投げ売りで贈与税？

　税務の世界では、親子間で不当に安く土地を売却した場合には、その分利益があったと見なして、土地をもらった方に贈与税がかかる。個人の場合。
法人の場合には、みなし課税として、その分利益があったと見なされて税金が掛けられる。

　それが全くの赤の他人や、資本関係が全くない「赤の会社」？へものすごく低く不動産を譲渡しても、こうした贈与税やみなし課税は掛からないというのが常識であった。

　なぜなら、全くの他人等に安い値段で売りさばくということは、考えられず、本人同士が納得するのであれば、それはそれで認めてあげようという趣旨であったはずである。
　どうしても急な出費のために、手持ちの不動産を急遽売却するため、投げ売りてきに安くなったというのはよく聞く話であり、こうした場合　

　今日お会いした税理士先生によると、最近の税務の現場では、こうした赤の他人等との第三者間取引では、低額での売買は贈与税の対象とされる傾向がでてきたとのこと！
　それだけではなく、路線価相当額でも低廉譲渡と認められ、路線価を８０％で割り戻した、いわゆる公示価格ベースでの売買でようやく通常での時価での売買と認める傾向にあるのだと！！！

　路線価といっても長方形のような綺麗な画地で、規模もその地域において、大きすぎず、小さすぎず、いわば優等生を前提としている。
　現実の土地は、形状は不整形地だったり、規模も大きかったりマチマチなので、たちまち−２０％位の減価は当たり前で、それらを無理矢理公示価格ベースで指導するのはどうかと思う。
　もっとも、相続税のものさしでの個性率を適用はできるのだけど、この「ものさし」も人口が多い都会の住宅地などを前提としている。
　人口が多いところでは、競合が激しいので、多少のキズモノは多めに見てもらえるので、減価率も低いのであるが、人口が減少していて、宅地の競合が激しくないところは、キズモノは容赦なく、買い叩かれる。減価率は高目とならざるをえない。
　例えば、同じ旗竿地でも都会であれば−１５％で取引が可能であっても、地方圏では−３５％程度となってくる。

　一案であるが、東京を１００として、愛知では９０、三重では７０と、通常の相続税で算出される個性率を各県ごとに、指数を乗ずる形式の方がまだ、公平性・簡便性および納税者の納得性からも有効ではないかと思うのであるが、いかがであろうか？


○○○○参考ＨＰ○○○○○


○○○○個人間の場合○○○○
http://moneysos.sblo.jp/article/7102876.html

2007年06月18日
両親からの土地の贈与


不動産・税金ついてあまり知識が無くお恥かしいのですが、アドバイスをお願いします。
私30歳・既婚女性です。地方に住む実両親が今年、新たに土地・住宅購入予定のため、現在住んでいる土地と家屋は私が譲り受ける形で話を進めています。ちなみに査定結果は土地は5〜600万位、家屋は築30年以上で資産価値は無いようです。私の希望では2008〜9年に土地名義を変更、古い家屋取り壊し新築を建てるつもりです。一般的にこのようなケースではどんな方法（手続）とられていますか？また、節税のポイント等ご教授願います。

※回答は2006/2に作成されたものです


[[pict:futaba]]Ａ．回答　　吉田より

１．確認
実両親・・・地方に在住
現在住んでいる土地と家屋・・・東京（地方でないところ）。昔は実両親が住んでいたが、現在は、ご本人夫婦が住まい。
譲り受け・・・無償でご本人の名義とする
これでよろしいでしょうか。

２．贈与税
個人が財産を贈与された場合、贈与税が発生します。今回の場合、ご両親から土地を譲り受けますから、土地600万円について贈与税が発生します。
(600万円−基礎控除110万円）×30%−65万＝82万円
82万円の贈与税を支払うと、ご両親から土地を譲り受けることができます。


節税のポイントも含めて、一般的にこのような場合、どのようなことを検討するか説明いたします。

３．相続時精算課税制度
贈与税は、相続税より税負担が大きな税金です。相続税の場合、相続人が1人の場合、基礎控除＝5000万円＋1人×1000万円
＝6000万円までは、税金がかかりません。このように、贈与税は相続税より高額なため、相続が発生するまでは、親から子の代に、財産が移転しないのが現状でした。
そこで、相続時精算課税という制度が作られました。簡単に説明しますと、親の生存中に財産移転を行うが、税金は相続税が発生した時に計算するという制度です。財産額にして、2500万円までは、税金が発生しません。
仮に、ご両親の財産が600万円だけだとしたら、
贈与時・・・600万円−2500万円＝０
相続時・・・600万円−6000万円＝０
となり、贈与税も相続税も発生しません。

４．財産の評価下げ
ご両親から、土地だけを譲り受けるのではなく、ご両親が住宅ローンで住宅を新築し、その全て（土地、住宅、住宅ローン）を贈与する方法です。住宅は固定資産税評価額で行いますが、住宅ローンの金額より評価が低いのが一般的です。その結果、住宅＋住宅ローンの金額は、マイナスとなり、財産額の評価を引き下げる効果があります。その際、土地と一緒に贈与すれば、贈与税額が小さくなります。相続時精算課税制度を利用することも可能です。

３．を中心に、土地の譲り受けを検討されればと思います。ご両親の財産額が大きい場合は、どのような方法（例えば4.のような方法）が望ましいか、詳しい分析が必要になるかと思います。


以上、回答とさせて頂きます。何らかのお役に立てれば、幸いです。

第三者の相手方が不動産業者等のプロだとしたら、税務署の判断は権利の濫用のような気がします。こういうときこそ、公平な第三者であり不動産価格に関するプロとしての鑑定士の出番ですね。

専門家のコメント、ありがとうございます。
税理士さん向けの研修会で、そのような事案が出ているとお話を伺いました。私も同感です。
判例を本日アップしますが、まだ混乱しているように思います。