何気に・・・

久々に不動産ネタを書いたらムラムラと燃えて来まして〜

 

 

 

飲みに！！

 

 

 

じゃなくて今後の展開に関して書いておこう。

 

 

現在はアパート１棟６所帯と貸家１軒、そんで月極駐車場をやってるわけですが、アパートの敷地は14０坪ほどが空いてるわけです・・・今は月極駐車場としてますが、そこに２棟目を建てるか？？それとも貸家を３〜４軒建てるかを考えてます。

もちろん何もしないって選択肢もあるけど、有効に所有地を活用するのには賃貸物件を建てるのが一番だろう。

そんで、何所帯にしても１所帯あたり７００万円以下で物件を作るのがリスクも少ないし安定した経営が出来る分岐点だと思ってます。(１所帯２０坪の場合)

 

貸家の場合は３〜４棟まとめて建てるので激安でなければ契約しません。

出来れば１棟６５０万円かな？？

 

ＲＣのアパートの場合は６所帯で４２００万円ですね。

 

・・・

 

大分前にレオ○レスの営業マンの話を聞いた時には建築費は坪単価じゃなくて１世帯いくらって計算をすれば分かりやすいって言ってました。

たしかに家賃は坪いくらじゃなくて１部屋いくらですからね。

 

その営業マンが言う１所帯とは１ルーム１０坪で８００万円！！

 

ま〜　そういう単価で建てた人も居るのですから凄いです。

 

どう考えても重量鉄骨でも建築費は坪４０万円以上は出しません！！って考えの私とは話が合うわけでもなく破談になりました。

 

大東○託は３０年家賃保証！！とかって最近は言ってるようですが、当時は１０年単位で契約を更新するとかって言ってて・・・胡散臭いのと、家に来た営業マンに同行してきた上司って人がヤクザみたいだったので止めときました。

たしか建築費は坪単価で６０万円位じゃなかったかな？？

 

これも木造なら坪単価で３５万円以上出しません！！って考えてましたので話になりませんでした。

 

プレハブメーカーは基本が坪４５万円で、そこからオプション工事とかってのでドンドン建築費が上がって行って・・・

 

最終的には外構工事まで入れれば６０万円を超します。

 

これも無理です。

 

 

最後に話を聞いた地元の建設会社は外構から何から全部含めての価格提示なので安心できます・・・

 

たしか最初の見積もりは５８００万円だったかな？？

 

それを５０００万円まで値切ったんだよな〜

 

やってやれないことはありません。

 

 

最終的にはエアコンと熱交換型の換気扇(ロスナイ)を追加して５０万円足してあげた記憶があります。

 

 

そんな経験をしてて思いましたが、ハッキリ言ってプレハブメーカーのマーケッティングはなかなかですね。地域ごとに家賃設定や間取り、そして周囲の住宅との調和を考えたデザインを提案してくれました。

 

・・・

 

それをパクったんですけどね。

 

 

ヤッパリ専門にやってる会社って過去の経緯や地域性を勘案した企画を出してくれます。

地元の建設会社じゃそれは無理です・・・

 

だけども安い建築費で下請けも地元業者だけでやってくれれば私も助かります。

 

 

緊急時の対応や、何かあった時に直ぐに対応してくれるのはヤッパリ地元業者ですから・・・・

 

物件を新築するのには多額の借り入れが必要だし、入居者が居なければ大変だ！

って言う人も居るけど、新築は自分の理想の物件を好きな時期に好きな仕様で建てれるってメリットもあります。

※例えばですが、地下に物置を作って・・・って思っても新築じゃないとムリでしょ。

 

 

 

新築するのは業者を喜ばせるだけだ！！

 

 

新築するのはバカだ！！

 

 

とかって寝言みたいなことを言ってる人も居ますが、どういう金額で契約するかは個人の自由だし、結果的に自分が儲かれば良いんですよ。

そもそも適正な利益を出してあげないと誰も工事をやってくれないし、無理に値切れば手抜き工事につながるのです。

間取りを見直したり着工時期を変えたり・・・ある程度は建築業者の言い分も聞いてあげて譲る所は譲り、要求するモノは要求する(裏金じゃないですよ)

