仕事中日記

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不動産

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不動産価格

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このブログでも不動産の価格について何度か思った事を書いてきました。

色んな方向性から複合的に判断し、
考えられる上限・下限を３〜４の査定により価格を抽出し
出てきた数字の重なる部分を、中心価格と捕らえ、
イレギュラーを含めた上限設定と
「これ以下は」と思える、下限設定を理由付けする。

自身では結構信憑性の得られる査定をしてきている。

購入のお客さんには、自分の資金計画、購入条件の優先順位。をしっかり持ち、
相場という「雰囲気に」惑わされず、尺度をしっかり持つ。というアドバイスをしている。

どれほど値段が上がろうが、
みるみる価格が下がろうが、

売主さん・買主さんに「本質を見極めた価格形成」を説明するのが
私の仕事と思っている。

結果、その後に、下がっても上がっても『外的要因』によるものであれば
「しょうがないよね〜〜」と納得してきてもらった。

故に、一つの地域で２１年仲介業務を遂行してきている。

たまには街ですれ違うときに電信柱の陰に隠れたくなるお客もいるが・・・。（とほほ）

今、都内の不動産（住宅地）価格が下がってきている。

表面的にはまだ、解っていない不動産業者・金融期間・一般顧客・個人投資家も多い。

この時期に仲介するのは怖い。

下がるかもしれない事を「知ってもらいながら」仲介する。

その為に、「重要事項説明」以上に神経を使う。

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ご案内

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久しぶりのご案内

１２：００過ぎから始まって、１６：００過ぎまで。

キッチリ４時間程度のご案内だが、案内件数は１４件。

結構疲れましたが、住宅地のご案内は久しぶりだったので面白かったです。

希望条件は簡単。７０坪から９０坪で世田谷区目黒区渋谷区。

価格は相場。

だから、物件は多い。

全部で２９件紹介し。そのうち１４件を見た。

値段は正直である。

やっぱり良いものは高い。

不動産査定をしていると、購入者の資金計画や、多数決の成約事例、一般的な土地の持つ収益性。
公示価格や路線価格などの公共発表価格などを考えがちだが。

こうやって、ただ今ある不動産を見て周ると、「こんなもんか」と言う思いが強い。

要するに、今ある中で選択する人々にとっては
過去の価格や、今後派生する要素は関係なく。
「今、必要だから」今買う。訳で。

「おにぎりは来年１００円になります。」と誰かが言っても、
今、２００円払える人は「いま、腹が減ってるんだよ！」
ということで、自分が買えるものを買います。
高いと思っても２００円のおにぎりを。

その人その人にとって必要な商品を提供する事もサービスです。
その商品の本質を説明する事は、それ以前の義務ですが。

最近の自分の方向性について、少し、修正をする事も必要な事と気がつきました。
それぞれの顧客の要望に従い、求めるものを提供する。
基本に戻ります。


今日のお客さんは、有名な芸能人のご夫婦とお父さん。
長時間のご案内に、小さな公園のきったな〜いトイレに全員で「用足し」に
行ったのが可笑しかったです。

軽自動車のご案内も、年配のお父さんにはこたえたはず。
お疲れ様でした。



ありがとうございました。
今日は、こちらが勉強になりました。

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とんでもない大家��

傑作(0)

・・・続きです。

２年が経過するのは早いものだ。
更新・退去の時期がきた。のを、すっかり忘れていた。

入居者から電話がきた。
「ちょっと相談に乗ってもらいたいです・・・。」

退去をする事になり、大家立会いの元、原状回復の話し合いをしたそうだ。
大家はリフォーム業者を一緒に連れてきて、あれこれと指示をしていた。

入居者は、最上の注意を持って住んでいた。汚さないように。

大家とリフォーム業者の話し合いが終わった。借主はその間、外に出されていた。

大家：「全部で３４万円になるわ、敷金は１６万円だから１８万円も足りないわね。・・・、でもしょうがない、敷金の範囲内で許してあげるから、この書面にサインしなさい」

借主：「あの・・・、太子堂不動産に相談したいんですけど・・。」
大家：「あそこはもう関係ないのよ！！」
借主：「でも、母もそうしろと言うので・・、」
大家：「勝手にしなさい、でもそしたら、敷金で賄えない部分の金額も請求しますからね！！」

