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不動産投資この案件はあり？なし？？購...
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不動産投資この案件はあり？なし？？購入予定のアパートです。皆様のご意見を聞かせてください。ぜひ、理由とともにお答え願います。サブリースを外そうかと思っています。サブリースについても、ぜひ、ご意見をお願いします。外した場合、管理会社などもあればお教えください。【物件：横浜市磯子区原町３】土地：52.85ｍ２整形地建物：木造3階建て新築、１K×６戸（18.5m2程度）占有面積：129.15m2接道：北25m公道に約6.1m接道権利：所有権交通：JR根岸駅徒歩7分平坦法規制：市街化区域、80％、300％、防火設備：プロパンガス、公営水道、本下水販売価格：4650万円満室想定年額：410万円（共益費込）設定家賃：54000円〜59000円表面利回り：8.8%サブリースあり（10年間）：85％年額348万円（共益費込）確定利回り：7.4％フリーレント2か月間更新：2年毎（2年後の転貸家賃を基準とし、定率の借上率にて見直し）頭金１０％残額ローン金利2.3％30年予定固定資産税20万円程度セールスポイント：全室角部屋、新築、トイレバス別、フローリング、モニター付きインターフォン、冷暖房あり、ガスコンロ、洗面台（浴室と別）個人情報：不動産投資3棟目勤務医、年収2100万円よろしくお願いします。 ベストアンサー 駅からお距離は７分で問題ないでしょう。家賃の方は周辺の相場をネットなどで自分で判断したほうがいいです。不動産投資３棟目ということですが、凄いですね。さて問題は表面利回り７．４％。木造の場合は、表面で１０％はほしいです。探せばゴロゴロあります。後一部屋１８�屬呂い泙匹�小さいでしょう。サブリースは最初の１０年間は安心ですが、ぼったくりです。１０％の手持ち資金で購入ということですが、サブリースをしないなら、空室状態のときには、毎月持ち出しになります。どちらを選ぶかは、もともと入居者がしっかり簡単に入る物件なら、サブリースなんかいらないはずです。確実に入居を満室にできる家賃想定をしておかないと、後で困ります、３０年ローンということですが、１０年後の家賃想定を考えたことがありますか？１０年後は確実に家賃収入下がります。また、そのころには修繕費も一部屋１０万単位で支出があります。８．８％の計算だとちょっと計画がずれるだけで、持ち出しが増えます。それでも買いますか？これがまた、買う人がいるから８．８％でも売りに出るんですが、最初だけですよ慶さん合うのは。２０年後に１２年後に家賃収入を満室状態で貸し続けられれば、その時売ったらいいと考えていると思いますが、今後１２年間満室で、修繕費がかからないとは思えません。また、地形もよいものを買わないと、売る時に苦労します。業者の提示してきている数字よりも、単純に家賃想定を自分で割り出し、毎年の費用や修繕費などをよく考えて購入しましょう。こういう物件、よく考えないで購入する人が多いですね。お金がお待っているなら、買うのもいいですが、ほとんどフルローンなんて、信じられませんがねえ。投資なので多少のリスクはありますが、もし入居が滞納したら・・・・入居者が部屋の中で事件を起こしたら・・・いろいろリスクはありますよ。借金で買うのはどうでしょうか。ネガティブな事をあえて、書きましたが、自己判断でいいでしょう。 |
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