建築費だけで論じるのも愚かな事だし、机上の利回りだけで夢を見るのも同じ、１０年後・２０年後に自分にとって資産になっているのか負債になっているのかを考えて行かないとね。

 

新築だろうがボロ物件であろうが所詮は投資なわけで、自分が納得してやってるんだから好きなようにやれば良い。

 

 

 

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

 

 

そんなわけで次回も地元業者を交えた提案型の競争をやってもらうことになるだろう。

そうする事によってより良い間取りに安い建築費、しかも最新の設備を選ぶことが出来るわけです。

 

４年後には世の中がどうなってるかなんて誰も分かりません。

今の総理大臣が牢屋に入ってるかもしれません。

 

先の見えない時代だから慎重に慎重に・・・

 

絶対に失敗しない投資はないけれど、失敗と言うリスクを限りなくゼロにする手法は有るだろう・・・

 

その手法を考えて行かないといけません！！

 

 

 

 

 

よ〜し！！

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

次はドコのパクるかな！！

(偉そうな事書いてんのにオチはこれか！！)

不動産投資は足算、引算だけなので簡単です…ただ決断が難しかったりするんだなぁー
土地…遊ばせてたら損してます。作っちゃいましょー

[ハピ造]

我が家の隣に出来た３階建て９世帯アパートも、どこっかからパクッたのでしょうか・・
ダイ＊ハウスでしたけど、坪単価が気になってきた・・

ヤッカン様 そうそう・・・ようは自分にとってプラスになれば何でもいいのですよ。
サラリーマンをやってる間は手が掛からなくて安定してる大家さんって楽で良いです。

ハピ造様 いえいえ、ハウスメーカーは研究所までもってますのでパクる事はないでしょう。
３階建てとなるとケッコウな単価になってると思いますよ・・・

ま〜最終的には私がパクりますけど。

おはようです、とほほさん＾＾

僕が以前不動産屋をしていた時に北海道の辺りで
２０坪で５００万円位の新築で建ててくれる会社が
パンフレットを送って来ましたがまだあるんですかね？
中々シッカリした物件だったように思いますが！

魔術師様 おはようございます。
北海道の業者は非常に安くて当地でも話題になった時期があります。
青森の建築屋さんに聞いたら、大型物件とかになると船で資材を運んで建てちゃうそうなんです。
砕石やら生コンやらが異常に安くて青森の業者じゃ太刀打ちできないとか・・・

私の知り合いも北海道で建築関係の仕事してる人が居るんですが、あちらの物件って寒さ対策もあって非常に合理的に出来てるそうです。
建ててる時の手間も最低限にしてるみたいですので安いそうです。

新築するバカのお陰で中古物件で儲けやうという人が多いですが新築はいろいろ自分の夢がありますからね。諦めた大家さんも相変わらず夢を楽しんで、いろいろ建築業者と話してますが、やはり建築費が夢を妨げますね。原発事故や北朝鮮の原爆を想定した地下防空壕付きアパートは無理でした・・・

[株太郎]

とほほさん所は、相続税対策も必要そうだし、もう一棟必要かも知れませんね
一戸建て風って面白そうですね

世の中「先人の知恵の集積」ですから、
パクるのは悪い事ではないですよのぅぅぅ。
賃貸戸建だって最近認知されたマーケットですから、
みんなパクりまくっている訳ですのぅぅぅ。

140坪あればいろいろ考えられますのぅぅぅ。
羨ましいのぅぅぅぅ。

高齢化現象がどんな産業でも首をしめるのですかね？より丈夫で良い商品は長く使用する事ができる、人も物も同じで技術の進化で、その反動が新しい物の誕生の抑制て感じもありますが。最近特に思うのですが。数十年後、数年後、１年後、半年後、明日、今日、今、日本はかなり
未来まで考えないと、駄目な人間と思われるのか？それが優秀な民族なのか？それともこの辺の様に今日、明日の事の生きる本能が良いのか、

やはり。先の事が大事かな？ありとキリギリスの話あれは生まれた国や教育や家庭によりどちらの選択か微妙に感じてる今日なんですが。。。

とほほさんのコメ欄でブログ更新した感じが最近ボケてますのでm(__)m

で新築、経済効果大ですので是非相手の言い値でm(__)m、でまたまた

浮いたお金で従業員が夜に繰り出す！これが経済の基本ですよ(笑)

