『大地震発生！大家さんの責任は？』その２ 大家さんが破産する？
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写真関東大震災 赤坂見附の倒壊家屋 国立科学博物館蔵 『大地震発生！大家さんの責任は？』その２《地震は不可効力ではないのか？》《大家さんが破産する？》 １９９５年１月１７日（午前５時４６分）、借り主の数人の若者たちは神戸市内にある築４０年の
賃貸マンションの各室に住んでいました。そして、阪神淡路大震災が発生し、１階は完全に押しつぶさ れ、数名の若者が圧死しました。 《借主の主張》 死亡した若者の親たちは、貸主に対して３億円以上の損害賠償を請求しました。請求の根拠は以下
の内容です。 ��『この建物が建築当時の建築基準法が定める技術的水準に適合しておらず、特に地震で発生する 水平力がに対して、効力が皆無であった危険な建物で、建物に瑕疵があったことは明らかである』 ��『また建物の各室の仲介を行った不動産会社にも、建物の構造について虚偽の事実を伝え た債務不履行及び不法行為責任がある』 《貸主の主張》 これに対し貸主は以下内容の主張をしました。
『建物は建築当時の耐震基準を満たしており、１階部分が崩壊したのは、予想を超える大きさの地震が原 因であるので、建物の崩壊にともなう被害は不可効力であるので貸主には責任はない』 《裁判所の判決は？》 以上、借主・貸主の主張に対して、１９９９年９月２０日の神戸地裁の判決は『貸主は合計１億２
９００万円の賠償をせよ』というものでした。 この建物は建築当時の建築基準法に適合していない'（違法建築）なので、貸主は損害賠償責任 を負うという内容です。この判決でも民法７１７条『土地の工作物である建物に瑕疵があり、これ によって他人に損害を与えた場合は、建物所有者は損害賠償をしなくてはならない』に基づき、貸主が責 任を負うと判断されました。 今回の建物は設計上構造計算にも疑問があり、施工上も配筋等問題があったため、責任を問われ るのは仕方がないかと思います。しかし、建築当時の基準を満たしているものの、築年数が経って 基準に適合しなくなった（そのような建物は数多く存在します）場合の判決はまだありません。 この判例では、神戸地裁は、建物の瑕疵と地震という自然災害が合わさって建物が崩壊したと認めた上 で、『大地震による不可効力のため、請求金額の５割は減免するが、残り５割は建物所有者 に責任を負ってもらう必要がある』と判断して損害金額１億２９００万円の損害額を算出しました。 仮定の話ですが、建築当時の基準を満たしているものの、築年数が経って基準に適合しなくなった場合 でも、１〜２割り程度の賠償金額は認められる可能性があります。その場合、貸主にとっては、大地震が 発生した時、損害賠償請求によって破産もしかねない恐ろしい現実'が待っています。 ホームページアドレス http://www.c21heiwa.com
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前回の記事と同様、恐ろしい判決です。”貸主”も”借主”も大地震という自然災害の被害者である立場だと思うのですが。何か釈然としません。
2007/11/14(水) 午前 9:01 [ 不動産子 ]
お互い共生できるような仕組みづくりができればいいのですが・・・もちろん、想定内のことを精一杯やっているという事を前提に。
2007/11/15(木) 午前 6:36
不動産子さん、おはようございます。
資料によると、この建物は、昭和３９年に建築されマンションれ、貸主は築１６年後に取得して、賃貸していましたが、築３１年後に阪神淡路大震災がおこり、借主が死亡し、建築当時の欠陥が判明し、貸主に民法上の「工作物責任があるとされました」
建築基準法はこの建物が建築された後の昭和５６年に改正され、耐震基準が強化されましたが、阪神淡路大震災は現行の想定設計震度をも上回る規模のものでありました。しかし、判決は、この建物が仮に建築当時の設計震度による最低限の耐震基準を満たしていても、地震による倒壊は避けられなかったと推定できるが、建築当時の基準により通常有すべき安全性を備えていたとすれば、倒壊状況は大いに異なっていた考えられるとして、建物に設置の瑕疵（キズ・問題）があると認定しました。（月間不動産流通・不動産トラブルとその判例より）
そして、地震による損害発生の責任が５割あるとされましたが、大家さんにとってはとても厳しい判決です。
2007/11/15(木) 午前 9:23
ぽかりさん、おはようございます。
裁判は人間が人間を裁く制度です。その時々の社会の動向、世論、裁判官の主観、時の権力に対する思惑などが複雑に交じり合って、判決が出されます。
「人間が人間を裁くことの限界」を常に感じます
2007/11/15(木) 午前 9:24
いつも貴重な判例情報を頂きありがとうございます。
う〜〜ん。恐ろしい。
我々が普段何気なく扱っている建物に、こんな形で瑕疵担保をしなければならないとは・・・。
基準法どころか、確認すら受けていない建物も数多く存在する世田谷区で薄ら寒い思いで読みました。
これからは賃貸の「重要事項説明書」にも「耐力上、基準法の耐震構造ではない」と言う項目をつけ、「大地震の際には身体財産の補償はしない」と、一筆入れたほうが良いのでしょうか。
2007/11/15(木) 午後 9:41 [ こはな ]
昨年４月より、重要事項の説明義務に、「アスベストを使用しているか、いないか、の調査の有無」の件と「新耐震以前の建物には、耐震診断をしているのか、いないかの有無」が義務付けられましたね。
私は、その場合「耐震診断をしていないので、大きな地震が起こった場合、壊れるか、壊れないの、わからない」と必ず契約者の方に説明します。「大地震の際には身体財産の補償はしない」と、一筆入れたほうが良いのかもしれません。でも、瑕疵担保責任を免れるのは難しいですが。
kohanaさんがおっしゃるように、「基準法どころか、確認すら受けていない”違法”建物も数多く存在する」現在の日本で、借主が法的責任を貸主に問い出したら、大変な問題になりますね。
2007/11/16(金) 午前 9:04