【ＪＲＥＩＴ】ＪＲＥＩＴ指数：長期金利上昇で2007年度最大の下げ

　今日の日経新聞の記事「ＲＥＩＴ指数急落、07年度最大の下げ・長期金利上昇で」からです。

　今日はたまたまwasetakaさんと同じ記事を取り上げていますが、日銀の利上げの可能性などの私のコメントとは別の観点からコメントされておりますので、是非wasetakaさんの記事もご参照ください。

ｗasetakaさんの記事：http://blogs.yahoo.co.jp/wasekata19/49049917.html


【記事概要】
　不動産投資信託（ＲＥＩＴ）の価格下落が目立ってきた。東京証券取引所の上場銘柄の値動きを示す東証ＲＥＩＴ指数が7日、3.3％下げて今年度最大の下落率となりました。長期金利が上昇してＲＥＩＴの平均配当利回りに接近し、債券に比べ投資する魅力が薄れたことがＲＥＩＴに売りが膨らんだ要因とみられます。

　東証ＲＥＩＴ指数の7日の終値は前日比83.61安の2452.82。日本ビルファンド投資法人など時価総額の大きな主力銘柄を中心に売りがかさみ、上場40銘柄のうち39が下落しました。


【コメント】
・最近の金利上昇（昨日は10年国債の金利が1.89％まで上昇）にともない、ＲＥＩＴの株価が大きく下落しています。このことからもＲＥＩＴが金利商品であることが良くわかります。金利上昇の背景としては、もちろん日本が景気回復局面にあることが一番の要因ですが、それを後押ししているのが、他国での政策金利引き上げだと思います。例えば、英ポンドは5月10日に0.25％利上げで5.5％、ユーロでは6月6日に0.25％引き上げ4.0％に、ニュージーランドドルは6月7日に0.25％引き上げ8.0％となっており、こうしたことが日本の金利上昇、あるいは政策金利の引き上げ期待につながってきていると思います。

・ＲＥＩＴの平均利回りは5月末現在約2.6％程度であり、10年国債との利回り格差が確実に少なくなってきており、また年初来からＲＥＩＴ指数は30％上昇していることを考えると、どこまで金利が上昇するかにもよりますが、10％以上の株価調整（下落）となると思います。但し不動産市況は引き続き好調（東京都心部では賃料の上昇が継続中、また空室率は低位安定、詳細は参考サイトの三鬼商事のレポートをご参照）、調整幅は大きくなると思いますが、長期化はしないと思います。

・ＲＥＩＴの中で1％台の利回りの一つ、阪急リート投資法人について少し触れます。現在の配当利回りは約1.88％。物件取得の発表なく増資だけ（借入金の返済目的）を先般発表しましたが、株価は下がっていません。これは阪急ＲＥＩＴが、大阪の人ならたいていの人が知っている物件を保有しており、大阪の金融機関を中心とした安定株主がいる（流動性もあまり高くない。資産の取得価格ベース：721億円）ことなどが考えられます。ただ個人投資家としては配当利回りが10年国債と殆どからわらず、一口137万円（6月7日終値）ではとても買い難いです。


【参考サイト】
東証：ＲＥＩＴ指数の推移
http://quote.tse.or.jp/tse/quote.cgi?F=histidx/HistIndex&basequote=155_2007&begin=2007/01/01&end=2007/06/06&mode=D&histtype=CSV

三鬼商事のレポート
http://www.e-miki.com/images/shikyou2/pdf/F0706_TO.pdf

[たろう]

これまで右肩上がりだったのが順調過ぎたのかもしれないですね。でもオフィスの賃料はまだ上がりそうだし長期的に見るとまだ上昇余地はありそうですね。。

[wasekata19]

記事のご紹介ありがとうございます。onebridgeさんの記事はさすがにお詳しいですね。調整幅は少し大きくなりそうですね。ＲＥＩＴ間でも利回りの差が大きくなってきているので、厳選する必要もありますね。

たろうさん、有難うございます。今回はいい調整になり、買いたい人（特に外国人投資家）にとってはよい機会になったと思います。ただ個人投資家としては、10年国債の金利や最低投資額と比べると、まだ買い難いかもしれません。ご指摘の通り、オフィス賃料はまだ上昇余地ありますので、金利の上昇スピードが緩やかであれば、まだＲＥＩＴも買われると思います。

wasetakaさん、有難うございます。こちらこそ、記事が同じになってしまい失礼いたしました。今回は金利上昇で、ほぼ一本調子で上昇してきたので、いい調整になったと思います。暫く新規上場のＲＥＩＴが出てきていませんが、次はどのようなものが出てくるか（特に配当利回りをどれくらいでＩＰＯ価格を設定してくるか）に注目しています。

