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株式投資と茶道

株式投資（JREITも）、気になるニュース、茶道そして焼物、さらに「読書」の楽しみなども書いていきます。

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初のホテル特化型のＪＲＥＩＴ上場へ

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　2月15日にいよいよ初のホテル特化型のリート（ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人）が東証に上場します。現在上場しているリートの中にもホテルを組み入れているリート（オリックス不動産投資法人やユナイテッド・アーバン投資法人など）がありますが、あくまでも主体はオフィスビルもしくは賃貸マンションです。　以下説明がちょっと長くなりましたがお許しを。

　このリートに当初組み入れられる物件は米国投資銀行のゴールドマンサックスが投資しているホテル（6物件）です。カテゴリー別に下記にホテル名と金額を記載します。
（1）シティホテル
・神戸メリケンパークオリエンタルホテル（神戸）：114億円
　http://www.meriken-oh.co.jp/
・新浦安オリエンタルホテル（浦安）：194億円
　http://www.oriental-hotel.co.jp/
（2）ビジネスホテル
・なんばオリエンタルホテル（大阪）：167億円
　http://www.nambaorientalhotel.co.jp/
・奈良ワシントンホテルプラザ（奈良）：18億円
　http://nara.wh-at.com/
・博多中州ワシントンホテルプラザ（福岡）：39億円
　http://hakata.wh-at.com/
（3）リゾートホテル
・ホテル日航アリビラ（沖縄）：197億円
　http://www.alivila.co.jp/

投資に当たっての留意点
（1）強み
①1口当たりの想定価格は50万円、配当額は2005年8月期：14,147円（年配当率5.2％）、2006年8月期：26,027円（年配当率5.2％）となり、現状のリート平均配当率3％台後半と比較してもかなり保守的な価格設定と思われます（但し最終的な価格は投資家の需要により決まります）。
②初のホテルリートということで機関投資家の注目度が高く、またリートを組み入れている投資信託（特にリートに特化している投資信託）も投資してくる可能性が高い。つまり当面は需要が優勢で、下落余地は限定的と思われます。初の物流倉庫ファンドである日本ロジスティクスファンド投資法人（8967）の値動きが参考になると思います。http://quote.yahoo.co.jp/q?s=8967.t&d=c&k=c3&z=m&h=on
③組み入れホテルの稼働率は高いと思います。月次の稼働率は目論見書に開示されています。
（2）リスク
①配当の源泉となる利益はホテルからの固定賃料と変動賃料からなり*、変動賃料はホテルの売上高の10％となっており（目論見書で確認してみて下さい）、ホテルの売上高に利益が左右される、つまりビジネスリスクがあります。ただし現状の想定では年間の固定賃料は34億円、変動賃料は20億円であり、また物件の稼働率の実績、物件のロケーションなどを勘案すればリスクは相応に軽減されていると思います。
*リーﾄ投資法人が直接ホテルを運営するのではなく、運営会社にホテルを賃し、賃料をリートの投資法人に支払う形態となっています。なぜこのような形態になっているかというと、リートの投資法人が直接ホテルを運営すると、売上高が投資家への配当額を大きく左右し、こうした状況を回避するため、賃貸借というスキームにして、しかも固定賃料の割合を多くしたものと思われます（一説には金融庁からこうしたスキームにするよう指示があったと言われています。つまり既存のリートが運用しているオフィスビルや賃貸マンションの固定賃料に近い形にすべきとの指示かと思います）。

②またホテル日航アリビラはＪＡＬホテルズが、奈良と博多中洲ワシントンホテルはワシントンホテルが運営を行い、その他はゴールドマンサックスの関係会社が行います。直接の運営とは別に、ホテルの総支配人の派遣その他運営支援をゴールドマンサックスの関連会社がすべてのホテルに行うため彼らの運営能力に依拠する部分が大きいといえます。但しゴールドマンサックスは既に多くのホテル運営を手がけており、過度に心配する必要はないと思われます。
　実際に今回組み入れられる神戸メリケンパークオリエンタルホテルの稼働率は神戸のホテルマーケットではトップクラスであり、また結婚式も年間1000件以上扱っており、ランチのバイキングはメニューも豊富で、地元の人中心に家族連れで賑わっています（私は偶然去年ここでランチを食べ、その実感です）。

☆結論：ＩＰＯには是非参加したい。但し投資に当たっては必ず目論見書を読んでください。

追加情報ですが、既存のリートの配当は年2回ですが、このリートは年1回です。恐らく配当額をより安定させるために、つまり季節変動要因による配当金額のブレを少しでも抑えることが目的かと思います。