借主はサインをしないでその場を分かれた。

かなり悪質な、原状回復費用の請求に、しっかりした見積もりを提出して根拠を示させなければならない。ただ、失敗だったのは、退去時の写真を撮影できなかった。

低額請求訴訟というのがあります。６０万円(当時）までの低額の請求金額訴訟に限定して、基本的に審議が１回で終了する。
主に賃貸借契約の敷金清算に利用されている。
私は、この入居者にそれを薦めた。私も証人で出廷しても良い。

訴訟を起こす際に基本的なことを確認した、通常は不動産物件所在地が管轄裁判所だ・・・・。
！
契約書に「紛争の場合、貸し主の住所を管轄する裁判所とする」・・・、とある。
貸主は遠方に住んでいた。

なれているな。

また嫌な予感が頭を掠めたが、振り払った。
敷金の請求訴訟はほとんど借主（原告）が１００％近い要望を成就している。
負けるはずがない。

内容証明郵便を(本人に）作成させる。敷金を返さなければ法的処置をとる、旨の書面だ。
返答はなく、提訴となった。

第１回目の調停日。私も証人として同行した。


相手（被告）側の主張する「原状回復請求金額」は６７万円に膨れ上がっていた。


部屋の壁紙を全てはがして、裁判所に持ち込んできた。

後で本人に聞いたが、「絶対にありえない」キズ・汚れを写真に撮影して、電話帳並みの厚さにして証拠を造ってきた。建物の敷地まで原状回復を要求してきた。（土が掘り起こされているとか・・・？）

太子堂不動産が不法侵入を繰り返し、身体・財産に不安を覚える。と主張してきた。(建物の敷地の写真を証拠として提出していた為）【あんたの所在地は遠方だろうが！！】

信じられない。

到底、１回の調停で結論が出るはずもなく。

審議（調停）は２・３・４・５回と続き、そのたんびに貸主（被告）は、ありえない、くだらない証拠を作成しては持参した。

調停員が怒る。：『証拠類の提出は、調停開始の２週間前までと、あれほど言ったでしょう！！』
被告（しれっ、として）：『そうでしたわね、でも整理に時間が掛かって・・・。』
審議当日に、証拠を提出されると、必ず証拠を吟味する為に、その日には結論が出せない。

大して、信憑性がないにもかかわらず（調停員もその場で「こんなものは証拠になりません」と言い放った）提出されれば吟味をしなければならない。
という、大前提がある以上、結審がつかない。

被告はそれを狙っている。！！！！！！。

原告は大学生で、試験や学業に忙しい。
母親は地方に住み、この調停が開かれるたんびに飛行機に乗って来る。

このまま永遠に、判決が出ず、審議が続くとすれば、この親子に勝ち目はない。
原告もその事に気が付いたようだ。

原告母：「このまま続けても、あの人(被告）延々と趣味のように続けられると、耐えられませんし、息子は勉強もしなければなりません。何とか和解に持っていけないでしょうか」
私：「調停員と相談してみましょう」

私：「原告はかなり疲れてきました、何とか和解に持っていきたいが、被告にいくらまでなら敷金を返却する気持ちがあるのか聞いてください」

調停員：「そうですか、・・それがいいです・・・ね。」

・・・。

結局。

４万円ほど返してもらうことで和解できた。敷金から１４万円も取られるのは、なんとも承諾しかねるが、このまま、被告の趣味に付き合わされるのは勘弁願いたい。

和解調書に「太子堂不動産を被告所有の不動産に近づけないこと」を盛り込んでくれ、と言う、被告の主張は却下された。

提訴を薦めながら、結局、希望に添った解決に導けられず。私は、原告に謝った。

実際、飛行機代や、精神的な負担は、最初の『敷金で清算してやる』と言う大家の言い分を聞いていたら、そのほうが出費は少なかった。

『森岡さんは一生懸命やってくれたから、そんな事・・・、謝らないで下さい』
と言ってくれた。

ちょっと・・・、と言うか、少し、泣いた。
後悔と、力不足と、悔しさと、この人達の「やさしさ」に涙が出た。


未だに忘れられないのは。
結審がつき、和解調書にサインと印鑑を押し、全てが終わった後、原告室から私が出てきて、被告室の扉の前を通りかかったとき、その扉が少し開いていた、ふと見ると。

被告がドアの隙間から薄笑いで私を見ていた。まさに『ニタ−』と見ていた。
鳥肌が立った。
私は、人間でない何かと「戦っていた」気がした。
正直、そのときは憎しみよりも「恐怖」に近かった。

