かけ出し裁判官Nonの裁判取説

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建物明渡

民事判決の紹介です

  大阪市が 所有する土地を ある女性に 貸してました。

  その女性は, その土地に 建物を 建てて, 指定暴力団「A組B組C組」の組長をしてる 夫に 貸し
  この夫は, この建物を暴力団事務所として 使っていたのです。

  そこで, 大阪市が, 夫に 建物から退去し
             女性に 建物をとりこわして,土地を明けわたすよう 訴えました ( 最高裁HP


  この女性 や 夫は 
    「A組B組C組」は, わずか11人の組員の博徒集団だし
     町内会費も支払って 親しいご近所づきあいを モットーとしてるんだ!! と反論してました


賃貸借契約を 「解除」
        つまり, 一方的に終わりにする場合, 相手に 契約上の義務違反 が 要件になります。

一応, 契約上の義務違反 があっても, すみやかに 直しなさい という 警告も 必要になります。
    ただ, あまりにもひどいと, 警告しなくてもかまわなくなるんですが ……

この裁判では,  〃戚鷯紊竜遡外稟燭あったか ?
           ◆〃拗陲發い蕕覆ぁ,△泙蠅砲發劼匹い發里 ?
                             が争点になったようです

判決は
 貸主は, 住民の福祉の増進義務のある地方公共団体であること
 借主は, 指定暴力団で
      建物の窓に鉄板を張ったりして ねらわれる可能性のある事務所といえることなどから

   用法を守らなかった契約上の義務違反があり, 契約を続けていけない不信行為と判断したようで
   被告である この夫や 女性に, 立ち退きなどを 命じました。

P.S. 判決を読むと, 大阪市は, 訴えを提起した後, 解除を通知したようです。 なんで??

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ところが、民法改正の動きがあって、
http://www.shojihomu.or.jp/saikenhou/shingiroku/shiryou1704.pdf
によると、「法定の期間を超える部分が無効(一部無効)となることを明示する」とあります。それだと、上の例で25歳で離れる場合も使えるようですが、既に「実際に」借りていた期間の家賃はどうなるのかという問題が出てきます。121条ただし書きを類推解釈? それから、無効だというのなら、未成年者の「相手方」による無効の主張も認められるのかという問題も出てきます。

上記資料によると、賃貸人になる場合に限るべきだという主張もあります。その立場だと上の例では使えません。

2010/5/19(水) 午後 7:01 [ ama*470 ] 返信する

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> momotanが立証が簡単、と言ったのは、「制限能力者であることによる取消」の立証ではなく、「制限能力者」であることの立証が簡単だということです(^^)わかりにくかったですね(>_<)

どちらにしたって、立証の簡単さを言うなら、私が書いたとおりだと思います。


> 民法602条はヘンテコな法律って言われてるんですよね(>_<)記載すべき位置が違うんじゃないかとか、短期賃貸借期間を区切ることに意味はあるのかとか、いろいろ言われてるらしいです(>_<)

私は、廃止されたとはいえ、抵当権との関係でのたらい回し先の場所が変だと思っていました。もし「行為能力」のところにあったら、なおのこと、たらい回し先の場所が変だと思ったでしょう。


> 不動産業者が通常行っている従来型賃貸借契約の期間も、この条文からとっているようですが、何の根拠もないのだそうですよ(>_<)

契約書の雛形は色々あるようですが、期間は地域の慣行で異なります。

2010/5/19(水) 午後 7:02 [ ama*470 ] 返信する

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> 民法のお勉強をしていくうえで、この条文が大切だとは習わなかったし、この条文が解約の制限を意味するとも習いませんでした(>_<)

「この条文が解約の制限を意味する」というのは言い過ぎだと思いますが、存在意義の点では解約できない場合こそ有効に使えます。602条と解約との関係も、判例が出ているのはあくまで抵当権との関係であって、本来の使い方で解約との関係を述べているのは見あたりません。解約との関係に限らず、検索してみると、602条について書いてあるのは、大半は抵当権との関係です。

2010/5/19(水) 午後 7:03 [ ama*470 ] 返信する

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> それにしても、一般的な建物賃貸借契約において、中途解約ができないなんて、聞いたことがありませんが…(>_<)

聞いたことがないのですか。例えば、(財)不動産適正取引推進機構の出しているパンフレット
http://www.retio.or.jp/info/pdf/syakuya.pdf
の19ページ(PDF閲覧ソフトの機能で表紙を含めて21ページ目)に、当然に中途解約できるものではないことを明記しています。