[アングスフォリア]

ぜひ、６月１１日のreit市場の結果を踏まえたコメントを聞かせてください。

アングスフォリアさん、有難うございます。何とかリクエストにお答えできるよう頑張ります。

アングスフォリアさん、6月11日のREIT市場の動きを含め、今日の記事をご参照いただければ幸いです。

[アングスフォリア]

日ビル、Jレアルの低金利銘柄は、国債利率との調整をするかのように価格を下げています。これは説明可能な事象だと思います。
ところで、アエラでは山崎成人氏が、秋には地価が暴落との予測をしています。
その論拠はイマイチ信じがたいのですが、金利上昇とともに、reitの価格が下落するのは確実だと思います。
問題は、reitの取引価格が下がったときに、投資口を増加しても集められる資金量が減少するのではないか、そうすればreitからの資金供給量が減少して、これまでreitが不動産開発の資金供給をしてきたというシステムにほころびができて、何かの波乱が起こるのではないかという心配です。
そうすると、金利調整を越えて、急激なreitk価格の下落になるのではと懸念するのですが、いかがでしょうか。

アングスフォリアさん、有難うございます。仰るとおり国債などの長期金利上昇により価格調整は、ＲＥＩＴが利回り商品でもあることから、自然な流れなど思います。
ただ、オフィスの場合は東京都心部での賃料値上がり期待もあり、また金利も急激には上昇しないと思われますので、調整は比較的短期間で終わるのではないかと思います。
アエラの記事を読んでいないので、詳しいことは分かりませんが、特に都心部でのオフィスやマンション需要はとても高いことから、今年中に地価が暴落する可能性はほとんどないと思います。

（続きです）ご指摘の通り、ＲＥＩＴ価格が大きく下落した場合、増資によるファイナンスで確保できる資金も減少します。但し、ＲＥＩＴ価格が例えば現状から半分まで下がってしまっているような状況を想定した場合、恐らくその時不動産価格そのものも、程度の差はあれ、下落していると思います。だから大丈夫とは言い切れませんが、過度に心配しなくてもよいと思います。
あと、注意をしなければならない点としては、外国からの資金の流れです。外国人がＲＥＩＴを買っている理由は、金利差以外に、相対的な不動産価格差、つまり日本の不動産価格は、他の先進国、特に米国、英国、オーストラリアなどでよりは割安と判断しているようです。従って他国の不動産価格が大きく調整する時は、その影響を日本も受けることになると思います。

[アングスフォリア]

reit価格が上昇するには、それに見合うだけの分配金のアップが必然です。地価の上昇ともに、取得価格もアップしていると言われており、とりわけ私募ファンドから割高な価格で取得していると言われるreitがそれを達成するとは思えません。秋の分配金の予想を見ると、reitのどれをとってもあまり芳しいモノではないですしね。
現在のreit価格、ないしそれよりはもう少し下がったレベルで推移するのではないのでしょうか。

アングスフォリアさん、有難うございます。ＲＥＩＴの価格については基本的には同意見です。調整は長引かないとしても、アングスフォリアさんの仰るとおり、分配金は今後大きく増やす（但し物件売却益でまかなっていくＲＥＩＴもあると思いますが）ことは難しい環境であることは確かで、必然的にＲＥＩＴの価格は抑えられると思います。
従って日本国内の環境だけ見ると、まだまだ利回りの低いＲＥＩＴもあり価格調整があると思います。但し海外の投資家には逆にまだ不動産価格の上昇、オフィス賃料の上昇余地はあると見ている人ます。また好配当の投資信託も金利の上昇テンポしだいのところはありますが、買って来る可能性もまだありますので、そうした買いがＲＥＩＴ価格の下支えになってくると思います。

[アングスフォリア]

先週、米株式市場の高騰、長期金利の一服を受けて、今日のJ-REIT価格は大幅にアップしました。とくに、日レジなどの旗艦銘柄の伸びが顕著です。利回りが低いにもかかわらず、大型銘柄がアップするというのは、これまでのJ-REIT市場の動きだっただけに、一段高の期待を持たせるモノです。
しかし、大和総研は日銀８月利上げ期待が高まっており、マーケットの見立てだとレポートしています。
J-REITを資産銘柄ととらえるのでれば、先週までの暴落劇が再演されると思われます。
これに対して、管理人さんは、不動産価格の上昇、賃料アップを重視されていると言うことですね。

