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お薦め物件

お薦め物件情報です!
市川市南八幡5丁目「ライオンズプラザ本八幡」6階。
壁心68.99㎡で築17年。駅徒歩5分、室内は大変綺麗です。眺望も富士山、スカイツリー、花火が見えるそうです。2010年には水回り、給湯器等をリフォームしております。
価格は3,650万円。
実は、弊社関連会社の社員が所有しているマンションです。
既にレインズに登録しておりますので、売れてしまったらごめんなさい。
(弊社専任媒介物件)
イメージ 1

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何かのご縁

不動産は世界に一つで、一人に気に入ってもらえさえすればそれで良いわけです。言い方は悪いですが、よくこんなところの家が売れたな〜なんて感じることはないでしょうか。
私は取引事例を作成する仕事をしている関係上、買い主様には申し訳ないのですがよく感じます。相当築古の戸建で、駅から遠く街並みもあまりパッとしない物件でも概ね時間をかければ成約しています。
買い主様にとってみれば、実家が近いとか、子供の学区の関係とか、価格が安いとか、何かのポイントが引き金となって購入されているのだと思います。言い換えれば縁があったということでしょうか。
もちろん、売れ残るものもありますが、不動産の場合、ある程度価格を調整する事によって、成約していく確率が上がっていきます。
これから土地や住宅を購入される方は、最低限の要件をクリアした上であれば、あとは価格のバランスが納得でき、御縁を感じられる物件であれば購入の方向でもいいのではないかと思います。
ここで言う最低限の要件とは、遵法性は大丈夫か、建築可能な土地かどうか、ハザードマップは大丈夫か、地盤は安心か、耐震性は確保されているか又は補強可能か、不具合はないか等です。
この最低限の要件が満たされれば、スペック的に70点であっても、御自分が気に入る物で価格が妥当であれば「買い」かなと思います。

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中古マンションの購入時にフラット35を利用する場合、原則として「適合証明」を取る必要があり、この証明を取得する場合に費用がかかったり、そもそも適合証明が取れない中古マンションがあります。
そのような現状の中、この「適合証明」を省略できる中古マンションが登録されており、住宅金融支援機構のホームページで検索することができます。
「中古マンションらくらくフラット35」は住宅金融支援機構が定める基準に適合していることを確認した中古マンションで、御希望の物件は該当していれば手間と時間と費用を省くことができます。
恥ずかしながら私は知りませんでした。
御希望の中古マンションが該当するか、チェックする必要がありますね。
http://www.flat35.com/loan/roomsearch/usedmansion.html

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道路について

基本的な事ですが、戸建物件を選ぶ場合にまずどんな道路と面しているかを確認しましょう。道路には公道とか私道とか県道とか市道等と色々なカテゴリーの呼び方がありますが、重要なのは建築基準法上の道路であることが最低条件です。建築基準法上の道路ではない場合、原則的に建物の建築ができません。また建築基準法上の必要な間口は2m以上ですが、都の安全条例では旗竿地の路地上部分が20mを超える場合の間口は3m以上の間口がないと建物が建ちません。よって該当する都道府県の条例をチェックする必要がありますね。
また、基準法上42条2項道路というのがあり、幅員が4mに満たない場合、対象地にセットバックしなければならない場合があるので注意が必要です。
これらは案内する不動産屋さんに質問してご確認する事をお薦めします。
理想は市道や区道として役所に認定されていて、建築基準法42条1項1号道路に該当する道路に接面する土地を選びたいです。幅員4m以上の通り抜けで、不特定多数が通る普通の市道等はこの42条1項1号であることが多いです。ただ、たまに見た目では普通の市道等に見えても、42条1項5号(位置指定道路)になっている場合があって、この場合、原則的には私道ですので、建物を建てる敷地以外に、私道部分の一部の所有権又は共有持分等が必要になりますし、その私道に面している所有者の方から掘削承諾を取る必要がある場合も出るので注意が必要です。
幅員についてですが、住宅の場合、理想は6mだと思います。4mでは街区の雰囲気が窮屈ですし、エリアとしての付加価値が出にくいと思います。また、幅員が広すぎると車の交通量が多く、居住環境が低下することが多いです。ただ、机上の数字はあくまで判断材料とすべきで、実際は現地で雰囲気を感じることが重要です。

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近隣環境の変化

昔、中堅マンションデベで働いていた時、そこの社長が、俺たちは世の中に必要な物を作っているが、それは作れば作るほど環境破壊なんだと言っていたのをふと思い出しました。
マンション紛争に客観的に関わる機会がありますが、確かに自分の家の前に高層マンションは建ってほしくないですよね。
でも、場所によったら、ここは高層マンションでしょっていう土地があるのも事実です。
幹線道路にも関わらず高さの制限を厳しくしたら、低層の安っぽいアパートが増えてしまった街もあるし、高層マンションでも使用容積に余裕をもって、ランドスケーブの計画も素晴らしく、地域の品等を上げる様なマンションも存在します。
なので、一概にはマンションはダメとも言えないと思いますが、これから土地なり戸建を買う方は、その周囲に将来的に大きい建物(マンションに限らずオフィスビルや商業施設等も)が建ちそうな土地があるかどうか業者さんに聞いてみて下さい。
第1種低層住居専用地域でも用途境だと道路の向かいに大きいのが建つ可能性があるので注意が必要です。

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