に問われてしまうケースが考えられます。
つまり建築基準を満たしていない物件で賃貸業を営んだ責任ってやつです。
共同住宅（シェアハウス）は２方向避難通路を確保しなければなりません。これが満たされていなければ建築用途違反ですので注意ください。火事でも出されたらオーナーは逮捕されちゃうかもです。また間口も3ｍ以上とかいろいろあるんです。
これだけでもプロの知識は必要ですよね。それ以外に入居率なんかも重要です。地方物件は確かに高利回りですが、入居率が悪ければ結局は低利回りです。そして新築と中古でも入居率は違うのにローンの支払いは新築でも築20年でも同じという問題もあるんです。
投資は当然ですが、先々の事を考えて行います。目先の事だけ考えてはダメなんです。
そんなアドバイスをしているのが弊社です。
と宣伝でした。
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明日は出張
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明日は新潟出張です。出張自体も会社を立ち上げてからは多くはないのですが、新潟は久しぶりです。もともと何故か縁のある県なのですが、10年ぶりで楽しみです。それが今回は大雪みたいですね。
最初はバブルの頃です。地方都市開発をやっていました私の担当は新潟でした。新潟、長岡エリアで何十億も物件仕入しました。作ったマンション総戸数300戸位はあると思います。この会社は倒産しました。
次は新潟県の本社がある不動産会社に就職しましたので本社や研修、会議などではよく行っていました。この会社も倒産しました。
今回は特に張り切った業務ではありませんが、人と人を紹介するだけで利益も何にもありませんが、お世話になっている人なので半分ボランティアです。弊社は倒産しないよう頑張ります。
ちなみにチケットですが、宿泊8000円 新幹線往復20,000円かかりますが、旅行代理店経由でパッケージツアーとして購入したら20100円でした。いろいろな裏ワザがあるんですね。
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雪
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雪です。明日も雪かもしれないそうです。
お怪我などされないように気を付けてください。雪でも台風でもわかっていればある程度対処できますよね。
私は転ばないような靴（この間雪深い温泉に行ったのでその時買った防寒用ブーツを出動させます）
転んで頭を打たないように帽子をかぶり手袋をしてなるべく荷物を持たない、時間のゆとりを持って行動する。などしています。車も極力乗りません。できる限り外出もしないで日当たりのよい道を選んで歩いています。
でも仕事をしていればなかなかそうも言えませんよね。充分気を付けてください。「君子危うきに近寄らず」です。
台風だって同じです。台風の日は安全な家でじっとしているのが一番です。
住宅はシェルターなんです。だから安全な家が必要なんです。地震の時だって安全な家というのはあるんです。古い家に住んでいる人はなるべく早く今の耐震基準の家にしましょう。リフォームで補強する方法もあります。
とりあえず不安なら耐震診断を資格のある建築士事務所に依頼しましょう。自治体から補助金だって出るんですから。命には代えられないでしょ？
詳しくは政府インターネットTV 「徳光＆木佐の知りたいニッポン」あなたの家は大丈夫？耐震診断・耐震改修
でわかりやすく解説されています。
昭和56年以前の建物は危険です。
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