アメリカ/米国不動産投資日記

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HBR(ハーバードビジネスレビュー)誌に、オンデマンド経済の記事が掲載されておりました。

正社員にとらわれず、新たな働き方が求められる時代 ハーバードBR http://bit.ly/1NBbKl4  

この記事と平行して、マッキンゼー社のアメリカ産業のデジタル化のレポートや、アメリカにおける労働参加率の低下のデータがありましたんで、点と点を繋げて(Connecting Dots)、アメリカの労働状況をまとめてみようと思います。

I. オンデマンド経済とは?

まず、オンデマンド経済(ギグ・エコノミーとも呼ばれます)を、簡潔にまとめると、変化が早く先行きが不透明なので、企業側にとってはフレキシブルな人材配置が必要という感じですかね。Harket Hackの広瀬さんも、良い記事をかかれてますので参照ください。

オンデマンド・エコノミーって、つまり終身雇用制度の賞味期間が切れたってコトだヨ - Market Hack http://bit.ly/1AAMrfI

オンデマンド経済台頭の背景は、HRB記事いわく、以下の通りです:

社会的価値観の変化
”ワークライフバランス、そして家庭を犠牲にしないスケジュール管理は、今日のビジネスパーソンにとっていっそう重要性を増しており、企業側の姿勢も次第に協力的になっている。”

テクノロジー
過去5年におけるテクノロジーの進歩により、遠隔地からの労働や協働が格段に容易となったうえに、企業と請負人はお互いをすぐに見つけられるようになった。これを可能にしているのは以下のようなものだ。

・ブロードバンド接続の普及
・ドロップボックスやエバーノートのような、コラボレーションツール
・スカイプやグーグル・ハングアウトのようなコミュニケーションサービスの、絶え間ない発展
・経験豊富な有能人材の需要と供給を、迅速かつ正確にマッチングする、ソフトウェア主導型の人材マーケットプレイス。アワリーナード(HourlyNerd:コンサルティング)、アップカウンセル(UpCounsel:法務)、ビハンス(Behance:クリエイティブ)などが例

広瀬さんも、上記の記事で、「サーチ・コストやインフォメーション・コスト」がUberのようなテクノロジー台頭で需給マッチングコストが圧倒的に下がったからと、結論付けています。

また、世代的ににも、現在の米国の20−35歳位の若年層、いわゆるミレニアム層が、オンデマンド型の雇用を好んでいるのも追い風になっています。

下記はVC最大手KPCBの2015年のインターネットトレンドからの引用ですが、ミレニアム層が、フレキシブルな勤務時間を好むこと、フリーランス比率が38%と高い点、テクノロジーがライフスタイルに組み込まれている点等がみてとれるかと思います。


下記のチャートでは、ミレニアム層の44%がオンデマンド労働層という、その他の年上世代よりも、圧倒的な、オンデマンドへの親和性を示しています。


オンデマンドトレンドはミレニアム層に限ったことではなく、その上の世代にも確実に拡がっており、下記のギグエコノミーの調査では、広義のオンデマンド労働者数は、2002年の2600万人から、2014年には2970万人に増加しており、総雇用数の20.3%を占めており、同時期の雇用の伸びの28.8%に貢献したと発表しています。

Independent Contractors and the Emerging Gig Economy | Research | American Action Forum http://bit.ly/1YvYQNq

DaVinci InstituteのThomas Frey氏は、フリーランス系やテンプ雇用は、2020年までに総雇用の45%を占めると予測しています。

Predictions from a futurist: How technology will shape the job market in 2016 | Built In Colorado http://bit.ly/1Tgnw5S


II.  デジタル化・IT化

前章で、オンデマンド経済化にエンドユーザー向けのテクノロジーの普及が、大きな役割を果たしていると既述しました。企業側も産業によってはデジタル化を急速に進めており、「デジタル労働指数」上位のICT、メディア、エネルギー産業などでは賃金上昇が年4%以上の高い伸びを示しています。 

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McKインスティテュートの「アメリカの産業別のデジタル・デバイド」レポートはこちらからダウンロード出来ます http://bit.ly/1Tg5v7I https://pic.twitter.com/u0bqyKsNeo

しかしながら、デジタル化の問題点としては、自動化を通じ雇用の削減を一気に進める点。2015年以前は10年毎に6−9%の雇用を削減して来たが、今後の10年で10−15%の雇用が淘汰と、マッキンゼーは予測しています。

