住宅ローンあれこれ

ほんとに、どんな展開になるんでしょうね。
マスコミが、しっかりしてほしいです。
経済が、安定するのはいつになるんでしょうね。

すてこさん、こんばんは。
未来は分からないからいいんですよね。

はじめまして。
私も朝日のこの記事を読んで、金利上昇は近いと思います。
３．１１の津波の被害を、誰が想像したでしょう。
どう考えても、インフレにならないと・・・。
未来の新聞が、欲しいです。

幾さんこんにちは。計算の件ですが、あくまでドクロさんの例です。
2000万円20年金利差2%で最初の6年分の金利額です。約205〜210万円位になると思いますが･･･金利差1.7%だと175万円位だと思います。
借入金額が多かったり、期間が長ければそれ以上になるでしょう。

変動でOKさん、こんばんは。
やっぱり３年固定だったんですね。変動は当時高かったので、１％という水準はなさそうに思いました。
それにしても、交渉上手ですね、現在1.3%引きとは。それは、完済までの約定なんですかね。交渉上手です。

ところで、変動でOK さんの場合は、それこそそれだけの繰り上げ返済をなさっているわけで、金利が多少上がろうがどうってことない体力がおありでしょうから、何も金利が高い長期固定なんて選ぶ必要はありません。それは私も同感ですし、そのように主張してもきました。異議はありません。
私が長期固定をお勧めしているのは、余裕なくギリギリでローンを組んでおられるような、返済額の増加への耐力が弱い方です。

なお、６年間で「200万円」も余分に金利を払って…よいう言及ですが、どういう計算になりますかね？ 当時、フラットで確か２％台半ばから後半くらいの金利水準ではなかったかだろうかと、おぼろげな記憶です。どういう計算になるのかご教示ください。

ドクロさん、損得はもちろんありますよね。ただし、リスクをとれる範囲で考えるということだと思います。
リスクをとれる懐の余裕がある方は、何も無理に長期固定を選ばずとも、変動で、金利が低いうちにどんどん繰上返済して早期に完済すればリーズナブルです。それはそのとおり、私も全く同感です。
一方で、懐に余裕がなく、目いっぱいのぎりぎりのローンを組まれる若い方を少なからず見受けますが、そういう方は、先が長く、金利が低いうちに完済という見通しも立たないでしょうから、そうした方は、細く長く長期固定が安心だと申し上げています。金利が上がり始めたら、その時に長期固定に借り換えればいいと仰る方がいますが、そうなったときの長期金利は短期金利よりもかなり高くなっているはずです。
仰る通り、損が少ないに越したことはありません。それは、リスクをとれる範囲が前提だと思います。

ご質問へのお答えです。私もローンを組んでます。住宅公庫35年固定・段階金利で10年間2.75％11年目から４％を借りていて、11年目に４％に上がる機会に、銀行の20年固定2.5％に借り換えました。

訂正があります。金利1.75の所は1.875の間違いです。(その金利も半年ぐらいですが。）ドクロさんが「オオカミ少年」と例えましたが、幾さんのＨＰ開設当初の考えが今現在でも正しかったと言う主張は、むしろ「裸の王様」でしょう。（開設当初、このＨＰを参考にされた方の代弁のつもりです。）今から幾さんの主張通り固定に変更したとして6年前に変更した方より前述の例で200万円利息を払わずにほぼ同じ条件(むしろ固定も当時より低いかも･･･）になるわけですから。最後に私は安心料を払っていませんが金利の上昇について現在までは不安に思ったことはありません。自分の将来の収入には不安がいっぱいですが・・・

ドクロです。幾さんは住宅ローン組んでますか？住宅ローンの選択を損得抜きにされる方は皆無だとおもいますよ。生命保険と一緒にするのもナンセンスです。生命保険は、突然発病したらもう加入できません。兆しがガンの腫瘍であることもあります。つまり手遅れです。住宅ローンの金利は一晩で急上昇することは考えづらいですし、その兆しも世界情勢・国内情勢・景気判などのヒントがあります。上昇し始めで変動から固定に切り替えれば、「損」も少なく抑えられます。変動で損した場合は言い訳のできない自己責任です。損も判断ミスで青天井になる可能性もあります。固定で損をした場合、安心料だったとの大義名分で自分を納得させる、損の金額の上限が決まっている。といったところでしょう。損の金額は少ない方が良いに決まっています。幾さんのＨＰを参考にしている方も多数いらっしゃるでしょうから、その方たちが満足できる選択ができるといいですね。

幾さん、おはようございます。私の金利は当初3年固定1.15（当時は変動より金利が低かったです。）3年後優遇１％で1.75→1.475→銀行に交渉し優遇幅を1.3%にしてもらい現在1.175%です。私は35年で組み、3年固定終了後繰上返済と共に5年期間を短縮しました。元金は１／３位返済し終わりました。まだまだ先は長いですが、固定にしていたら元金の返済が、200万円現在より少ない、もしくは、200万円が利息で消えた、安心料を払った、と考えると気が遠くなります。変動は半年固定と私は考えています。しかも適用金利が実行されるのは2ヶ月後で考える時間もあります。また1円でも繰上返済すると、返済額を金融機関が計算し直しますので、1．25倍のルールに当てはまるようなら1円でも繰上返済して、元金が減らない状態にはしません。個人的には1．25倍にはならないと思いますが。それから低金利時代と言ってますが、バブル崩壊後20年強です。その間変動金利は3％以上にはなっていないと思います。既にこの金利がスタンダードになっているのではと考えています。ゼロ金利政策解除後も金利は上がりませんでしたし。

「変動でＯＫ」さん、こんばんは。
私は「景気が悪いので、すぐには金利は上がらないだろうが、「景気が良くなれば金利は上がるし、財政悪化で国債残高が増え続けているので悪い金利上昇のマグマがたまっている」と主張して参りました。また、「比較的短期で返すなら変動や短期の固定も合理的だが、20〜30年の長期で返すなら全期間固定が安心」と申しあげてきました。今も間違っているとは思いません。

「変動でＯＫ」さんは、６年前に１％程度でお借りになられたとのことですが、いくらで借りられて、その後現在まで、引き続き１％なんですか？ 今も１％ですか？ 私の記憶では、6年前に変動で１％を出していたところは記憶にありません。「３年固定」の最初３年だけ１％で、4年目からは基準金利（今だと３％程度）に戻るか、銀行によって、せいぜい「基準金利−0.4％」とか「基準金利−0.7％」とかいうレベル感だったような記憶が残っていますが・・・