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天空率と斜線制限 道路・隣地・北側

まず、
天空率によって、採光・通風が確保される(政令によって定める基準に適合する)場合には、斜線による制限は適用されません。

斜線制限の主な目的は、採光(日照)・通風を確保するための規制です。

道路斜線制限は、すべての都市計画区域･順都市計画区域に適用されます。

隣地斜線制限は低層(第一種･第二種)住居専用地域を除く、すべての都市計画区域･順都市計画区域に適用されます。
隣地斜線制限は、高さ２０mまたは３１ｍのところから始まる制限なので、絶対高さ制限(１０mまたは１２ｍ）のある、低層住居専用地域に適用する必要がないからです。

北側斜線は、住環境を重視するべき、住居専用（第一種･第二種、低層・中高層)地域にのみ適用されます。ただし、中高層(第一種･第二種)住居専用地域で、日影規制がかかる場合を除く。

容積率のは何のため？

容積率とは、敷地面積に対する建築物の延べ床面積の割合です。

敷地面積当たりの建物の延べ床面積の最高限度を決めるということになります。

ある地域の敷地面積に対する建物の延べ床面積を制限するのは、人口密度を調整するためです。

人口密度を調整する主な目的は、災害対策です。
災害時の非難や消防などの対策を想定しているから、前面道路の幅員が重要です。

この考え方で、

・一定の条件の住宅の用に供する部分の地下(地階)面積は、建物全体の住宅の用に供する部分の１／３までは、容積率の対象面積から不参入とする規定（５２条３項)や、

・マンション(共同住宅)の共用の廊下・階段の面積を容積率の対象面積から不参入とする規定(５２条６項)

・車庫の床面積は、建物全体の面積の１／５を限度として、容積率の対象面積から不参入とする規定(施工令２条１項４号、３項）

また、
・高層住居誘導地区をみると、
＜住宅部分の床面積が全体の２/３以上であれば、都市計画で定められた容積率の１．５倍に緩和される＞という規定は、

住宅は住宅以外の用途より人口密度が低いと想定できるから、避難の想定を少なくできるので、その分だけ緩和しようという考え方になっていることがわかります。

かなり広い範囲を一体と見ている場合として
【特例容積率適用地区内における建築物の容積率の特例】第57条の２
　特例容積率適用地区内の二以上の敷地（建築物の敷地となるべき土地及び当該特例容積率適用地区の内外にわたる敷地であつてその過半が当該特例容積率適用地区に属するものを含む。以下この項において同じ。）に係る土地について所有権若しくは建築物の所有を目的とする地上権若しくは賃借権（臨時設備その他一時使用のため設定されたことが明らかなものを除く。以下「借地権」という。）を有する者又はこれらの者の同意を得た者は、１人で、又は数人が共同して、特定行政庁に対し、国土交通省令で定めるところにより、当該二以上の敷地（以下この条及び次条において「特例敷地」という。）のそれぞれに適用される特別の容積率（以下この条及び第60条の２第４項において「特例容積率」という。）の限度の指定を申請することができる。

上記は、丸の内が有名な例です。


【敷地内に広い空地を有する建築物の容積率等の特例】第59条の２　
その敷地内に政令で定める空地を有し、かつ、その敷地面積が政令で定める規模以上である建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がなく、かつ、その建ぺい率、容積率及び各部分の高さについて総合的な配慮がなされていることにより市街地の環境の整備改善に資すると認めて許可したものの容積率又は各部分の高さは、その許可の範囲内において、第52条第１項から第９項まで、第55条第１項、第56条又は第57条の２第６項の規定による限度を超えるものとすることができる。

上記は総合設計制度とも呼ばれています。

都市再生特別地区内の用途制限の緩和

都市再生特別地区に関する都市計画で定められた誘導すべき用途に供する建物であれば、
用途制限は適用されない。
（６９条の２第３項）

特別用途地区 用途制限の緩和

地方公共団体は、
特別用途地区内であれば、
その地区の指定の目的のために必要な場合、
国道交通大臣の承認を得て、
条例で、
用途制限を緩和することができます。
（４９条２項）