ヒートアップした名古屋不動産投資マーケットの行方その１

本日、名古屋都市再開発促進協議会、名古屋都市再開発研究会、社団法人愛知県不動産鑑定士協会主催の上記セミナーが開催され、行って参りました。


１．名古屋の地価動向
　トヨタが本社機能移転し、オフィス需要が見込まれる名古屋駅付近を中心に２００６年地価公示において、全国年間上昇率ベスト１０の中に、名古屋市内の地点が８地点もランクインし、名古屋の元気さが全国的にも有名となった。
　２００６年地価調査においてもトップは名古屋市中村区名駅３丁目の地点で、変動率３５．２％であった。

２．名古屋におけるＲＥＩＴの現状　
　しかし、名古屋におけるＲＥＩＴの現状は、まだまだの感が強い。
　Ｊ-ＲＥＩＴは、２００７年１月１日現在、　４０銘柄で、資産規模６．４兆円、物件数１３１９件。
そのうち名古屋物件は、１７９０億円、物件数５８件であり、件数シェアは４．４％、資産シェアはわずか２．８％に留まる。
　物件数は東京が８２２物件で圧倒的なシェア、大阪が９４件、神奈川が８５件、ついで千葉、愛知、福岡となっている。（２００６年１０月末）

　名古屋物件の内訳は、オフィスが１７，共同住宅が３３，倉庫が１，店舗が７，合計５８であり、圧倒的に共同住宅型のリートが多いことがわかる。
　
　その共同住宅型の物件をどの程度の利回りで購入されているのか。
　Ｊリートの目論見書から判明してデータを元に、取得時のネット利回りを算出すると、２００４年頃は６．５％〜７％だったのが、現在では５％〜５．５％が主流であり、もっとも低いものはジャパン・シングルレジデンス投資法人が購入したセントラルパークレジデンス５．１％であった。（取得時期：２００６年１０月３１日）
　ネット利回り（キャップレート）は、低下傾向にあり、３．５年で約１．５％程度の低下がみられる。
　
　これは、購入にあたってファンド間の競合が激しくなり、価格がつり上がっていることを示す者である。
　たとえば簡単に、年間の純収益が６５０万円として、利回り６．５％の場合の不動産価格は、
　６５０万円÷６．５％＝１億円
　となるが、利回り５％となった場合の不動産価格は
　６５０万円÷５％　　＝１億３千万円
　となり、単純に３０％程度、物件価格が値上がりしていることがわかる。

　因みにオフィス系は２００１年４月頃は７％程度が標準的であったが、現在では５．５％程度と５．５年間で約１．５％程度の低下傾向である。もっとも低い利回りは日本コマーシャル投資法人による、名古屋錦第一生命ビルの４．８％である。（取得時期：２００６年９月２６日）
　
　ショッピングセンターなどのリテール系では、２００２年１２月頃では７．５％弱のキャップレートであったが、２００６年１０月段階では、６％弱位の水準へと約４年間で約１．５％程度の低下がみられる。もっとも低い利回りは、日本コマーシャル投資法人による、イトーヨーカドー尾張旭店で、５．１％であった。（取得時点：２００６年９月２７日）

　（つづく）