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皮肉なのは、ICT(Information Communication Technology)に投資すればするほど、作業の自動化や効率化が進み、生産性が高まり、雇用削減が進むとう、現代版ラッドダイト運動化しつつある点ですね。まさに、機械との競争の世界です。

英オックスフォード大学では「今後20年間に47%の米国の職はコンピュータやロボットに代替される」と分析しています。 http://bit.ly/1fjwzyN 

III. 労働参加率の低下

このようにオンデマンド経済の進展は確実に進んでいますが、問題点は、オンデマンド経済は稼ぎの二極化を確実に進めているという点でしょうね。安定雇用の中産階級向けの職は確実に減っており、高度のスキルを持ったフリーランス人材はそこそこ稼げるけど、スキルの低い労働者のは、パートタイム雇用や低給与の職に頼らざる負えなくなっています。

アメリカの労働参加率もリーマン・ショック当たりまでは66%を超えていましたが、その後の不況で参加率は下がり続け、景気が回復して数年たった2015年にも下落傾向が続いており、62%台まで下がっています。これは、求職を辞めた国民が増加したからですね。

下記は、年齢別の労働参加率の推移ですが、16−19歳、20−24歳、25−29歳等の若いころに雇用のトレーニングを受けることができず、若年層の多くが労働市場からドロップアウトした事を示しています。そして、興味深い事に60歳以上の労働参加率は上昇しています。

米国政府も、オンデマンドやギグエコノミーの拡がりが、中間層のより一層の没落を加速するのではと恐れている節もあり、民主党の大統領候補のヒラリー・クリントン市なども、オンデマンドエコノミーに懐疑的な発言をしています。

ヒラリー・クリントン曰く、オンデマンド経済(ギグエコノミー)は職場保護に難題をもたらす TCJ http://tcrn.ch/1CB35xh ;
 
オンデマンド経済の旗手であるUberも、ドライバーは、「契約」か「社員」かという規制との戦いを、米国の各州政府と繰り広げています。

グーグルの創業者のセルゲイ・ブリンやラリー・ペイジ等は、将来にはかなり楽観的ですね(強者の理論で、かなり無責任だと思いますけど)。

グーグル創業者が語る働き方の未来 「もう必死に働かなくて良いんじゃない?」http://bit.ly/1oVyUGm 

僕の個人的な考えとしては、デジタル化やオンデマンド化で経済を強化し、下位25%層にベーシックインカム的なものを提供できる位、税収を増やせるか?というところでしょうか?置いてけぼりになる層は確実に増えるので、その層のサポートが鍵になるかと思います。

最後に、上記の傾向の日本経済へ影響を考えてみましょう。これから、ますます不確実性はまして、変化のスピードの早くなるので、日本の解雇規制や、終身雇用体制は、オンデマンドのトレンドに相当反していると思います。雇用は短期的には確保されるかもしれませんが、変化へ対応が遅れることによる売上減などで、会社自体ダメになってしまう可能性が高いのでは?同じ企業で新卒で入社して15年以上働くと、その会社の外での価値が確実に下がりますし、企業にとっても、成長エリアへの人材配置も進まないという、、、、

アメリカ的な、ドラスティックに雇用と解雇を繰り返して行くことを、手放しでは賞賛できません。しかし僕のアメリカ在住からの経験で一つ言えるのは、アメリカ人の変化への対応力は凄いものがあります。僕もアメリカに来て、雇用保障の無い世界で働いて良かったのが、常に自己研鑚を重ね、食っていけるような心構えが出来た点ですかね。

日本でも、35歳以下の方は、オンデマンド経済化が進む中、個人商店として食えるスキルをいつも磨いておくのが大事だとおもいます。

最後に、不動産で無理やりまとめると、一寸先は闇かも知れないので、アメリカ不動産投資で、定期的なインカム(賃貸)と、エクイティ(含み益)を築きましょうね。

では、Happy Investing!!!