アングスフォリアさん、有難うございます。ご指摘のとおり長期金利の一服（新発10年国債で2％超えず、1.8％台まで低下）したことが、ＲＥＩＴ価格の反騰になっと大きな要因の一つだと思います。
長期金利の上昇が緩やかであれば、ここ１，２年は賃料アップで吸収できるのではと思っています。少し気になるのは現在の買い主体である外国人投資家の場合は、世界の不動産マーケットを視野に入れていますので、日本の不動産が世界的に割安でなくなれば、資金をＲＥＩＴから他の資産に移し変えるため、その影響は比較的大きいと思います。

[アングスフォリア]

不動産価格の割安感というのは、賃借人がより高い賃借料を払うだろうという期待感が高まるか、物件の売却益で分配金をまかなうということでしょう。後者は、一時的なモノでREITの収益性アップには結びつかないので、除外すると、reitにとっては、分母である取得価格ではなく、分子の賃貸料収入が増加するという見込みでは。。。

それほど顕著な賃貸収入の増加になるんでしょうか。

アングスフォリアさん、有難うございます。仰るとおりかと思います。↑で書いたのは米国などと比べて「割安」という相対的な意味合いで使っていますのでご了承願います。
賃料収入のアップについては、一部のリートしか見ることができていませんが、年間3％〜5％は既存テナントの更新賃料の引き上げに成功していると思います（新規賃料はもっと高いと思います）。

[アングスフォリア]

GSがreitを格下げしました。
価格上昇はバブルかM&Aが条件とか。。。
いかがお考えですか。

アングスフォリアさん、有難うございます。ＧＳはアトラクティブからニュートラルに引き下げました。
確かに今年の高値からにさらに上昇を期待するのは難しいと思いますが、ＧＳのレポートでも8951〜8954、8983、3234の目標価格を上げていますので（また8953は買い推奨継続、8983は買い推奨から中立へ引き下げていますが、8976は6月18日に売りから中立へ引き上げられています）、必ずしも悲観的というわけではないと思います。
一時的な調整はあるにしても、また株価はまた回復してくると思います。ＧＳが指摘しているように、米国や豪州のようにネガティブイールドギャップまで買われるには、Ｍ＆Ａや制度の変更（ＵＰＲＥＩＴや減価償却の取り扱いなど）は必要だと思います。ただ減価償却は物件価値の維持・向上に必要なコストと考えれば、日本の制度は投資家から見て必ずしもマイナス評価すべきものではないと思います。

[yazawa]

私は、価格下落というと「もうだめ論」が跋扈し始めて、本当にもう駄目のパターンもありますが、今回は、そうならないと考えています。よく見ると、売りがきついと言うよりも、盛り上がっていたときに比べると、買い手も売り手も不在状況で、マーケットが正常化したぐらいに考えています。狂乱的な値動きが終わったというか、安定的な動きに戻るというか、昨年の10月チョいぐらい前ぐらいの状態に戻ったというか、言い換えると、狂乱相場を主導した外人の機関組みが抜け、国内投資家と国内機関が売り買いしているような状態が現在の状況と考えています。

[yazawa]

リートが駄目になるには、企業収益も駄目、金融機関も不動産融資を極度に絞る、為替も急激に円高になる、などの要因が来ると駄目だと思いますが、金利負担の問題は、ほとんど収益で吸収できる状態ですし、不動産市況も悪くなく、空室率も硬いです。
問題は、なぜ外人が抜けたのか？ということに関しては分かりません。プロスペは元気ですし、大量報告書見ると、外人ではないですが、国内投信や証券会社は、持ち株を増やしている状況です。私は、抜けた外人は、欧州の投資家ではないかと考えています。どうも円安が続き過ぎ、しかも欧州の政策金利も上がっているので、海外に資金を出さなくても、ある程度国内で稼げると考えているのではないかと？
私の勝手な推測ですから分かりませんが、リートもう駄目論には説得力がないという事だけは言えて、むしろ、 投機的な相場から、正常化した相場への移行過程に入っているのではないか？と考えています。（そこで、私は、関係ないですが、安定的なジョイントリートを買ってしまいました。）

yazawaさん、有難うございます。6月の投資家別売買状況が発表されればある程度yazawaさんのご指摘されているところがはっきりすると思います。確かにＲＥＩＴ指数を見ると昨年9月までは、安定的な動きでしたね。昨年後半から積極的にＲＥＩＴを買っていたのは外国人投資家であり、今回の下げもご指摘のとおり欧州の投資家が為替の問題もあり、一旦売却、また投資信託も一部で販売停止した銘柄に解約が出ているなどで売りが出ている影響もあるかと思います。

