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先日バブル時には、中古マンション市場が値上がりした話を書いたが、今日投資用ワンルームを扱っている不動産投資専門会社の方とお話する機会があった。
利回りネット８％という話であるが、どうせ元本は下がっているんでしょ、みたいな先入観があったが、なんと総額１０００万円以下の値頃感がある物件は、値上がり気味とのこと。
（もちろん新築物件は値下がりはしているみたいであるが。）
・少し前までは周辺物件がいくらだから、この物件がいくらという取引事例が主たる値付けの方法であったが、現在では、いくら家賃が取れて、利回りを○％として計算して買い手が指値を入れてくる。
新築でグロス７−８％、中古で１０％がおおよそのラインであるが、築２０年モノでもこの利回りを使っているため、値上がり現象が発生している。
・中古ワンルーム、総額で良いものは７００−８００万円以上でなければ、もう入手困難であり、５００万円前後のお手頃な物件は専有面積が１５�屬覆鼻△笋篁�代遅れで不人気な面積・間取りのものとなっており、空室リスクが高い。
・中古ワンルームへの融資は昔はほとんど見込めなかったが、最近ではＭＳ銀行が２％前半で貸し出してくれる。もっとも全額は厳しいが。融資基準は収益性で判断するとのこと。
・常時こうした中古マンションは投資家に人気がある。モノは週に３−４戸は出るが、買いたいひとは１０戸でも欲しいらしく、こうした個人が数名おり、ウエイティングの状態にあるとのこと。
やはり首都圏、投資家層の質・量が桁違いに多いと思う。
名古屋の投資家も最近は凄い人がいるらしいけど。話によるとグロス４％でもドンドン買う人がいるのだと。万博の用地買収で儲けた？？？ただ名古屋の投資家も買うのは名古屋市内だけ。他の周辺の県には目もくれない。買うなら首都圏とのこと。
賃借人も、投資家も集積しているエリアはやはり強いなあ。借りて・買い手の双方が恵まれていると言えよう。その点地方では、借り手は減少しつつあり、まして買い手は、質・量ともに大幅に見劣りする・・・。
でも中古投資マンションが値上がりするとは・・・、これは「収益バブル」なんだろう。
我々鑑定業界での金科玉条の不動産鑑定評価基準では、収益価格の位置づけは先走りがちな取引価格の検証手段としての位置づけ（つまり低めに出ることが多い）であったが、何のことはない、今の市場では収益価格が取引価格を牽引して、値上がりしているのである。需要者にとって買進む言い訳として、機能していると言える。
実はこの辺は現状の鑑定基準がやや時代遅れになっていることを示すものである。
バブル期では、消費者の多くがリッチだった。だから居住用の中古ファミリーマンションも値上がりしたが、現状ではどうなんだろうか。
横浜駅前の新築ファミリーマンションは、値上がりしているという話を聞いたことがあるが、これは例外なのではないか。新築物件が数多く出されているし。この辺はまたリサーチしてみたい。
最近の名古屋駅周辺で路線価の７倍の事例が出たという話であるが、これは、収益価格＆競合に勝つこと、が買い手の頭を支配しているからに他ならない。建物は新築価格を上回ることは考えにくいから、結果的に土地に配分すると路線価なんかよりも結果的に大幅に乖離してしまうのである。
これは地価が急激に上昇している状況を示すモノであり、監視区域の導入の必要性があるのではないかと個人的に思っているが、国のお役人さんに伺うとせっかく国策で地価を上げる努力をしてきて、景気も良くなってきたのに、ここで冷や水を掛けるわけには行かないのだと。
景気が本当に良くなってこうした投資不動産取得ゲームに乗っかっているのは、金余り銀行や大手法人と一部の富裕層なんだけどな・・・。
我々庶民はインフレ＆消費税上昇＆金利上昇の荒波の前に、どうしたら良いのであろうか・・・。
景気の恩恵が幅広くなることを祈るのみである。
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トラックバック（1）
貧富の差が生まれている原因の一つかも…運用できる金余り層が恩恵を受けることの出来る景気回復なのでしょう。我々一般庶民が恩恵を被るのにはかなりのタイムラグがあるのかもしれませんね。
2006/1/22(日) 午前 8:18 [ 鑑定太郎 ]
都会＆金持ち優遇、田舎＆庶民軽視となる一連の政策の結果ですが、財政出動無しに景気回復させようとすると、他に妙案はなかったと思います。 今後、この恩恵が幅広く、広めるためには、竹中氏＆福井氏の舵取りに大いに期待したいところです。個人的には所得税の低所得者層の税率低下、その穴埋めには不動産所得の課税強化が最もバランスが取れていると思います。所得の再分配機能を政府がキチンと示すべきだと思います。
2006/1/22(日) 午後 4:31
本当に収益率のよい物件は、銀行が富裕層のみに斡旋するらしいですね。。。お金はお金を持っている人のところに集まるようになっているのですね。
2006/1/28(土) 午前 8:25
そうそう。しかも、全額購入代金を貸し出すみたいです。しかも固定の低金利で。キャッシュフローもドンドン増えて資産価値も雪だるま的に増えていくのです。そのお金が株式市場に流れて株価が高騰し、またお正月に高島屋が賑わうわけですよね。
2006/1/28(土) 午前 9:26