そう言えば 飲み屋でお友達になったヤクザ屋さんみたいな人。後でわかったんですが 大和ハウスの所長さんでした。やっぱりこの業界って･････ でも全国展開している企業さんの情報は 侮れませんよね。
昔 お付き合いのあったセブンのフィールドＣさんのパソコンには、住所と基本情報を入れるとすごい量のマーケティング情報が出力できました。
後は、知恵比べ。とほほさんのアパートは、アパートとは呼べない位に
素晴らしい物件と思います。
そんなレベルの物件をもう２棟新築で、とほほ家は安泰ですね。

私も以前人事をやっていて 社宅探しをやっていたので、とほほさんのアパートは、
えっ！高そう････と思いました。
ちなみに 独身は ワンルーム。妻帯者は ２ＬＤＫ／３ＤＫでした。

無知也様 たしかに中古を安く買ってリフォームして貸し出して儲けるって投資もアリだとは思います。
だけども新築を全部否定するのは行きすぎですよね・・・
新築だって適正価格で建てれば良いわけで、それで利益が出れば投資として成り立つのですから。

私は好きな建物を建てて入居者に住んでもらって利益を得るってスタイルを貫いて豊かな老後を迎えたいです。

株太郎様 相続の問題も頭が痛いです・・・
母にはこの先２０年は生きてもらわないといけません。

いつの間にか相続税が増税されてたりで困りますよ。

トム様 面積は広いのですが・・・間口が１８.５ｍで奥行きが５５ｍですから・・・
一番奥にアパートが建ってますので手前側を有効活用するんです。

通路を確保しなくてはいけませんのでかなり制約も受けます・・・

だけど・・・

元々タダの土地ですからキッチリ儲けないといけません。

papathuy様 当地は国内有数の少子高齢化地域です。これといった産業も無いので人口が減って行くのは間違いないです。
こういった地域で大家業をやって行くのには市場を冷静に見るのとキチンとしたプランを考える事が必要になります。

建築をお願いする会社にも適正な利益を計上してもらって、値切るとこは徹底的に値切ります。

そうすれば早く返済できるので３棟目も有るわけで・・・

それを餌に値切り交渉をします。

コースケ様 まずは建築費を下げてプレハブのアパートと同じ家賃で貸すのがコツですね。
そうすれば建物自体の力で入居者が集まります。
後は不動産屋さんとかの協力で優良な入居者に長期で住んでもらえるような形にするのがベストです。
私もいろんな会社の企画や情報をパクリながら最良の仕様や間取りを考えて行きたいです。

それで１棟目は上手く行ったから・・・

２匹目のドジョウも逃がさないようにします。

[こはな]

「時代にあったニーズを！！」
なんて言っても、「んじゃ月日が経ったらどーすんだよ！！」と突っ込みたくなる今日この頃の建築メーカーです。
意外に江戸時代の「長屋」なんていいですね。
八っつぁん、熊さんが住んでて共同キッチンに「井戸端」なんかがあったりして。安普請だけど暖かいコミュニテーが取れて、たまに「炊き出し」やったり・・・・。

避難所じゃねーか！

こはな様 不謹慎ですが、息子がＴＶに映る避難所を見て自分も住みたいって言ってます。
人が沢山居て楽しそうだって・・・芸能人とかも来てにぎやかだとか・・・
そういう見方も有るんですよね〜

こうなったら敷地内に井戸でも掘ってキャンプファイヤーも出来るように造りますか。
そんで洞穴みたいな感じにして迷彩服着せて・・・

アルカイダじゃね〜か！！

[がらくた・おやじ]

面白いですネ！！勉強になります。
色々な人がいる。大家さんも、店子さんも、地域性も、年齢層も、単身者も、家族持ちも・・・・・だったら、どうするんだ？？？

家賃なんて、世間相場で、建築費も世間相場、だったら、・・・好きな物件で、好きな人に住んでもらう事。嫌な奴には住んでほしくない。
ササと、出て行け！！！店子・・お前は引っ越しができるが、大家は引っ越しができない。
大家・管理人は弱い体質ではなく、強者になる必要がある。
経年劣化で、築古になるのは、当たり前、
だから、どうなんだ！！いつでも、生き生き、元気な物件だけが生き残る。