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12月17日のロイターで、Facebook社が本社の10㍄以内に住む、もしくは引っ越す従業員に、年最大$15,000(約180万円)支給すると、記事になっておりました。

Facebook puts a price on suburban living for employees | Reuters http://reut.rs/1O1AYdL

Facebookは表向きには「短時間通勤で、従業員の仕事とプライベートのバランスを提供したい」と表明していますが、僕は、若くて優秀な従業員獲得競争において、Facebookが苦戦し始めているのが、最大の要因と深読みしています。。

その背景は、下記のブログ記事で詳細を書き込みましたが、米ミレニアム世代(18-35歳位)の街中指向です。車の運転にするより、公共交通機関でスマホをいじる事を欲する世代で、エコ志向のため車の運転を好意的に思っていません。

米Gen Y世代と住宅市場 http://bit.ly/1d34P0n

下記は、米テック企業の従業員の平均年齢ですが、下記の通りかなり若返っており、Facebook社の従業員の平均年齢は28歳で、ダントツのミレニアム世代の従業員確保をねらう企業です。

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しかし、サンフランシスコエリアにおいて、雇用の中心がシリコンバレー→サンフランシスコへの移行がおこっています。2012→2014年のテック職の増加率を見ると、サンフランシスコ市部が42%の伸びで全米トップで、シリコンバレー(27%)やSFペニンシュラ(15%-FBが位置するサンマテオ郡)を上回っています。

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* Tech-Thirty By CBRE http://1.usa.gov/1RycivP

下記は2015年9月のSFベイエリアの雇用統計ですが、SF市内、Marin郡、East Bay地区では雇用は増加していますが、シリコンバレーの属するSouth Bay地区の雇用は4100減です(テクノロジー系の雇用は堅調なようですが)。この様に、雇用の中心のSF市内への北上は明確に起こっています。

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* Bay Area, statewide job growth slows, South Bay loses jobs SJMN http://bayareane.ws/1OgZp2E

ベンチャーキャピタルの出資も、重厚長大な半導体、コンピューターハードウエアなどから、ラップトップ一つで起業できる消費者向けウエブサービズやアプリに移行しており、VC出資額も2013年頃にSFがシリコンバレーを抜き去り、米国内のVC出資額の約26%を獲得しています。

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*America's Leading Metros for Venture Capital - CityLab http://bit.ly/1NwPbxW

その結果、下記の通り2010年頃にはSF市内には、時価総額$1Bn(1200億円位)を超えるテック企業は殆ど存在しませんでしたが、かなりの増加が見られます。
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具体的には、AirBnB、Uber、Dropbox、Pinterestといった今をときめくUnicorn(時価総額$1200億円以上の非上場企業)がSF市内に目白押しです。
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下記のチャートは、結婚適齢期の25-35歳のシングル女性100に対し、仕事をちゃんとしている男性比率ですが、勤労適齢期男子比率が一番高いのはシリコンバレーで115人です。これは、婚活女子には最高の数値ですが、若いテック男子にとっては最悪の比率ですね。SF市内では、シングル女性比率のほうが高くなりますので、血気盛んなシングル男性にとっては好ましい比率です。

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* The best and worst cities for women looking to marry | Pew Research Center http://pewrsr.ch/1rU8MgF

下記リンクはシリコンバレーの地元紙、San Jose Mercury Newsの2015年10月の記事ですが、SF市内の会社に対するシリコンバレー企業の採用難などが長尺で書き込まれています。

Quinn: As tech migrates to San Francisco, Silicon Valley finds its cool edge http://bayareane.ws/1MpG91C

これらのトレンドに対して、Google社を中心としたシリコンバレー企業は、SF市内からシャトルバスを運営する事で対処していますが、SF市民や行政からの規制で、いろいろ問題も多いです。また、通勤時間は短いのに越した事はありません。

グーグルバス問題とサンフランシスコの階級抗争を理解するためのキーワード  http://bit.ly/JVnClx

そして、Facebook社の場合は既に、上場してしまっているので、ストックオプション等のアップサイドも少ないのです。よって、レストラン、カフェや文化施設に溢れるサンフランシスコ市内のスタートアップ企業との従業員獲得競争はかなり不利になります。

Facebookは2015年5月に鬼才建築家Frank Gehry設計の新キャンパスを完成したばかりで、従業員2800人はオープンなオフィスで働ける環境を整えました。
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福利厚生的にも、キャンパス内に、フリーランチに加え、床屋や医者完備で、シリコンバレー企業の中でも、一番充実していると評価されてます。実際、従業員の満足度調査でも、Facebook社は米国トップを獲得しています。

America’s Best Companies to Work For - Facebook http://bit.ly/1PePLko

しかしながら、このように今をときめくFacebook社でさえ、郊外のロケーションのゆえ最優秀人材の獲得に苦労しているのが、ミレニアム層の都市部・街中指向の強さを象徴していますね。

最後に、シアトルのダウンタウンに本社を構え、現在本社ビルを建設中のAmazon社CEOのJeff Bezosの発言でこのブログを〆ておきます。
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「フリーマッサージなんかより、都市の中心部のオフィスが最大の福利厚生」 ジェフ・ベゾス

米国不動産投資も、街中のアパートが良いですよ!