国土交通省不動産業課監修、不動産取引研究会編『宅地建物取引の知識』平成21年版(現在は22年版が出ています)、住宅新報社

にも書いてあります。こちらには解約権留保について書いてありませんが。

2010/5/19(水) 午後 7:04 [ ama*470 ] 返信する

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もっとも、私が「わざと」momotan521さんに反論しないでおいて、momotan521さんに期間を定めて解約権留保の特約なしに私が家を賃貸しておいて、momotan521さんからの解約の申し出を突っぱねたとしたら、信義則違反だとは思いますが。ただ、その場合に、解約を申し出た何か月後に終了するのかという点では意見が分かれそうに思えます。

2010/5/19(水) 午後 7:32 [ ama*470 ] 返信する

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それから、再度
> そんな運用はされていないのに、法律上緩めてあげる意味はあるのでしょうか?
について


大家側にとって、例えば2年間の定期建物賃貸借にする意義があるのは、2年後に何かする予定がある場合です。家を取り壊すとか、大規模リフォームするとか、大家自身が使うとか。その場合、借家人が途中で出ていった場合に、新しい借家人を募集する際は更に短期間の借家になるので、見つけ出すのは厄介です。もっとも、前に述べたように定期建物賃貸借の場合は1年未満でも構いませんが。ですから、借家人からの解約を認めたがらない原因になります。

2010/5/19(水) 午後 7:32 [ ama*470 ] 返信する

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このような事情がない場合には、借家人が出て行っても、次の借家人を見つけ出すのはそれほど厄介ではありません。むしろ借家人が替わった機会に家賃を上げるということも可能です。一応、借家人が替わらなくても相場が上がった場合等に家賃を上げることは特約がない限りは可能です(借地借家法32条)が、借家人の反発を招かずに上げるのには替わったときに上げるものです。定期建物賃貸借でも替わった機会に上げることは可能ですが、上述のように期間が限られている場合に、上げる意義はあまりありません。

2010/5/19(水) 午後 7:33 [ ama*470 ] 返信する

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なんだかすごいことになってる気が…(^^;)
もしかして、momotanとama0470さんは、条文の読み方というか、とらえ方が違うのかもしれませんね(>_<) momotanは、例えば、「制限能力者」なら民法○条で読むというより制度として制限能力者制度を勉強して、各事由にあてはめて考えてるので、602条をそれほど重要にはとらえてはいません(>_<)未成年取消が何条かではなく、未成年は制限能力者なのだから取消うべき行為となる(=取り消さない限り有効)というわけです(^^)未成年がした法律行為に、親の同意があるなら取り消す必要もなく、解約すればいいことです(^^)あくまでも制限能力者を原因とする取消が主張できるか、という話は、拡大解釈すぎて適当とは思いません(^^) 削除

2010/5/20(木) 午前 9:43 [ momotan521 ] 返信する

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法律のお勉強をする時に心がけているのですが、できる限り、自分流の解釈はしないようにしています(^^)momotanが、弁護士をあまり信用せず、裁判官の解釈を重んじるのは、弁護士は自分流の解釈をしすぎている傾向があり、そのために、自分が負けると裁判所のせいにする、と感じているからなんです(>_<)あくまでも、momotanは、著名な学者さんのコンメンタールとか基本書とかで勉強した範囲からそれないようにしていこうと思ってます(^^)そこに、裁判の傍聴で得られる実務が入ってくれば十分です(^^)裁判所のみなさんも、親切丁寧に付き合ってくれてますから、けっこう楽しいです♪

法律も大切ですが、契約内容や双方の関係等事案内容にもよりますし、法律のみで解決されているわけではないと思うので、そこまで厳格に条文について追及しても仕方ないように思います(^^) 削除

2010/5/20(木) 午前 10:04 [ momotan521 ] 返信する

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> もしかして、momotanとama0470さんは、条文の読み方というか、とらえ方が違うのかもしれませんね(>_<)

違うでしょうね。私の方が目的主義的に読んでいると思います。例えば、定期建物賃貸借であれば、差し当たっては私には関係ないけど、どういうときに利用してやる意義があるのか(借家人としてであれ、大家としてであれ)、ということを想像しながら読みます。未成年者についてであれば、私自身はもう未成年者ではないが、未成年者と取引する場合は取り消されてしまうかもしれないから注意しなければならないと読みますね。被補助人、被保佐人、成年被後見人なら、自分の老後に使うことを想像します。といっても成年被後見人まで行けば自分で意図的には使うことはできないでしょうけど。

