時効・履行と解除 第２回後半・第３回前半

昨日、今日。

段々項目が多くなってきた。
ま、でも１回目だから、出来るだけ流す方向で…

宅建で言う譲渡＝売買でOK

時効の援用--時効利益（取得・消滅）を受ける宣言
　援用するかしないかは自由

時効利益の放棄
何言ってんだい！俺は絶対払うぜ！（消滅時効の放棄）は
時効成立以前には放棄はできない（当たり前よね）

時効内容はどこから効力が生じるか？
起算日--占有開始日とか、お金を貸した日　に遡る
固定資産税は誰が払うかって考えてみる。
--占有者が今までの１０年分払う！--遡及効

第三者の弁済（債権を消滅させる）
債権者（貸してる方）が反対したら出来ない。
利害関係のある第三者は債務者（借りてる方）が反対しても返せる。
↑
親兄弟が「可哀想だから、恥ずかしいから」で返そうとしても
反対されたら返せない。

債権者以外に弁済しても原則無効（そりゃそうだ！）

ただし〜、準占有者C（債権者らしく見えた人）に
間違えて返しちゃった（そんなことあるんかい？）
--善意かつ無過失（←保護してあげないといけない人）
　だったらBの弁済は有効。
（えー間違えちゃったのに？それうっかりじゃないの？）
本当の債権者AはCに求償（コッチに金返せということ）が出来る。

債権者じゃないのに領収書持ってる人は準占有者に当たる。
（領収書なんて簡単に作れるよね…いいのかな）

弁済したBさんは債権者Aの立場になる--代位　抵当権が使える

債務不履行（約束違反）　　---成立すると責任を追及される。
　　　履行不能　履行遅滞（期限の到来を知った時）
債務者の責め（落ち度、わざとorうっかりとか）に帰すべき事由があること。

寝たばこで家燃やしちゃった、引渡できない！---履行不能
台風で家壊れちゃった、引渡できない！---------債務不履行ではない

不可抗力によるもの（台風とか地震とか）では
債務者のせいじゃないので不履行にならない。

コレになるとどうなるか良くわかんなかったけど
今日、相方に訊いたら
「損害賠償請求に絡んでくる話」との事。
なるほど。

同時履行の抗弁権（言い訳権）
--相手がやんなければ自分もやんない、って言える権利

モノ-お金（売買）同時
お金−領収書　同時
お金−登記　同時じゃない
お金-債権証書（借金の証文）　同時じゃない

損害賠償の予定（額）--裁判所は増減できない

金銭債務は履行不能にならない。ただ履行遅滞（遅れる）だけ
　　　--お金は代わりのものがそこら中にあるからどうにかなるでしょ！って理屈
　　　　ならないよね、なかなかすぐには…

金銭債務は不可抗力を抗弁（言い訳）にも出来ない。どうにかしろって事。

そして今日の分。

手付---契約保留中---渡し済みの手付けさえ相手に上げちゃえば契約解除OK
　　　　　　　　　　　---約定解除

法定解除----債務不履行（約束やぶり）の時、解除できる

やり方。

履行遅滞のとき
相当期間を定めて催告（＝請求）してから解除可---チャンスを与えてやる
↑
明日までにとか、かなり短い時のは駄目　でも催告の効力は認められる。（した事実？）

履行不能＝催告無しに解除可
同時履行の抗弁権（そっちがやんないならコッチもやんない！）
　　-----逆にコッチがやってないのに、あんたもやってないから債務不履行！とも言えない。

解除の方法。

約束違反された人が一方的に出来る。
一度解除を決めたらそれを撤回できない。

「解除したけど、やっぱあの家買いたかったなぁ…」
と思っても出来ない。
初めから契約し直しになる。

当事者が　複数人：複数人　の場合は全員に行う。

原状回復：債務譜履行した人に手付金とか中間金とかは基本返す。
　　　　　+利息も返す！！（預かってれば運用できるでしょ？って事になる）
　　＝通常業務では「特約」で利息は払わない、としておく。