では、Happy Investing!!!

P.S. ミレニアム層の街中指向は、シリコンバレーに限った事ではありません。

郊外から都会へ―「企業アーバニズム」時代が幕開け WSJ http://on.wsj.com/1hSzWkO 職場の郊外化が進んでいたシカゴを例にとって、モトローラ、ユナイテッド航空、ヒルシャイア等の大企業が、若くて有能な従業員を確保するために、街中へオフィスを移動中。

サンフランシスコにおけるテック職の急増は、高収入の若者のSF市内流入を起こし、SFの1ベッド物件の賃料は月$3500と全米一の高さになったしまったという功罪が、、、、
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先週、東京と京都に一時帰国しておりました。そこで、よく耳にしたのは「宿が足りない」、「よく宿を確保できましたね」、「ホテル代が高くなった」です。実際、銀座や京都では外国人(それもアジア系)ばかりで、円安にともなうインバウンドの増加を肌で実感しました。

AirBnB(民泊)に関しても、日本で是非論や反対論がいろいろ出てきていいますので、本家アメリカでのAirBnBの置かれている状況の整理して、日本との違いや注意点を提示して行こうと思います。

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アメリカのAirBnBの形態について、下記のはまずご理解ください。

ロケーション

まず、ロケーション的には1)リゾート地、2)大都市部の2つに大別されます。

概して、ハワイやフロリダなどの1)リゾート地については、市や州は、バケーションレンタルとして、訪問客への部屋まるごとの貸し出しなどを、奨励していることが多いです。そのかわりちゃんと「所定の税金は払ってね」というスタンスですね。リゾート地に関しては、「大家族はバケレンやコンド滞在で」というホテルとの共存の歴史が長いので、AirBnBは特に問題になってはいません。

しかし2)の大都市部に関しては、全く話が違いますので、これは、下記に詳しく解説します。

部屋貸しVs.一戸まるごと貸し

もともとのAirBnBの名称の背景も、空気ベッド(Air Bed)を膨らませて、宿を提供するです。住人が住んでる部屋の空室に泊めてあげる行為は、期日を限定してOK状態にあります。背景としては、1)住人が宿泊客の出入りを行うため、宿泊客が友人なのかどうかわからない、2)基本的に既存の住人がいつも一緒のはずなので、さしてハメを外す事がない。よって、年間14日以内であれば、所得税税申告の必要がないし(市への宿泊税の支払は発生します)、たまになら友人の宿泊と区別できないですから。

大都市部のAirBnBに対しては、かなり風向きが厳しくなってきています。

よって、ココからは、大都市部一戸まるごと貸しを中心にお話します。

大都市部の一戸まるごと貸しの問題点ですが、大きく別けて以下の通りです。

1)多くの大都市(NYC市、SF市等)では、ホテルと区別するために、30日未満の賃貸を禁止しています。この「30日未満の賃貸禁止」についてはどの都市も、条例を変更する動きはまったくありませんので、殆どの大都市での専業で「一戸まるごと賃貸」を行う事は条例違反になり、罰金の対象になります。カリフォルニアの主要都市の多くが、30日未満賃貸の禁止条例を定める方向です。

違法AirBnB(短期貸し)大家、SF市に28万ドルの罰金支払い http://bit.ly/1e9fyg8 SFではEllis法案といって、オーナーが自宅として使用するなら、テナント追い出し出来るんですが、その後、度重なる違法通知にもかかわらず短期賃貸を行い、この結果。

NY市も、30日未満の賃貸禁止条例にもとづき、AirBnBの短期貸し大家にバンバン罰金を突きつけてる。 CNET http://cnet.co/1SEJLm1 最初の罰金はなんと$7000だったそう(ネゴして$2400まで下がったそう)。