そう思って、今日も、玄関のガラス戸を磨いてきました。

それしかできません・・・管理人としてはガラス磨きぐらい。

パクるのは大事ですよ。

私は家具をDIYする時に島忠やニトリに何度も行ってパクリましたもん。

そうなんですよね〜いい立地に土地を持っていれば、素晴らしい建物を安く（適正価格）で建て、管理をしっかりすれば素晴らしい投資になると思います。
問題は需要と供給のバランスが崩れていることでしょうか…人口は減る。旧い物件はリフォームして競争力を取り戻している。新築は建つ。
その時に生き残るのは、上記に書いたように立地が良く、メンテナンスフリーの良物件。サブリースとかで営業マンの営業トークに騙されて、フレハブや木賃、鉄骨の物件をＲＣ以上の単価で建てている家主は、、、いうまでもないと思います(^_^;)

[らっきー]

かけられる金額とどれだけ儲けるかによりますが
マンションは新築が一番儲かると思っています。
新築で自分で何年かすみながら返済し
飽きたら貸す・・・のが一番利益が大きい気がします。
最終的には売れますし・・・
いい時期住めるし。
坪６０万は戸建の基本的な金額ですね、メーカーの。
うちの親も安く地元業者で建ててもらっていましたが
大差はないかもしれませんね。
暖房効率が悪い気もしますが、自分で住むんじゃないしね・・
見た目ですからね！！！

[兼業大家]

父母が相次いで他界したので、相続税対策は不要となりました。納税あるのみの身です。
とほほさんが数年後に建てる物件、十年後に小生がパクります。(オマエに十年後は・・・・・・・無い!)

不動産投資は硬くて 良さそうですね、。

私は 生き物の投資をしてしまいました（汗）

言葉も通じない人たちと共同で、、、、（滝汗）

リスクが多いかなと 後悔していますが 息子は立てど

後悔は先に立たず、、、、。

そのうちブログネタにします。

今も不動産投資っていいんですか？

がらくた・おやじ様 玄関のガラス戸を磨くなんて・・・お疲れ様です。
大家ですので労働力の投入は仕方ないですね。
私も掃除や草の処理はやりますよ・・・それ位はやらないとね。
住んでる人も色々です・・・

文句だけは言われないように管理していきます。

テキトー仮面様 ヤッパリ良いものは良いですからね。

徹底的にパクって行きましょう。

フェリシダード様 大家業って建てた時点で勝負アリって感じですよね。
建築費が１割違えば返済だって全然違うし、中古だって買う時点で幾らで買うかで大概は決まってしまいます。

安く建てて適正家賃で貸してれば入居者は居るものですから・・・

ＲＣって安く出来るの皆さん知らないんですよね。

うちのなんか木造並みですよ。

らっきー様 新築のプレミアムってありますからね。
最初の４〜５年は黙ってても人は入るし、家賃だって高めでも貸せます。
ＲＣは固定資産税も５年間半額だし、火災保険や地震保険も安いです。

そんで１０年経っても古臭くならないのがいいです。

貧乏兼業大家様 いえいえ・・・ご子息に相続税が圧し掛かりますよ〜

イカサマ会社作って節税しましょう。

hide様 どうぢてもサラリーマンをしながらですから手が掛からないのしか出来ないのですよ。
そういう見方をすれば大家業しかなかったわけです。

株は大損した状態で塩漬けだし・・・

投資って言うよりも家業って感じです。

びっくみ様 儲かる商売ではないですね・・・
我が家も完成後１円も家賃は使ってませんよ。

完済したらお小遣いにします。

とほほさん、こんにちは！

私はてっきり駐車場の方がメンテの費用もかからず、楽に儲かるものだと思っていましたが、実際に賃貸マンションを建てた方が、投資になりますか？

みらくる様 駐車場は手は掛からないですけど賃料が安すぎて・・・
我が家でやってる駐車場の１箇所は１２４坪の土地で月の賃料が満車でも５万円行かないです・・・
それでも税金は毎年１０万円・・・

効率が悪すぎますね。