【ＪＲＥＩＴ】ＲＥＩＴ指数最高値を更新

　2月24日の日経新聞のマーケット総合1面の記事「ＲＥＩＴ指数最高値-長期金利の低位安定を好感-」の概要とその他ＲＥＩＴ関連に関してコメントします。

【記事概要】
　東京証券取引所に上場する不動産投資信託（ＲＥＩＴ）の値動きを示す東証ＲＥＩＴ指数が23日、大幅続伸し2003年4月の指数算出開始以来の最高値（2,449.53）を更新しました。長期金利の帝位安定が好感されたほか、3月に公示地価の発表を控え不動産市況の改善を期待した買いもくらんでいます。

　東証ＲＥＩＴ指数：http://www.tse.or.jp/topix/reit/data_j.xls


【コメントなど】
・21日に日銀が政策金利である無担保コール翌日物金利の誘導目標を年0.25％から0.5％に引き上げることを決めました。しかし、次回の利上げは総選挙の7月以降となるとする見方が強く、長期金利はほとんど反応せず、10年国債で1.7％程度。調達金利も短期的には大きく上昇せず、また好調な不動産市況（地価の値上がり期待、賃料アップによる配当増の期待など）も後押しし、外国人投資家と投資信託による買いにより、ＲＥＩＴの投資口価格（株価）は大きく上昇しています。

・ちなみに、1月の投資部門別売買状況を見ると、金額ベースで見ると、大きく買い越しているのが外国人投資家の638億円で圧倒的に首位、ついで投資信託が181億円。一方個人は現物で353億円の大きな売り越しとなっています。

　投資部門別売買状況：http://www.tse.or.jp/data/exotic/sector/J_reit_m0701.pdf

・大きく買い越している外国人投資家のうち、最近話題になっているのは、米系投資ファンドのプロスペクトアセットマネジメントです。彼らは昨年11月に日本のＲＥＩＴ市場に投資する「Prospect Epicure J-REIT Value Fund」を組成しており、そこからの資金でＲＥＩＴの投資口を買っています。

・彼らが5％以上保有している銘柄を見ると、スポンサーが大手不動産会社でなく、配当利回りも比較的高い、住居系の銘柄（安い価格で放置されていた銘柄）を中心に買っていることが分かります。自らが組成しているプロスペクト・レジデンシャル投資法人との合併なども考えている可能性が高いと思います。

（参考）保有率上位5銘柄
　ＦＣレジデンシャル投資法人（32.48％）
　クレッシェンド投資法人（29.35％）
　東京グロスリート投資法人（21.31％）
　プロスペクト・レジデンシャル投資法人（20.26％）
　アドバンス・レジデンス投資法人（15.17％）


・東京グロスリート投資法人については、2月19日にアパマンショップ・ホールディングス（以下、「アパマン」）が同投資法人の運用会社に実質的に100％出資することを発表しました。アパマンは賃貸マンションの仲介事業はＣＭなどで有名ですが、それ以外にもＰＭ事業や不動産私募ファンドの運用事業も行っており、一からＲＥＩＴを立ち上げる手間を省くため、運用会社を買収し、ファンドで運用している物件をこのＲＥＩＴに売却したり、また同ＲＥＩＴのＰＭ事業を受託するなどビジネスの拡大を見込んでいるものと思います。
　
　アパマンのプレスリリース：
　http://www.apamanshop.co.jp/news/ir/2007/pdf/070219_001.pdf

・今後もこうしたＲＥＩＴをめぐる動きが活発になってくると思いますので、引き続き注目していきたいと思います。

[たろう]

ＲＥＩＴ指数堅調ですね。ＤＡオフィスもあっという間に戻ってきました。（安いところで買っておけば良かったです。。）今後はＲＥＩＴ関係のＭ＆Ａなども活発化していくのでしょうか。ただ、ＲＥＩＴの場合、大株主の割合が一定に達すると配当金にかかってくる税金が変わるらしいので、配当金目的で長期投資していても今後は、株主の構成に気を配る必要がありそうですね。。

[wasekata19]

ＲＥＩＴは、東証１部の市場が堅調な間は、当面まだ底堅いでしょうね。金利動向はまだ懸念するほどではないため、金融庁検査やコンプライアンスが一番のリスク材料でしょうか。公示地価は昨年よりも上昇地点が増えそうな気がしています。

たろうさん、有難うございます。ＤＡオフィスも日経新聞がセンセーショナルに書きすぎたように思います。よく処分勧告の内容を読めば大きな問題では無いような気がしました。今回の下げで、外国人投資家が買い増しをしていると思います。仰るとおり、決算期末で3人以下の投資家が50％超保有すると法人税の課税対象になってしまいます。ただその辺りは大口投資かも自らの配当に影響してくるので注意していると思います。

wasetakaさん、有難うございます。仰るとおり金利動向は未だ心配する水準ではないので、コンプライアンスというか金融庁の裁量行政というか、そのあたりがリスクと思います。公示地価の上昇地点の増加も織り込んで、不動産株は大きく上昇していますね。

[花子]

はじめまして。いつも、参考にさせていただいております。トップリートはイトヨーカドーの件で６日連続の下げですね。２／１６から１０万円以上も下げています。このテナント退去の件はＤＡオフィス以上の悪材料、深刻な事態と考えるべきなのでしょうか？ 退去はまだ先のことで、すぐにどうこういうことではないのでは？と楽観しておりましたが、何だか、不安になってきました。もう、手放そうかと思っております。

花子さん、有難うございます。イトーヨーカドー東習志野店の賃貸借契約の突然の解約通知が来た件ですね。2008年2月末が解約予定ので、今年の収益には影響ないものの、賃料事業収入ベースで8％程度を占めており、来年以降の収益はその分が落ちてしまうので、リカバリーできないと株価への影響は大きいと思います。

（つづきです）DAオフィスの場合は、勧告処分の内容事態はさほぼ深刻に捉える問題ではないと思います。ただ今回のイトーヨーカドー場合は、代替テナントを1年以内に見つけることができることができるかにかかっています。都心部のオフィスビルよりもテナントを見つけることは難しいとは考慮したほうがよいと思います。

（つづきです）一方でDAオフィスと異なり、LTVが34％程度なので、借り入れによる物件取得余地は大きいとは思います。もし花子さんが今売った場合に売却益が出るのであれば、少し株価が戻したときに利益確定しておくのも一つの考え方だと思います（確定的なことが言えなくてすいません）。

[花子]

ご丁寧なアドバイス、ありがとうございました。リートは今日は全面安。まるで、坂道を転がる・・ごとくの下げでしたね。大やけどを負わないうちに、手を引くことにします。

花子さん、有難うございます。朝ちょっと慌ててコメントを書いたため、読みにくくなってしまいました。乱文をお許しください。今後ともどうぞよろしくお願いします。