2)アメリカのコンド(日本でいうマンション)のHOA(Home Owner's Association)多くは、オーナーの規約で30日未満の賃貸を禁止しています。NYの由緒正しいコンドでは賃貸自体を禁止しているところも多いです。また、オーナーが賃貸するのしても、テナントの承認をHOAからもらう必要がある場合も多いです。背景としては、「信用できる人だけを住人として選び、コンド建物内の価値を高める」というものです。

サンディエゴの高級コンドの管理組合、AirBnBに賃貸したオーナーから10.6万ドルの罰金を徴収 http://bit.ly/1MT02VE 

ボストンのコンド管理組合、AirBnBに貸し出すオーナーや、テナントへの罰金強化中 BetaBoston http://bit.ly/1MT0P8X 最初は$500の罰金で、何度もやってると1万ドル超えてくるそうな。物件の価値を高めたかったら、不特定多数の出入りは完全に☓。

3)下記の通り、米東西海岸の大都市の中心地に居住希望者が増加し、賃貸需要が逼迫し、家賃の上昇に歯止めがかからない。よって、賃料の上昇が激しい都市は、賃料の安定化に躍起になっており、通常の賃貸に回るべき部屋が、AirBnB等の短期貸しに使われることを好んでいない。

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実際にAirBnBの台頭で、長期賃貸に回るべき部屋が、短期貸しに転用されて、賃貸需給を悪化させているというレポートもSF市やNY市が行っています。

SF市のAirBnB(短期賃貸)分析レポート http://bit.ly/1Hb0O7v 現在約6100室が短期貸し;1600〜3000室が短期貸し専門。約8500室の空室の11%〜23%が短期貸しに流れ、需給を圧迫。 

NY市では2013年に4600室が短期貸しされ、そのうち2000室が半年以上短期貸しに仕様されていた⇒2000室は通常なら長期賃貸に出されるはず⇒賃料アップの要因の一つ NY州レポート  http://on.ny.gov/1Tt7lCC

4)実際に儲けているのは、プロの短期貸し運営者ばかり。AirBnBは「ホストとの部屋のシェアで、豊かな旅を」と標榜し、対外的には「庶民が部屋貸しを進める事で、収入の多様化に貢献」というスタンスですが、主収入は一戸まるごと貸しです。また、儲かっているのは3室以上賃貸するプロの運営者となっています。

AirBnB収入内訳?LAでの調査では、部屋貸しのリスティングの52%を占めるが、収入の11%足らず。3室以上運営するプロの短期貸し業者の部屋はリスティングの6%程度だが、総収入の35%を占める。

AirBnBのシェア革命での儲けの大半は資本家に NYT http://nyti.ms/1tBgg5T NY州政府調べだと、AirBnBで収益の半分程度は3部屋以上貸出する「プロ」の資本家だそう

5)賃貸人の「又貸し」は原則禁止の場合は殆どです。アメリカの賃貸契約ではSubleaseの項目が大抵入っていますが、通常禁止となっています。よって、賃貸人が、部屋貸しすることや、また貸しする事は、殆どの場合はリース契約の違反となります。

そんなこんなでAirBnBをどうするかはとってもホットなトピックです。AirBnBの本家のサンフランシスコでは、下記のAirBnB条例が承認されました。ポイントとしては、「年90日以上は専業とみなし、短期貸し専業は禁止」という点ですね。

− 自宅と使用している物件のみ年間90日まで短期貸しOK;
− 市の短期貸し承認と税金の支払がマスト;
− 専業の短期貸し運営は禁止(30日以下の賃貸は条例で禁止);
− 賃貸物件の場合は、大家とアパートHOAからの承認が必須;
− HOAの規約を遵守する;

そして、SFのAirBnB条例がベースとなり、ロンドンサンタモニカ等で同様の条例が成立しています。

上記の問題点と日本の状況を分析すると下記の通りです。

1)行政(市・州・政府)の30日未満賃貸の禁止

一週間以内の賃貸はグレーゾーンと厚労省は認識しているようですが、日本だと、この辺はあえて明確になっていないようですね。この辺は、厚労省、国交省、市区、県等がからんで、時間はかかりますが、条例化されてくると思います。

