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駐車場のアスファルト工事が終わり、
管理看板を設置しました。
 看板は、いつもお願いしていますアートブレインの上田さんが工事をしてくれました。
 いつものごとくバッチリ
 設置できました。 もともと一戸建ての家がありました。
解体して月極駐車場にし、１１台ある月極駐車場は、全てご契約！
月極駐車場の経営は、ローリターンでありますが、
大きな借入がありませんのでリスクの少ない事業です。
但し、立地の選定には我々プロの目
 が必要ですね。ちなみに、この土地は、広告が出る前に売買が決まりました。
良い立地はすぐに転売できるのです。
これもポイント！ですよ。
＜極意＞ 不動産は、動産でなければならない。
古荘都市開発 www.furu-sho.com |
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不動産を所有されている方は、
固定資産税等の納税通知書（明細書）と納付書が届いているころだと思います。
固定資産税の納付は、年４回になっており、その第１回目の納付期限が５月３１日です。
「家賃収入は年々下がっているのに、固定資産税はなかなか下がらない。」
というご不満の声を聞きます。
そもそも固定資産税の評価の見直しは、
３年に一度ですので毎年下がるものではありません。
全国の市町村に入る固定資産税は、なんと９兆円。
彼らの給与ともなるので、大事な財源です。
固定資産税は、土地と建物にそれぞれ掛かります。
※ちなみに、大型船舶も不動産で、評価は不動産鑑定士によって評価されます。
船舶の損害保険を取扱う海上火災保険会社の社員の中には、
超難関試験の不動産鑑定士の資格を持った方がいます。
さて、土地の評価は、宅地が高く、山林や農地（畑や田）は、評価が低いのが通常です。
宅地の中でも、駐車場などに利用できる更地の評価は、
減免などがなく最も高くなります。
固定資産税を減免させる為には、戸建住宅、賃貸マンション、賃貸アパートといった
住居系の建物を建設するとよく、その減税効果はあります。
しかし、だからと言って、安易な建設はおすすめしません。
次は、建物です。建物の種類・用途によって、建物の減価償却期間が異なります。
減価償却期間が長い建物ですと、経済的残存価格が長く残り、資産価値が高いとみなされ、
同じ規模の建物でも、固定資産税が高くなります。
●鉄筋コンクリート造の住居系の減価償却期間は、４７年。とても長いです。
●重量鉄骨造の住居系は、３４年。
●木造の住居系は、通常２２年。
簡単な見方をすれば、木造は、鉄筋コンクリート造の半分で償却してしまいます。
となれば、頑丈で強固な鉄筋コンクリートが、建設にあたり適当なのか、
検討することも必要があります。
あと、分譲マンションにお住まいの方は、鉄筋コンクリート造が通常ですから、
これもまた、木造住宅の方より、固定資産税の支払いがいつまでも高いです。
私の事務所があります熊本市の中心商店街は、防火地域であり、
テナントビルはおおむね鉄筋コンクリート造・鉄骨造（耐火被覆）で建設されていますので、
なかなか減らない固定資産税の分類に当たるのです。
いずれにせよ、不動産を取得する前に、固定資産税がどれぐらい掛かるか？
概算を算出しておくべきですね。
不動産のことなら ⇒ www.furu-sho.com
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先月、引越しをしてちょうど１ヶ月になりました。
引越しした後、
各業種の免許権者（宅建業・建設業・設計事務所）、取引銀行への住所変更の手続き、
とやるべきことがたくさんあります。
また、各種書類、物件資料などに記載している住所の変更も時間を要しています。
特に、熊本市は、４月から政令指定都市として施行され、
【中央区】という地名が必要になって、文字数が増えていますからね。
引越しは、本当にエネルギーが必要でした。 あ〜疲れた（ふ〜。
それで・・・・・ブログも休んでおりました。
営業もそうですが、ブログも再開しないとね。。。 |
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ゴールデンウィークをいかがお過ごしですか？
あいにく、天気はちょっと雨まじりの日もあるようです。
こんな日は、不動産に興味がある方は、ご自宅で、物件検索サイトを見るのもいいかもですね。
さて、最近、ご来店いただくお客様より耳にします・・・・・・
●●不動産の物件サイトを閲覧して、いくつか関心のある物件について尋ねたら、
○○は決まりました。○×も決まっていますね。・・・△△は、あると思いますが？
と答えられ、この不動産会社は適当に広告しているのではと感じました。
さらに、そのお客様より・・・・
●●不動産だけじゃなく、○○○不動産、・・・・いくつもあるんですよ。
不動産屋さんって、みんなこんな感じなんですか？
・・・・・・・と言われてしまいました。（この傾向は、年々増えているようです。）
広告を掲載する前の状況は、おおむね・・・・
①不動産会社が、物件の入退去管理を任されて、きちんと空室情報を把握しておけば、
物件サイト（広告）に出すことはない。
②物件を複数の業者に依頼された大家さんが、契約が決まったことをきちんと伝えれば、
物件サイト（広告）に出すことはない。
③前記に関わらず、定期的に大家さんに尋ねるなど、普段から空室状況を把握しておけば、
物件サイト（広告）に出すことはない。
など、まず、不動産会社が取扱う物件の状況を把握しておくことが大前提です。
