不動産業者のセミナーに何度か参加してみたが、必ずと言って良いほど物件を勧められる。
今、不動産は底値です。「高利回りのお買い得物件が手に入れられるチャンスです」と。
まあそれが目的で人集めしているのだから仕方ないのだが。
そこで目先変えて投資セミナーに参加してみた。
タイトルは「金融危機の終焉と世界経済復活のシナリオ」・・・とっても勉強になりました。
このところの株価の上昇、上向き経済指標の発表などタイムリーなテーマなのだが、
本当かね、と思いつつ参加してみた。
主催業者の宣伝めいたイベントもなく、まじめなセミナーに好感度アップ！
証券会社のエコノミスト、金融ジャーナリスト、元為替ディーラー、
元日銀マンのアナリストなど金融のプロたちのお話でした。
ざっくりまとめれば、基軸通貨ドルを牛耳るアメリカの回復、
牛歩ながら前進基調の容認、年内利上げ必至で、ドル円109円を予測する人あり。
否々、瞬間100円あるかもしれないが、やっぱり95円でしょう。
中国の躍進は当分続くでしょう、中国元の切り上げがキーポイントでしょう。
連れてアジア、特に韓国、台湾の躍進が期待されています。
やっぱり中国に資源を輸出できるオーストラリアと中国のウィンウィン関係でしょう。
でもユーロ圏ギリシャのソブリンリスクは一旦は関係国の協力で
押さえ込まれたかに見えるが、何の保証もない。
囁かれるPIGS・・・ポルトガル、イタリア、スペインだって十分にソブリンリスクの候補者だ。
いつ再燃するか予断を許さない。ユーロの綱渡りも続きそう。
で日本はどうなるのよ？
日本のGDPのうち外需1.8％、内需0.4％いつもながらの外需頼み、
内需伸ばそうにも、企業は低コスト維持と消費地に近いアジアに生産拠点を
移しているので、国内設備投資は一向に伸びない。
国内の生産拠点が減少すれば、労働者が働く場所がないので賃金も
一向に上がらない。労働環境の改善はままならない。
これじゃデフレ脱却は悲観的か、
これ以上、日銀の量的緩和してみても大勢に影響なし。
今でもかなり潤沢に、市場には円が流通しているようだ。
貸すか貸さないかは銀行の判断。
貸せずにだぶついた金は、結局国債に回るしかない現実。
要は需給バランスが崩れているということか。
金も物も供給されたって、需要が増えなければ一方通行。
分かりやすく理解するならこういう事か。
一日に三度飯を食べるとして、腹の大きさは一定だから消費量も一定。
いくら安くて旨い飯があるからといって、
一人前以上は食べられません。
人が増えなければ、食べられる量は一定。
でも供給する側は、生きていくためにしのぎを削って安くする。
必要以上に売り場に並べる。そうせざるを得ないのが現実。
そうしてスパイラルが起きない程度にデフレ状態が続く。
人の口の数を増やさない限り、消費量は増やせない。
それどころか2050年頃には人口9,000万を割ることになる日本。
極論かも知れぬが、当たらずもがな。
日本の総住宅数5,300万戸に対して総世帯数4,600万世帯。
700万戸以上の住宅が余っている。そして今後益々余り続ける。
このままいけば、いずれ30％は空き家になるかもしれない。
質の悪い、古い住宅は取り壊され淘汰されるだろう。
それでも入居者を取り合い、賃料のデフレが進むかも知れない。
そうならないように外国人留学生、移民流入、観光立国化が
進められるでしょうが、どうなるのか今は分かりません。
これらを前提にした不動産投資は、
人が減っても、誰もが住みたいと思うようなエリア。
取引物件数が少なく、誰もが売りたがらないエリア。
日常生活に便利で、交通アクセスが優れてる場所。
古くなっても、それなりの価値を維持できる物件。
管理組合の活動が正常に働いている物件。
そのうち利回りの善し悪しではなく、
物件のソフト＆ハードの善し悪しで、
判断される時代が来るかもしれない？
すでに手にしている不動産管理は、
淘汰されそうな物件ならば、恐れず損切りすること。
入居者に嫌われない付加価値サービスの提供。
管理組合を活性化して共用部分のバリューアップ。
他には何かないか!!!
等と思いを巡らしてみました。
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