【JREIT】ジャパンエクセレント投資法人

　昨日（6月14日）に日本ホテルファンド投資法人が上場しました。公募価格48万円に対して、終値は44.7万円と公募割れとなってしまいました。残念ながら株式市場全体の下落の流れには逆らうことはできませんでした。

　日本ホテルファンド投資法人に関する記事：
　http://blogs.yahoo.co.jp/onebridge4/36304997.html

　J-REITの上場（東証）が6月は3銘柄あります。その中で6月27日上場予定の「ジャパンエクセレント投資法人」を簡単にご紹介します。

　東証：http://www.tse.or.jp/cash/reit/meigara.html


１．特徴
・中心スポンサーは、興和不動産（40％）、第一生命保険（20％）、積水ハウス（15％）の3社。その他にモルガンスタンレー（5％）、みずほコーポレート銀行（5％）、みずほ信託銀行（5％）、第一ビルディング（5％）など。括弧内の数値は運用資産会社に対する出資割合。興和不動産の大株主の1社がみずほコーポレート銀行であり、みずほグループ中心のREITとも言えます。

・ポートフォリオの目標は、90％以上をオフィスビル、商業施設・住宅等を10％以下にするとしており、オフィス特化型に近いREITです。上場時は100％オフィスビル（14棟）、資産規模は983億円です。

・上場時の組み入れ物件のうち、スポンサー以外からの取得は1物件のみ。興和不動産、第一生命、モルガンスタンレー、第一ビルディングから物件を取得。但し、中心スポンサーの積水ハウスからは物件の取得がありません。

・上場時の最大の組み入れ物件は、「大森ベルポートD館」（225億円、投資比率22.9％）です。大森駅前にある大型オフィスビルで、東京都心とは言えない場所にあり、テナント需要が高いとは言えないと思います。ただ、大森周辺では他にこれ程のグレードの高いビルがなく、競争力は相応にあり、実際に稼働率は2006年5月現在97％となっています。

・物件の立地を見ると、「大森ベルポートD館」を東京都心の物件としないとすると、都心の物件の割合は、約30％、残りは大半が東京都心以外の都内及び川崎の物件です。


２． 決算・配当予想（百万円）
　　　　　　　　２００６年１２月期　　　　　　　　２００７年６月期
営業収益　　　　　４，６７８　　　　　　　　　　　　４，５４５
当期利益　　　　　１，５８２〜１，５９８　　　　　　１，６０２〜１，６２３
配当（円）　　　１１，７３８〜１１，８５７　　　　１１，８８７〜１２，０４２

・ほぼ標準的な当期利益の水準となる2007年6月期では、配当利回り（1株50万円想定）は、4.75％〜4.81％と高利回り。


３．コメント
（1）評価できる点
・みずほグループを中心とするスポンサー企業の知名度高く、またスポンサー企業からの安定した物件供給により、外部成長（上場5年間で資産規模3,000億円を目標）も充分期待できると思います。特に当初物件供給をしていない積水ハウスからは当社が手掛けた開発事業のうちの一つ「赤坂ガーデンシティ」が近い将来このREITに組み入れられるものと思われます。

・既存の大型オフィスREITよりも配当利回りが高く、それなりに魅力があるのではと思います。みずほグループのREITということもあり、上場時に公募価格を割る可能性は低いと思われます。

（2）注意点
・上場時において、他の大型オフィスビルREITに比べると東京都心のビルが少なく、ポートフォリオが少し見劣りする気がします。また一番新しい物件が「大森ベルポートD館」で築約10年であり、10数年以上経過しているビルが大半であり、築年数の観点からも少し劣ります。

・また、エンドテナントに関する情報を詳細には公表していない、また過去の事業収支が開示されていない物件がいくつかあり、情報開示の点で少し問題があると思います。

・中心スポンサーの第一生命は、既に上場している大型のオフィス特化型REITの「ジャパンリアルエステイト投資法人」の中心スポンサーになっています。両REIT間でどのように整理がされているのか不明です。


【参考サイト】
大森ベルポート：http://www.omoribellport.com/text/inst_office_zone.html

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じつはリプラスレジデンシャルに当選したんですが今の相場だと 公募割れしそうで申し込もうか迷うんですが どうなんでしょうね。う〜む。

taikinhaittaさん、はじめまして。今回は利回りの高さいに注目した外資系の機関投資家の申し込みがかなり入っているようです。ただ上場時は、最近は個人の売りに押されて公募割れしてしまうケースが多くなっています。短期でキャピタルゲインを狙うのは難しいですが、利回りに注目すると、初回（2006年9月期）は8,446円の配当予想で、年換算の利回りで6.78％（公募価格45万円に決定）です。また通常時と考えられる第2期（2007年3月期）の配当が12,477円（予想）で配当利回り5.5％。中長期でお考えであれば良いのではと思います。

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ありがとうございます。 色々と見させて頂きすごく参考になりました。お気に入りに追加しました。 ＞今回は利回りの高さいに注目した外資系の機関投資家の申し込みがかなり入っているようです。 これは何故判るんですか。業界の方なんですか。？

taikinhaittaさん、有難うございます。ご照会の件ですが、主幹事の一つである三菱UFJ証券に聞いて教えてもらいました。