しかし、不動産会社の一部が、空室でない状況を知りながら、
あえて物件検索サイト（自社ホームページ内のも含みます）などに掲載しているのは、
明らかに、何も知らず物件を探しているお客様に対してのマキ餌でしかありません。
これを、おとり広告といいます。
おとり広告は、売上を上げるための手段です。違法と知りながら行っているのです。
「法令順守」とコメントしてあるのは、？？？ですね。。。
なぜ、そういう状況になっているかです。
不動産会社が、物件を掲載するのに、雑誌や新聞などの広告媒体に比べ、
物件検索サイトなどインターネット上に掲載する手間と費用が、かからなくなったからです。
掲載コストが下がれば、マキ餌をまきやすくなります。
ご来店いただいたお客様に言われ、●●不動産以外もいくつか不動産会社のサイトを見てみましたが、
１ヶ月〜３年前から営業されている店舗物件を掲載してあります。
先ほど、おとり広告は違反と言いましたが、
そもそも、宅地建物取引業法という法律には、広告規制に関する法律があります。
また、その他に、景品表示法という法律もあります。
しかし、ほとんど機能していないザル法（ザルのような法律）に近いものがあります。
取締る方もあまりやる気がないと思います（いい加減な制度です）。
残念ながら、物件を探されたいるお客様の多くが、
このおとり広告も含めて、お問い合せをされているというのが実態だと思います。
私たちが取扱う店舗物件は、
お客様の人生を会社の業績を左右する、真剣勝負！
と思っていますのです・・・・
客引きパンダ的な広告、魚のマキ餌的な広告、いわゆるおとり広告を掲載することは、
真剣に物件をさがしておられるお客様に対して、失礼な話。
ですから、
貸し店舗・事務所・店舗用地など事業用不動産専門の
古荘都市開発 www.furu-sho.com は、一切行っていません。
もし、新鮮な情報、特段な情報を得たいとお考えならば、
まずは、ご来店いただいて、お客様のご計画をお聞かせ下さい。
それが、確かな開業への第一歩になると思います。 |
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 ただいま、ｍｏｃｏｓ５月号が発売中です。
 当社の記事が載っていますので見て下さいね
 当社が店舗工事をした写真が載っています。
ＹＥＬＬＯＷさん
Ｓｈｅｌｔｅｒさん
ツノ レストラン＆カフェさん
当社は、熊本では、数少ない店舗・事業用を専門に取引している不動産会社です。
＋
また、不動産の仲介だけでなく、店舗デザイン・施工の実績とノウハウもあります。
＋
出店戦略から〜開業計画〜融資の段取り〜などのサポートもしています。
ところで、お店の開業は、やる気があれば、だれでもできます。
しかし、５年以内に借金を抱えて閉店していくお店が、
５０％を超える実態をご存知でしょうか？
不動産屋さんを周れば、物件はいつかそれなりに見つかります。
店舗の内装は、デザイナーや内装業者をご存知であれば、お店は出来あがります。
ですが、出店のノウハウをトータルで、教えてくれるわけではありません。
デザイナーや内装業者は、お店の内装のことだけをアドバイスしてくれます。
まれに、宅建取引主任者を持った営業マンもいますが、
不動産取引の実務経験があるのでしょうか？
そこそこ店舗を仲介している不動産会社さんでも、
内装工事のことまでは分かりません。
自分でデザインし、現場監理をしたことがありませんからね。
それどころか、「当社の知っている内装業者を紹介しますから」と親切を装い、
通常ブラさがっている内装業者からバックマージンを受取っていますからね。
（バックマージンは、３〜１０％を要求されています）
つまり、紹介をされ損をしているのは、開業するお店の方々です。
（このブログが、攻撃されるかも・・・）
それはともかく、
お店を開業される店主様が主体なはずなのに、
各業者にバラバラに相談されていくうちに、
いつのまにか、出店戦略どころか、
コンセプトもはっきりしないお店を開店されていく姿
がほとんどです。
５年以内に借金を抱えて閉店していくお店が、
５０％を超えてしまう最大の要因です。
良くても、営業は継続出来ていても黒字化せず、
改装資金がでないお店がほとんどという実態です。
もちろん、当社も商売ですから、普通に物件を仲介しています。
時間が許し、設計図書があれば普通に建築工事もします。
商売としてはそれなりの営業利益がでますが、
せっかくのご縁があっても感動が少ない！
なので、20年間積み上げてきたノウハウを特別なコンサルティング料などを頂かず、
いままで、ＯＰＥＮされたお店と同じ様に、
通常の店舗設計料や工事費の利益のみで、
サポートしていきます。
ちょっと堅苦しい話でしたが、
開業に不安な方は、まずはお電話下さい。
相談料は、６０分程度で無料です。
気を使われて手土産も必要ありませんよ。
ただし、アポなしの相談は受付けていません。
ご依頼されるかは、主体であるお客様のお気持ち次第ですね。
お話しをさせて頂いて、
お互いに向かう方向を共有できれば、
一緒に取組みましょう。
←の自己紹介も読んで頂ければ幸いです。
古荘都市開発有限会社
ＰＲＩＭＥＣＵＢＥ建築研究所
代表取締役 古荘 雅博
（宅地建物取引主任者・二級建築士・ﾌｧｲﾅﾝｼｬﾙﾌﾟﾗﾝﾅｰなど・・・） |
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開設日: 2005/7/29(金)
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