アメリカ/米国不動産投資日記

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2025年の米・都市圏別人口予測

ご存知の通り、アメリカは先進国では数少ない人口が増加する国です。

アメリカの人口は4億3800万人に(2050年)http://bit.ly/EnmSF

アメリカの経済紙のBusiness Journalが、2025年の米・都市圏別人口推移予測を発表しました。

How much U.S. metros will grow -- bizjournals http://bit.ly/isomo

人口100万人以上の都市圏の2025年の人口予測は以下の通りです。

- 2005年での三大都市圏のNew York City、Los Angeles、Chicagoは2025年の段階でも3大都市圏を形成していますが、人口上昇率は5.35%、9.63%、8.97%と10%以下の伸びに甘んじるようです。

- 3位以下は、Dallas-Fort Worth、Houston、Atlanda、Phoenixと、テキサスを中心としたSun Beltの都市圏が台頭し、伸び率も50.41%、48.51%、47.77%、79.11%と、躍進すさまじいですね。

- 逆に、人口の伸びが激しい都市圏は、Raleigh、Cape Coral-Fort Myers, Fla.、Austin、Phoenix、Charlotte、Las Vegas、Orlando、Jacksonville、Riverside-San Bernardino, Calif.、McAllen-Edinburg, Texas、Bakersfield, Calif.、Dallas-Fort Worth で、50%以上の人口の伸びが予測されています。

- 凋落が激しい都市圏はNew Orleans(-19.32%)、Buffalo(-9.71%)、Cleveland(-8.91%)、Pittsburgh(-6.84%)、 Rochester, N.Y(-2.43%)、Detroit(-1.32%)です。New Orleansを除いた年は、極寒の製造業が衰退しているRust Beltの都市ですね。

- その他、Providence、Hartford、Philadelphia、New York City、Bostonといった東海岸の北部の都市圏は、人口の伸びが10%以下で、相対的な地盤沈下が進みますね。

- LAを除く西海岸の海沿いの都市は(San Diego、San Francisco-Oakland、 San Jose、Seattle、Portland, Ore.)、18%から34%の人口の伸びで、爆発的な人口増加の時期は終わったといえるでしょうね。

Rank Metro Area 2025 population Growth Rank Up/Down
1 New York City 19,818,478 5.35% 0
2 Los Angeles 14,049,577 9.63% 0
3 Chicago 10,233,137 8.97% 0
4 Dallas-Fort Worth 8,750,408 50.41% 0
5 Houston 7,875,220 48.51% 2
6 Atlanta 7,308,508 47.77% 3
7 Phoenix 6,937,737 79.11% 6
8 Miami-Fort Lauderdale 6,590,616 22.61% -2
9 Washington 6,514,361 24.75% -1
10 Philadelphia 6,091,123 5.26% -5
11 Riverside-San Bernardino, Calif. 6,045,701 56.16% 3
12 San Francisco-Oakland 4,901,988 17.90% 0
13 Boston 4,848,156 8.83% -2
14 Detroit 4,436,940 -1.32% -4
15 Seattle 4,095,360 28.09% 0
16 Minneapolis-St. Paul 3,883,032 23.99% 0
17 Tampa-St. Petersburg 3,801,743 44.17% 3
18 San Diego 3,540,934 20.78% -1
19 Orlando 3,289,595 69.96% 9
20 Baltimore 3,067,938 15.90% -1
21 Denver 2,978,712 26.31% 1
22 Las Vegas 2,952,842 73.39% 10
23 St. Louis 2,945,098 6.20% -5
24 Portland, Ore. 2,801,944 34.25% 1
25 Austin 2,735,687 86.79% 13
26 Sacramento 2,705,510 33.12% 0
27 Charlotte 2,662,320 75.33% 10
28 San Antonio 2,658,737 41.49% 1
29 Cincinnati 2,404,354 14.43% -5
30 Kansas City 2,255,680 16.43% -3
31 Pittsburgh 2,210,061 -6.84% -10
32 San Jose 2,178,385 24.99% -2
33 Nashville 2,108,410 45.47% 6
34 Indianapolis 2,101,983 27.93% 0
35 Columbus, Ohio 2,074,112 21.13% -4
36 Jacksonville 1,972,732 58.10% 6
37 Cleveland 1,927,745 -8.91% -14
38 Raleigh 1,883,907 97.66% 13
39 Virginia Beach-Norfolk 1,748,189 5.99% -6
40 Providence 1,672,481 3.88% -5
41 Milwaukee 1,617,769 5.45% -5
42 Richmond 1,507,337 28.49% 3
43 Memphis 1,418,875 13.26% -2
44 Oklahoma City 1,372,903 18.92% 2
45 Louisville 1,362,626 12.87% -2
46 Tucson 1,330,515 40.42% 6
47 Hartford 1,235,320 4.79% -3
48 Salt Lake City 1,230,374 17.64% 1
49 Birmingham 1,202,905 10.53% -1
50 Fresno, Calif. 1,156,154 32.80% 6
51 Bakersfield, Calif. 1,154,400 54.17% 15
52 New Orleans 1,058,909 -19.32% -12
53 Cape Coral-Fort Myers, Fla. 1,056,780 95.28% 35
54 McAllen-Edinburg, Texas 1,036,769 55.40% 20
55 Buffalo 1,029,606 -9.71% -8
56 Albuquerque 1,010,089 26.71% 5
57 Rochester, N.Y. 1,009,609 -2.43% -7

不動産投資するうえで、人口の増加は、不動産の売買・賃貸需要のアップにつながりますので、非常に重要な指標です。しかしながら、この数値だけを目安に「投機」すると、今回のLas Vegas、Phoenix、Florida各都市、Riverside-San Bernardinoでおきたよう、不動産価格の50%ダウンなどという不幸に見舞われますので、注意が必要ですね。

以前書き込んだ、下記のような要素と照らし合わせて投資を検討するとよいと思います。

学歴と不動産価格の関係は?http://bit.ly/ASqos
この経済危機を乗り越えて勝ち残る都市はどこ?http://bit.ly/3jNQt
平均世帯収入と住宅保有経費の比率 http://bit.ly/15ouGs
賃貸コストと不動産価格の関連 http://bit.ly/t6hnv
「開発規制と不動産価格」の関連 http://bit.ly/tXscs

では、Happy Investing!!!!

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