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不動産証券化、27兆円に拡大（9月末累計）について、記事の概略と関連事項についてコメントにて纏めて見ました。
【記事概要】
・不動産投資信託（ＲＥＩＴ）や商業用不動産ローン担保証券（ＣＭＢＳ）などで証券化された不動産の累計額が、2006年9月末時点で過去最高の約27兆円に達しました。06年3月末に比べ8％増えた。低金利を背景に、国債や社債に比べ高い運用利回りが期待できるため、投資家の人気を集めている。都市部などでの地価の上昇も証券化を後押ししました。
・国土交通省のまとめでは06年3月末時点の不動産証券化の累計額は24兆9000億円。今年4月から9月にかけても、流動化目的の不動産の信託残高は約1兆9000億円増加。
・オフィスビルやショッピングセンターなど商業用不動産向けローンをまとめて証券化したＣＭＢＳは、06年度上半期に約7000億円発行された。05年度下半期の1.8倍にあたる。審査体制が不十分だった信託銀行に対し行政処分が出たため発行ペースが鈍るとの懸念もあったが、長期金利が低位安定する中で一定の投資需要を確保しました。
【コメント】
・こうしたREITやCMBSなどの不動産証券化にかかる投資が活発なのは、記事概要にもある通り、低金利環境が長く続いているため（長期国債や社債に比べて利回りが高いところに魅力があり）、REITで言えば、全体の価格上昇により利回りが低下したとはいえ、平均で約3.4％程度あり、10年国債とのスプレッドは1.8％程度あります。
・またCMBSに関しては、不動産の所有権（信託受益権）を証券化したものは以前は多く見かけましたが、最近では、不動産私募ファンドなどが物件調達に当たって金融機関からノンリコースローンを借りますが、そのノンリコースローンを貸した金融機関が、そのローンを証券化してCMBSとして販売しているケースが多くなっているように思います。前者が不動産そのもの、後者は不動産を担保とした債権を証券化しており、最終的な拠り所は対象不動産からのキャッシュフローという点では基本的には同じです。
・ノンリコースローンについては、日本のメガバンク、地方銀行、外資系投資銀行（証券会社）などがメインプレーヤーですが、最近ではリース会計の問題もあり、リース会社もノンリコースローン分野に進出してきているようです。
・メガバンクは市場から低金利で調達し、ノンリコースローンを提供する際に調達金利にいくらかスプレッドを乗せてその鞘で稼ぎます。一方、外資系証券会社、例えばモルガンスタンレー証券が最大手、それ以外ではメリルリンチ証券、ゴールドマンサックス証券などは、ノンリコースローンを出すものの、直ぐにノンリコースローンを証券化（小口化）して一般機関投資家に販売します。従って彼らは長期で鞘を稼ぐことよりも、不動産のリスクを外しながら、証券化商品を販売することによる手数料などの収益を得ることに目的があるように思われます。
・REITに話を戻しますと、REITの株価は高値を更新する銘柄が多くでており、投資信託（ファンドオブファンズ、債券や株式に加えJREITを組入れる分散型のものなど）の増加、外国人投資家（日本の不動産価格の上昇期待を持つ）の買いが目立ちます。実際に投資信託は一貫して買い越しており、また外国人も昨年5月以降、買い越しが続いています。
・JREITの銘柄選択に当たってのポイントは、�．好櫂鵐機捨蓮奮杏�成長パイプライン、リーシング力など）、�∧殕�不動産のグレードと立地（東京都心部の値上がり、賃料値上げ期待）、�Ｄ磴�LTV（外部成長余地、金利上昇リスクが少ない）などが挙げられると思います。ちなみに、野村証券ではこうした観点から、ジャパンエクセレント投資法人（8987）とトップリート投資法人（8982）を推奨しているようです。
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芸能人・有名人の新着記事
湘
数年前からTVCMでも盛んにやってましたね、あれってどういうメリットがあるんでしょうね？
2006/12/26(火) 午前 2:31
先日の日経金融に、来年の夏より、不動産証券（私募の不動産ファンド？）を金融庁のコントロールにおき、規制強化を計る、という記事 があったと思いますが、上場ＲＥＩＴにとってっ有利と考えられますか?
2006/12/26(火) 午前 3:31 [ hiro ]
証券化の金額は順調に増えていますね。金利も大幅に上昇する気配はないことから、この先数年は順調に増えていく可能性は大きいと思います。金融機関側の審査体制強化も気にはなりますが、物件の種類や規模、地域などの多様化も進み、投資家としても面白みが増すと思います。
2006/12/26(火) 午前 7:03 [ wasekata19 ]
ちょっと前の週刊ダイヤモンドにもＲＥＩＴの記事が出ていました。私も関連の分野に少しですが投資しているのでこれからも不動産証券化事業が拡大していって欲しいものです。
2006/12/26(火) 午後 10:52 [ たろう ]
規制強化の趣旨は、私募の不動産ファンドを、Ｊ−ＲＥＩＴと同様、金融商品とみなし、運用会社のコンプライアンスやファンドのディスクロージャーの強化をはかる、というもののようです。参入障壁が高くなり、メジャーとされている、例えばケネディクス、などに有利になるのでは、と思ったのですが。
2006/12/27(水) 午前 0:02 [ hiro ]
ＳＡＢＯさん、有難うございます。ＴＶＣＭで盛んにやっていたのは不動産の証券化のことでしょうか。不動産の証券化だとして回答しますと、不動産そのものは一般的に価格も高いため、証券化することにより小口化、つまり投資一口当りに売買価格を低くすることができるメリットもあるのだと思います。質問の意図と違った回答であればごめんなさい。
2006/12/27(水) 午前 1:32
hiroさん、２つもコメントを入れていただき有難うございます。規制強化の要因の一つは、特に東京都心部で不動産投資が少し過熱化してきていると金融庁が認識していて、バブルが起きないよう事前に少し「過熱感」を冷ます意味合いもあったのではと推測します。仰るとおり、規制強化がされれば、不動産ファンドも淘汰され、組織がすでに整っているところが生き残っていくと思います。そういう意味ではケネディクスは生き残る側の会社だと思います。
2006/12/27(水) 午前 1:37
wasetakaさん、有難うございます。景気回復による好調な不動産市況の影響もあると思いますが、やはり金利が上昇しないため証券化投資の魅力はまだまだあるのだと思います。確かに東京都心部のオフィスビルだけでなく、最近は賃貸マンション、商業施設、物流倉庫、介護関連施設、駐車場、葬祭場なども証券化の対象となってきています。
2006/12/27(水) 午前 1:42
たろうさん、有難うございます。今しばらくは金利も大きく上昇する可能性が低く、依然として不動産投資と長期金利との差が大きいため、来年も不動産の証券化、Ｊ−ＲＥＩＴ市場も拡大していくと思います。大手不動産会社では、住友不動産がＲＥＩＴをまだ上場させていません。彼らは外部に売った方が高く売れるのであれば、自らＲＥＩＴを立ち上げる必要性が低いと考えているようです。
2006/12/27(水) 午前 1:47