ーーーーーーーーーーーーーーー。

ここまで詳しくは説明しませんでした。

ただ、あまり良い貸主ではない。ことを。

その、不動産屋さん（募集広告を出している）に教えた。

どうやら、伝わったようだ。


もし、万が一。このブログをその大家が見ていたら。
一言いいたい。

必ず。ばちが当るぞ。
おまえ、気持ち悪いよ。
ばか。

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とんでもない大家��

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続きです。

入居者の母親は怪訝な顔をしていた。

「今度息子が入居したアパートの大家さんがどんな人か、を訊きに来ました・・」

大家が度々入居者(息子)の部屋を訪れ、居住方法に指図をするらしい。
自転車のおき方、ゴミの出し方（入居者はきちんと出している）、清掃チェック！！（室内）など。
他に、契約時に入居者と両親の住民票を提出していたが、地方にいる兄弟達の住民票も取り寄せろと言っている。家賃は口座引き落としだが、口座名義が父親になっているが、これを入居者名義に変えろ。と言って来た。などなど。

私：「かなり細かくうるさい方です。ご迷惑かけます、目に余ることがあれば私から大家に納得させますから・・・」というと、安心されたようで地方に帰っていった。

大家に連絡を取った。
「あの・・、○○さんのお母さんから連絡があって・・・、」私は一般論を展開し、あまり細かく注文すると、入居者がうんざりして折角良い顧客が定着しなくなる事を知らせた。かなり興奮した様子の大家は途中で電話を一方的に切った。

・・・？なぜだ、そんなに怒るような事は言っていない。

二日後。内容証明郵便が届いた。
「御社の私所有の不動産管理会社としての地位を解約し、今後一切の関与を認めません。」
といった感じの内容だった。

唖然としたが、実際ほっとした。ただ、入居した彼のことが気になる。

「すみません、いろいろ言ったら、首になりました。しかし、今後何か問題があれば必ず御連絡ください」とだけ伝えた。

問題があるとすれば、退去のときだ。

予感はまたまた、見事に的中した。

・・・続く。

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とんでもない大家

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先日、PCで不動産の賃貸ネットサイトを見ていた。

見覚えのある間取図面が目に入った。
特徴のある間取。
覚えのある住所。（○丁目までだが）

これはあの物件だ。

親しくはないが、知っている不動産会社が広告掲載をしている。

知らせた方が良いか・・・・。

しばらく躊躇していたが、知らせた方がよいと思った。




今から４年前。

知り合いの不動産業者が「賃貸部門を止めるので」管理している物件を引き受けて欲しい。
と言う依頼の元、大家さんを紹介してもらった。
最初は人当たりもよく、勉強熱心でよく知っている大家さんと思った。
少し「細かいな」とは思ったが許容範囲だった。

早速、募集をして、他の不動産屋さんからとても良いお客さんを紹介してもらった。
国立大学生の男の子で礼儀正しく、まじめで、保証人の親は総合病院を経営していた。

では契約、となったが、この大家。

「物件のある場所で契約しましょう。」

と言い出した。（変なこと言うな）と思ったが、入居立合いもかねて、と思い承諾した。
契約日の前日、借主が熱を出した為、急遽延期に。これが失敗の元。

延期した契約日は、引越しの日だった。（これも借主の都合）
契約書は大家が用意してきた。
大家が、当社の契約書は「使わない」と言い出した。前代未聞だ。
契約書以外に、使用細則書を用意してきた。

細かい。

たとえば、「風呂から出たら乾いたタオルで浴室を綺麗に拭き、カビの発生を防ぐ事」とある。
「合鍵を作製したら、罰金１万円」「自転車は、壁や塀に立てかけない」など、あらゆる事柄に言及されていた。
『ちょっと、・・・、普通じゃない』

本当ならば、借主に「止めた方が良い」と言いたいところだ。
けれど、今日が引越しで、もうすぐ荷物が届く。
借主の意向に任せた。

「・・・・・、借ります。」

退去時にもめる可能性が高い。私は契約終了後、室内の写真を撮影し、既存の傷や汚れを書き出した。
「そんなことする必要はありません！」と大家。
「いえ、私どもはいつもこうしていますから」事実である。

ともかく、こうして、契約は開始した。

すぐに心配の予感は的中した。
ある日突然、借主の母親が弊社に来た。

・・・・・・。続く。

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