2010/5/20(木) 午後 7:54 [ ama*470 ] 返信する

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(続き)
602条にしても、どういうときに使うのかということを考えれば、未成年なら5条を使えばいいのだから不要だと考えますね。別に条文番号を暗記する必要はないけど、議論する場合は番号を確かめますね。もし未成年者が602条を使う意義があるとすれば、多少強引な解釈をしなければならない、ということになると言ったまでです。ただ、改正案については、強引な解釈というより、無効にする意義がどうなのかということになりますが。

2010/5/20(木) 午後 7:54 [ ama*470 ] 返信する

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> 法律も大切ですが、契約内容や双方の関係等事案内容にもよりますし、法律のみで解決されているわけではないと思うので、そこまで厳格に条文について追及しても仕方ないように思います(^^)

普通は「契約により借家人からの解約可能」となるものです。「当然に解約可能ではない」という点に注意を要します。特に不動産屋が仲介に入っている場合には、何かあると不動産屋が文句を言われることになりますから、揉め事を防げるように特約をつけるものです。

2010/5/20(木) 午後 7:55 [ ama*470 ] 返信する

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未成年の契約取り消しは、5条2項です。 削除

2010/8/24(火) 午後 3:12 [ はるな ] 返信する

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ちょっと内容とは異なるかもしれませんが,しばしば契約において,損害賠償の予定(民法第420条第1項)を約定します。これは,債務不履行が現実にあった場合において,損害の発生とその金額の立証の不便を排除するのが目的です。約定は,当事者のみならず裁判所をも拘束します。
基本書等にはありませんが,損害賠償の予定は,実は債務不履行を予防し,間接的に履行を促す効果を生じさせるのではないかと考えました。これについて,Nonさんやゆかいな仲間たちは,どう思いますか?

2010/9/1(水) 午後 4:29 [ - ] 返信する

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賠償額の予定と違約金を区別する意義がどこにあるのかという問題になってきます。

2010/9/1(水) 午後 5:24 [ ama*470 ] 返信する

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無職のくずさん>債務不履行のときの効果が明示されたことで,気持ち的に,不履行しないでおこうという効果はあるかもしれませんね

2010/9/1(水) 午後 10:16 Non 返信する

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無職のくずさん、こんにちは♪ちゃんと、基本書に載ってますよ♪momotanの基本書によると、違約金は、債務不履行の場合に債務者が債権者に支払うべき金銭、という点では同じであるが、その目的、趣旨は必ずしも同一ではなく、損害は別に立証して賠償させるという趣旨の違約罰のこともある、とありましたから、別にしておく理由はあるんでしょうね(^^)損害賠償額の予定と言えば、線路沿いの金網に掲げてあった「無利息(実質年率29.2%)良心的なお店です」という看板の意味を探ったことを思い出します(^^)無利息なのに年率?29.2もとって良心的?という素朴な疑問♪よいこのみなさん、この意味、分かりますぅ〜(^0^)? 削除

2010/9/2(木) 午前 7:52 [ momotan521 ] 返信する

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> この意味、分かりますぅ〜(^0^)?

分かります。一定日数は無利息で貸して、遅れた場合のいわゆる「遅滞利息」は法的には利息ではなく金銭債務の不履行による賠償額の予定であって、これが年率29.2%という意味ですね。

しかし、現在もそうしているとしたら違法です(出資法5条2項[1項の2番目の括弧内にも注意])。

2010/9/2(木) 午後 6:36 [ ama*470 ] 返信する

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そうなんです!ポイントは、債務者を遅滞に陥らせる時期!期間の定めのない金銭消費貸借にして、貸してすぐ催促することで、即、遅延利息を発生させれば、確かに無利息だし、遅延利息は法定制限内だし、通常は、利息と遅延損害金をとられるはずなので、その点でも良心的♪と言ってるんですね(^^)ほんとにこれが良心的かは、ちょっと考えれば分かりますが、このての高利貸しは、通常の金融機関では借りられない、返せない可能性の高い人が対象ですから、これでいいのかもしれませんね(>_<)その看板…もちろん、今はありません(^^) 削除

2010/9/3(金) 午前 9:31 [ momotan521 ] 返信する

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Nonさん&ゆかいな仲間たち,こんばんは。

> ちゃんと、基本書に載ってますよ♪
> momotanの基本書
ありゃ?そうでしたか。たしか,口語民法には載っていなかったと・・・
いずれにしても,議論が盛り上がっているようで,よかったです(^^)

2010/9/3(金) 午後 6:44 [ - ] 返信する

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