都心部のオフィスビルを多く保有しているところは特に賃料値上げが今後も期待でき、急激な利上げさえなければ（現状その可能性はとても低いと思います）、調達コストは何とか吸収できると思います。
配当利回りも、まだオフィス系は少し低いですが（もう少し価格調整あると思います）、yazawaさんが投資されているジョイントを含め住居系には4％〜5％以上の銘柄も出てきており、また株価ももう暫くで落ち着くと思います。個人的にはリプラスリートに注目しています。

[nariina1112]

yazawaです。YahooIDは、nariina1112です。
やはり、野村、プロスペ、みずほ証券は買っています。
http://kabuhoyu.cc/?search=%C5%EA%BB%F1%CB%A1%BF%CD
下げていたのは、売りが強いのではなく、表面上買いが弱く、
機関が足がつかないように、拾っていたようです。プロスペは、完全に集めていたのがミエミエでしたが、GSのリポートも、結論だけ示すのではなく、その数字的根拠も示した上で、結論を出さないと、個人投資家を騙すためのリポートと言われかねないと思います。
本日のような相場が、しばらく続くとは思いませんが、事実は一部の機関投資家は買っていると言うことかも知れません。単なる調整とみているonebrigde4さんの分析の方が、GSリポートより説得力があると思っているのは、私だけではないはず。

nariina1112さん、有難うございます。今回の下げは、今まで買いたかった人や買い増しを検討していた人にとってはいい機会となったかもしれません。ご指摘のとおりプロスペクトの買い増しは止みませんね。昨日も8975が、上位3社で保有比率が50％を超えたようです。
こちらこそ的確なコメントをいただき助かります。私も正直今後の展開に自信を持っている分けではありませんが、引き続きREITはウオッチしていきたいと思いますので、今後ともコメントをいただけると嬉しいです。

[アングスフォリア]

私は、これ以上、上がる方が不自然だと思います。
一般企業ほど大幅増益の可能性が少ない資産銘柄であるreitが２％台の配当収益は魅力的とは言えません。
かつて雪風さんは、いまのreit価格は異常だといっていましたが、その後、価格は上がり続け、ハズレました。しかし、これ以上なら、それはバブルでしょう。
不動産の最終処分場といわれる不透明な体質を持ち続ける限り、バブルでしか生きられない銘柄という言い方も出来るのかもしれませんが。

アングスフォリアさん、有難うございます。今年の高値のところは確かに割高感が強いですね。
私もこの高値からさらに大きく上昇していくのは少し難しいと思います。それを超えていくためには（ネガティブイールドギャップまで買われるためには）、Ｍ＆Ａ、開発案件が認められること、ＵＰＲＥＩＴなど米国のような制度変更が必要だと思います（ご指摘のようにバブル相場も必要かもしれません）。
ＲＥＩＴも2007年に英国が導入を新たにはじめ世界的に広がってきていますが、日本との違いの一つはキャピタルゲインを狙って買っている投資家が多いと言うことでしょうか（ネガティブイールドギャップまで買われる要因）。従って外国人投資家の中には、Ｍ＆Ａによる含み益実現などを視野に入れてＪＲＥＩＴを買ってきている人も中にはいるかもしれません。

[アングスフォリア]

ご指摘有難うございます。
外人投資家の買いは、多いのでしょうか。それとも日本人投資家が取引価格を動かしているのでしょうか（外人投資家の株式市場・REIT市場での動きに敏感に反応する場合を含めて）。

アングスフォリアさん、有難うございます。東証のHPの「投資部門別の売買状況」を見ていただけると助かります。
去年と今年5月までの状況を見ると買いの主体が外国人投資家であることはある程度分かると思います。http://www.tse.or.jp/market/data/sector/index.html
従って去年の後半から今年の上昇は外国人投資家と投資信託が主導しているものと推測します。