債務不履行なのに土地をすでに転売されている時。

詐欺の時----相手が善意の場合は対抗できない　　（心裡留保←なんだっけ？これ）
脅迫の時----相手の善意、悪意関係なく対抗できる
債務不履行--第三者（C）が登記済みか未登記かで変わってくる
　　C登記済み--対抗できない（かなり欲しかったのね〜）
　　C未登記----対抗できる　（その程度だったのね〜）

証約手付け---買うからこれとっといて
違約手付け---約束破ったら没収
解約手付け---これ大事！！無条件一方的に解約出来ちゃう

手付け＝約定解除するための道具
手付の放棄
手付の倍返し---倍額？と思うけど最初にもらってるんだから平等

金額は幾らでもいい＝契約自由の原則　１００円でも双方いいならOK

手付解除できる時期
相手が履行の着手した後は出来ない。
　残代金をはらった、中間金を払った等、履行準備とみなされる
自分が履行着手していても相手がしていなければ出来る---相手に迷惑かけてないから

手付解除＝無条件解除
自由な分、損害賠償請求は出来ない。

債務不履行＝手付返還、+利息
なんだか納得いかない分、損害賠償請求は出来る

危険負担　

滅失（なくなる）時期が契約前---契約は無効
滅失が契約後、引渡し前.---契約自体は有効
その後の対応が、債務不履行（契約解除損害賠償有）なのか、
そうでないのか（売主に落ち度なし）←この場合にだれが損失をかぶるか？

契約は成立してるから買主は代金を支払わなければならない！！

---民法では所有権は契約成立（双方合意）した日から買主に移る
　　＝所有者だから責任を負担する

停止条件付き売買契約の場合、所有権がどちらにあるか考える事。

売主の担保責任

売主は売りもんに責任を負わなくてはならない。
---無過失責任が前提

瑕疵担保責任（欠陥品を売られた）
--善意の時・損害賠償請求・ひどすぎて住めなかったら解除可
--悪意の時・何も出来ない　承知で買ってるから

全部他人物売買　売りを先にして後から仕入れ＝OK
善意＝解除・損害賠償請求できる
悪意＝解除のみできる---知っていても注意すればいいだけだから損害賠償請求は出来ない。

一部他人物売買　一部だけ手に入らなかった
善意＝（目的が達成できなかった場合のみ）解除・損害請求。減額請求OK
悪意＝これも承知で契約したけど、
　　　少なくなっちゃったものはしょうがない、ってことで減額請求のみOK

抵当権などが実行されて結果所有権が移転できなかった場合
善意・悪意どちらでも売主は借金は返済すればよかっただけだから
買主に落ち度なし＝解除・損害賠償請求できる

地上権設定物件
善意＝（目的が達成できなかった場合のみ）解除・損害請求。
悪意＝何も出来ない

悪意（悪いところがあるのを知ってた）の買主でも出来ること
↓↓
堤防が損壊して車一台全壊（ゴロあわせ）

抵当権　損害賠償・解除--悪意OK
一部他人物売買　代金減額　　全部他人物　解除　がOK

民法は暗記科目ではない。
考え方を掴む。

でも、掴む前に溺れそう…

ああ、もうわかんないです〜〜
最近は「家を新築してる途中で建築会社が倒産したら、お金が出る」っていう保険があって、みんな入ってるとか？。ご時世ですね〜＾＾；
今日も先生は、契約の立会いですが、手付けもないし、実になあなあにやっとります！

うちも今日は契約で昨日までバタバタしとりましたが、今日はガラーン。
一人留守番です。真剣に留守番です。
でもようやっと不動産も動き出したかな？って気はします。ちょっぴり嬉しい。

今日は朝、バタバタして参考書忘れてきちゃったから、これらを読み直してます。が！昨日やったことなのに？？？ですなあ…
読み返してみると漢字ばっかり…。なんか文面が、黒い！