不動産価格をどう見極める？

今年も残りあと一日となったが、今年漠然と考えていたことに
地価の動向がある。
１９９１年前後をピークにして下がり続けてきた公示価格指数が
今年は１６年ぶりに全国平均で上昇した。

多くの日本人は住居として自宅を所有している。
ごく少数の富裕層を除けば、大多数の国民は資産運用目的のために
不動産を持っているわけではなく自分が住むための家を所有して
いるだけだろう。

以前に新聞で報道されていたことだが、「世界の成人人口の２％が
全体の富の半分以上を所有している」という。
不動産でも動産でも同じことで、所有者は極少数の人達に集中して
いると考えて当たらずとも遠からずだと思う。
何が言いたいかというと、「この富の大半を持っている人達が何を
考え、どう行動するか、によって世の中の動きが決まる」のでは
ないかということだ。彼らが何を考えて、どう行動するかは
全く小生にはわからない。

しかし、人生も第４コーナーを回ってホームストレッチに入ると
僅かしか所有していなくても、不動産価格について時々考える。
駅から遠い戸建住宅に住んでいるので、車を運転できなくなった
場合のこととか、庭の手入れができなくなった場合のこととかを
考えて、駅に近いマンションに住み替えることとか、体の自由が
利かなくなった時には介護サービス付の老人ホームに入るとか、
である。選択肢は色々あるが、予算によって選択肢は異なる。
住み替えると言っても、買い換えるか、賃貸か、選択肢を
具体的に検討しようとすれば、不動産評価額を把握しておきたい。
現在の評価額だけではなく、将来の価格の予想も必要だ。
頭の体操を兼ねて日頃から漠然と考えていた。

専門家の分析は色々あるのだろうが、上昇に転じたきっかけは
都心の一部の不動産が国際価格と比較して割安と判断されたから
ではないだろうか？
つまり、不動産価格も世の中のグローバル化の流れによって
強く影響されたのだと思う。
不動産のグローバル化の流れはREITによって作られた要素が
見逃せない。
その結果、グローバル化とは無縁の周辺の不動産価格まで
つられて上昇に転じたのだと思う。
そのように考えると、バブルの時のように不動産が全て上昇に
転じたと判断したら間違いだろう。
恐らく、一部を除き上昇に転じる論理的根拠に乏しいので、
大半の不動産が上昇に転じたのは一時的現象にすぎず、
遅かれ早かれ下方修正されるのではないだろうか？

そんなことを考えていたので、
江副浩正著「不動産は値下がりする！」（中央公論新社）
を本屋で見つけた時に衝動買いした。
副題に、「見極める目」が求められる時代、とある。
見極める目は簡単には手に入らないが、考えて損はしない
テーマだと思う。
詳しくは本を読むべきだが、小生の頭の中を整理するために
あえて要約すると、

不動産はインフレに強い、と考える人が多い。
史上最低の金利が長年続いて不動産は順調に売れてきた。
大都市が変貌し、埋め立てや規制緩和で土地は「生産」され、
容積率の増加、天空率の導入などによる超高層化に拍車がかかり
フロア面積は増大し、供給量は増え続けている。
その背景として、REITがあり、世界的金余りがあり、
超低金利がある。金利の上昇は地価の下落に直結する。
一方、全国各都市の空き家率は年々増えており平成１５年の
データで１２．２％と高水準である。

そこで、自分で考えてどう見極めるかだが、
将来のことは誰にも正確に予測することはできない。
あえて予測をすれば、上記のとおり不動産価格も
グローバル化の流れによって大きく影響され、
大半の不動産を持つ富裕層の人達が何を考え、どう行動するか
によって決まるのではないだろうか？

不動産をリスク分散の対象にするのか、不動産はインフレに強い
と考え続けるのか？

小生などには関係ないことではあるが、興味ある点だと思う。

小田実や澤地久枝によるとアメリカがモンスターになって本当は世界の人は困っているということです。楽天ブログの方に内橋克人｢悪夢のサイクル｣勧められ読んで納得しました。楽天でもブログやってます。

[harmony815jp]

アメリカがモンスターの時代がピークを過ぎて複数のモンスターが競うようになってきたのでしょう。モンスターを知る術を持ち合わせていませんので、外野席から見物をしているにすぎませんが・・・

バブルの時代不動産を買うことをさんざん薦められましたが殆ど手を出しませんでした。それは正解だったのですが、唯一変な別荘地を買わされたことが唯一の失敗でした。
後は不動産には全く縁のない人生でした。

[harmony815jp]

不動産と動産は言葉として全く反対の意味を持ちますが、英語だとそのようなニュアンスがないようです。そのためかもしれませんが、資産運用における不動産の扱い方において、ポートフォリオを区別するか区別しないか、という点において日本と米国などとの違いが生じる
という見方があります。今は不動産も動産も同じように動く資産になっているとすれば不動産という言葉がミスリーディングなのかもしれません。

[苺ＳＥＡＬ]

これから、人口は減少するから、土地が余る。
だから、土地の価格は下がる。
とかなんとか、友達が言ってたけど、
なんでもかんでもグローバル化してる今、
どーなるかなんて、わからないかもですね。
インフレに強い。。。本当ですか？なんだか信じられません。
土地を持つことはリスクでしかないような感じがします。
どこでどんな土地を持って、どんな活用の仕方をするのかにもよるのかもしれないですけど。。私も勉強不足だなあ。
土地に関する本を買ったけど、半分しか読んでなかった事を思い出した(笑)