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今年は東京駅前のパシフィックセンチュリービルや秀和芝パークビル（元ダイエー本社ビル、通称“軍艦ビル”）などの超大型物件取得で話題になっているダヴィンチ・アドバイザーズに関する最近気になった動きを二つ（出口戦略とパイプライン増強策）とダヴィンチ・アドバイザーズがスポンサーとなっている上場REITのDAオフィス投資法人の動向についてもご紹介します。
１．ジャパン・シングルレジデンス投資法人の資産運用会社への投資（出口戦略の強化策）
・東証に上場している住宅系REITの一つである「ジャパン・シングルレジデンス投資法人」（8970）の資産運用会社である「ジャパン・シングルレジデンス・アセットマネジメント」の株式の20％（取得価格200百万円）をクリードからダヴィンチが取得しました。
・ダヴィンチは以前から住宅系REITの上場も計画しており、今回の株式取得はその計画の一環であると思います。
・ダヴィンチは既に自社がスポンサーとなっているDAオフィス投資法人を上場させています。その株価は最近漸く公募価格（51.5万円）を上回るところまで上昇してきましたが、上場後は公募価格を下回る状態が長く続いており、現在の株価水準もおそらく当社が想定していたものより低いものと思われます。
・また住宅系REITは三井不動産がスポンサーを務めるREITは別として、それ以外の住宅系REITの評価は芳しくなく、ダヴィンチも上場のタイミングを計っており、今回の株式取得で、住宅系REITのノウハウの蓄積を図る一方で、新たに上場をするよりは買収をした方が早いとの判断により、最終的には買収の可能性もあると思います。
本件に関するプレスリリース：http://www.davinci-advisors.com/pdf_ir_press/96_1.pdf
２．�蠑緻咾梁荵絢坡篥�増資の引受け（パイプライン増強策）
・ダヴィンチが運用している不動産私募ファンド（カドベ、正確にはカドベの出資を受けている(有)アルガーブ）は11月30日に�蠑緻咾梁荵絢坡篥�増資を引受け、その結果37％の筆頭株主になります（取得額：4,466百万円）。
・�蠑緻咾�2004年から不動産開発事業を始め、リーマン・ブラザーズとの共同投資事業も手掛けており（目標25物件、総額500億円）、実際にホテルマイステイズ舞浜とフレックスステイ神田の二つのホテル開発を行い、すでにオープンさせています（いずれもウイークリーマンション東京にプロパティー・マネージメントを委託）。
・従ってダヴィンチのファンドとしては、都心の既存オフィスビルの取得競争が激しくなってきており、開発段階から物件を抑えることによるパイプライン強化が必要となってきており、�蠑緻咾粒�式取得を行なったものと思います。但し、ファンドでの取得のため半永久的に保有するのではなく、５年以内で売却する可能性が高いと思われます。
本件に関するプレスリリース：http://www.jyomo.co.jp/asp/pdf_files/ds/2006113-01.pdf
３．DAオフィス投資法人
・11月15日に物件取得と譲渡、及び決算の上方修正を発表しました。
・下記の通り、都心の大型物件を組入れ、地方の小規模物件を売却しており、ポートポリオは良くなっています。また売却に伴い利益が出たため、2007年5月期の1口当たりの配当も１４，４１３円から２３，３７７円へと大きく増額修正しました。売却益による配当増額という一時的なものとはいえ、かなりインパクトのある配当額だと思います。
�ー萋席�件：ダヴィンチ御成門（取得価格13,860百万円）
��売却物件：ダヴィンチ博多、岡山、小石川、新橋620（取得価格：5,906百万円、簿価：5,863百万円、売却価格：6,980百万円、コストが分りませんが売却益は10億円程度）
・DAオフィス投資法人の株価は直近で上場来高値を更新し、またIPO公募価格51.5万円を約5％上回るところまで来ています。また資産規模も上記取得と売却を加味して約1,384億円となります。これで上場来初の増資の環境は整ったと思われ、またLTVも現在56％程度あり増資は必要だと思います。従って来年の早い段階で物件取得と同時に増資を行い、LTVを少し引き下げ、外部成長力と財務の健全性の向上をアピールすることができる戦略をとると思います。
本件に関するプレスリリース：http://www.da-office.co.jp/cms/press/2006-1115-00000.pdf
http://www.da-office.co.jp/cms/press/2006-1115-00002.pdf
DAオフィス投資法人の株価推移：
http://www.technobahn.com/cgi-bin/detail/q?r=9m&c=8976&s=medium&color=&t=
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不動産流動化関連の銘柄も最近はあんまり元気がないようですが私はまだしばらくは利益の拡大が見込めるのではと考えています。ダヴィンチにももっと頑張ってほしいものです。。
2006/11/18(土) 午後 8:39 [ たろう ]
たろうさん、有難うございます。不動産流動関連銘柄は、新興市場全体の低迷にひきづられて下がっているものと思います。従って、ご指摘の通り、不動産市場の好調さを見れば、少なくとも来年も業績好調は期待できると思っています。個人的には、ダヴィンチとリプラスに注目しています。あとはダヴィンチのような派手さはありませんが、堅実なケネディクスもいいかと思います。
2006/11/19(日) 午後 10:20