販売価格の９０％での買い取り

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http://www.asahi.com/national/update/0623/OSK200706230098.html
マンション強度不足で天井に亀裂、半数が退去　三重
2007年06月24日08時00分

　０４年１月に完成した三重県桑名市の１５階建て分譲マンションで、コンクリート製の天井がゆがんで無数の亀裂が生じるなどの欠陥がほぼ全戸で見つかり、全５９戸のうち約２０戸の住民が退去、さらに約１０戸が退去を予定していることが分かった。分譲した三交不動産（津市）は昨年１２月に欠陥を認め、退去者の部屋を買い取ることなどを住民側に提示。原因や耐震強度などの調査を進めている。

マンション内の天井にある無数の亀裂。住民が亀裂をチョークでなぞった
欠陥が見つかった「サンマンションアトレ益生駅西」＝三重県桑名市明正町で
欠陥が見つかったマンションの地図
　問題のマンションは桑名市明正町の「サンマンションアトレ益生（ますお）駅西」。三交不動産が建築主と売り主で、準大手ゼネコン・鴻池組（大阪市）が施工した。０２年７月に三重県の建築確認を受け、０４年１月に完成。鉄骨鉄筋コンクリート建てで３ＬＤＫ〜４ＬＤＫで、１戸約１７４８万〜３３５８万円で分譲、全戸が売れた。

　住民らによると、天井の亀裂が見つかり始めたのは０５年３月ごろ。昨年９月に、住民らの依頼で実施した検査機関の調査では、天井内部の補強用の鉄製ワイヤが十分に機能しておらず、上階の重さで下の階のコンクリート製天井が徐々に沈み込み、無数の亀裂が生じる状況が進行していた。

　また、鉄筋がさびて強度が不足しないように、建築基準法施行令で鉄筋を覆うコンクリートの厚さは３センチ以上とされているのに、屋上や１４、１５階では１．８〜２．２センチしかない柱や梁（はり）が見つかり、屋上では一部の鉄筋が露出していた。

　三交不動産は住民側の独自調査後の昨年１２月、「建物に何らかの瑕疵（かし）が存在する蓋然（がいぜん）性は高い」と文書で謝罪し、退去する住民の部屋を、販売価格の９０％で買い取るなどの条件を提示した。大半の住民は応じる方向という。

　同社の坂井義行・経営管理本部総務部長は「しっかり建てるべきものを建てなかった」と説明。鴻池組名古屋支店の立石茂総務部長は「何らかのミスがあるのは事実」としている。

　三交不動産のマンションは、関東、関西、東海に計２３８棟（約２万戸）あるが、鴻池組の施工はほかに同市内に１棟のみで、現時点で欠陥は見つかっていない。
○○○○○引用終わり○○○○○

築３年のマンションでの欠陥住宅の買い取り価格はいくらになるのか？

私なりの感想を書いてみたい。

まず、出発点は中古マンションそのものの水準だ。通常の売買において、新築時に対してどのくらい下がるのか。
地方圏で、普通停車駅徒歩圏の物件である。既に築３年を経過している物件であるので、新築マンション並みに売れることはない。都心部でのマンションでは需要が集中し、新築時よりも中古となった現状の方が値上がりしているケースもあるが、地方ではそんなことはない。
せいぜい、８０％〜８５％程度が上限であろう。

住民としては、販売価格１００％＋迷惑料＋引っ越し費用（移転先として賃貸マンションとすると、その礼金代を含む）を望むであろう。

マンション業者としては、既に中古物件なので、本当は中古物件なみの購入価格としたい。
しかし非を認めているので、ある程度高く買い取らないと住民の方々の納得は得られにくい。
他方、仮に住民がそのマンションを買わずに、他の賃貸住宅に入居していたとすると２−３年分の家賃を払わなければならない。その分は少なくとも引けるのではないか。

そんなバランスから９０％としたのであろう。住民としては、ちょっと損したなという感じであるが、マンション業者の社会的責任・誠意を感じとり、応ずる方向となっているのであろう。新築当初なら１００％以上となっていたものと思う。

それにしても、地元での信用を大切にする会社だからこそ、できたかもしれない。
建築会社が老舗の大手建築会社というブランドを守らなければならないという危機感もあったであろう。
マンション販売会社・建築会社がこうした姿勢を持つ会社かどうかが、マンション選びに際して、より重要となってくるのではないか。分譲マンションはもちろん、投資用マンションにおいても。

下手すると、倒産したりする会社では、目も当てられない。

[通行人]

住民の中には１００％買取＋迷惑料１０００万超を主張している方もいました。住民自身が何人か昨年１０〜１２月頃の記事で書いたりしています(一部削除済み)。９０％買い取りでも住民で揉めています。

通行人さん、貴重なコメントをありがとうございます。実体的には揉めていらっしゃるのですね・・・。心情的には１００％としてもらいたいし、逆に企業イメージのアップにもなるかなと思います。

全額ローンで購入した人は残債も全額払えず尚且つ購入時の諸費用も１００万くらいかかっているでしょうから。８万の家賃だったとしても８万×３６月＝２８８万円なので当時の売価２５００万とすると
１００万以上の損にはなりますね。
ここは気持ちよく売った値段で、買い戻しすべきですね。

仰るとおり、今年の８月に、１００％買い戻しプラス販売価格の２０％の解決金となったみたいですね！http://www.geocities.jp/tyowmazide/hannbai.html