2)マンションのHOA規約

この点からも、住人やオーナーの規約で、「短期貸し禁止」を明記しているところはほとんどなさそうですね。湾岸のマンションでマナーの悪い短期宿泊者が増えたと社会問題化してきましたもんね。アメリカの場合、コンドのオーナーは転売時の価値を気にするので、HOAの権限が非常に強く、HOAが違反を重ねるオーナーから物件を買取る権利を保有したりしています。日本の場合も、マンション全体の質を保ち、ブランド力を高めるために「意識の高い」マンションはHOA側が、短期貸し規制をかけてくる可能性は高いでしょう。

3)大都市中心部の賃貸金額の高騰

この点に関しては、日本/東京では特に問題はなさそうですね。逆に、賃貸は世界都市と比べ安すぎる位なんで(都心に月10万円以下で住める都市は、東京くらい)、AirBnB運用が増えると需給が逼迫して、確実に賃料は上がりそうです。その時になって、この点は問題になるかな?

4) プロの運営者ばかり儲かる

日本の場合い、部屋も狭いし、他人を家にあげる事に抵抗がある方が多そうなんで、一戸まるごと運営が中心になると思います。よって、日本ではこの辺は数室運営するプロが、収益を牛耳りそうな気がします。

5)賃貸物件の又貸し

日本の民法だと又貸しは禁止されてるそうですが、今の日本の賃貸契約だと、又貸しに触れていない場合が多いそうで。この辺は、賃貸契約上での又貸し禁止を明記する事が多くなると思います。一棟運営されてる大家は、住人の質をコントロールしたいでしょうし、物件が荒れると、テナント付けも大変になりますからね。

以上が、日本の今後のAirBnB規制の予測ですが、議論として、部屋貸しVs.一戸まるごと貸しか?リゾート・観光地か大都市部か?というのはきっちり別けたほうが良いと思います。また、世界的な都市で一戸まるごと貸しを専業運営がOKな都市はほぼゼロという点も、理解すると良いと思います。

不動産を扱うものにとってAirBnBは大きなトピックですが、上記を理解すると、AirBnBとしての運営のメリットとリスクが理解できると思います。ちなに、僕は米都市部でのAirBnB運営は一切行っていません。

では、Happy Investing!!!

Top Cities Where Airbnb Is Legal Or Illegal http://bit.ly/1XFA3kf

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個人的に非常に興味のあるテーマで、僕の自宅もサンフランシスコでももっとも緑の多い地域に住んでいたりします。上位グローバル都市においても、公園の近くの不動産価値はとても高く、東京では皇居周り、NYではセントラルパーク周辺、ロンドンではハイドパークやグリーンパークの周りの不動産は、その国で一番、住宅・オフィスともに、価値がある点が確認されています。

公園や水辺や山へのアクセスは、下記のようなメリットを都市にもたらします。

- Hedonic (Property) Value (不動産価値上昇→固定資産税収入増加)
- Tourism Value(観光客増加)
- Direct Use Value(市民にとっての直接使用効果)
- Health Value(健康増加効果)
- Community Cohesion Value(コミュニテイの結びつきを高める効果)
- Reducing the Cost of Managing Urban Stormwater(都市洪水抑制効果)
- Removal of Air Pollution by Vegetation(緑化による空気清浄効果) 

「緑化率」、「人口一人あたりの公園の広さ」とかは、都市圏単位ではかるか、市単位で計るかで、指標がずれますので、様々な調査を紹介します。

世界都市の一人あたりの緑地面積 トリップアドバイザー http://bit.ly/VNkayO  東京は11㎡、大阪は5㎡、NY29㎡、ソウル23㎡、シンガポール66㎡と比べてもかなり少ない。 
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QT @mihatsuikutoshi  公園等のオープンスペースの分布を表した地図。左から同じくロンドン、ニューヨーク、東京。これを見ても、やはりロンドンは公園が充実している。東京とは歴然とした差がある。http://www.urbanobservatory.org/compare/index.html
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PcWの2014年の都市ランキングレポートで、調査対象30都市中公園のスペースが充実度が高いのは、ストックホルム、パリ、モスクワ、NYC、ナイロビ、SF等。東京とロンドンはしたから9位、6位と低い。
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東京、ロンドン、NY市の10大公園リスト。東京23区で一番大きい水元公園とロンドンのEpping Forestお規模は25倍の差。都心公園だと、NYセントラルパーク341㌶>LONリージェントパーク197㌶>代々木公園54㌶
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“東京都23区の1人あたり公園面積はわずか3.0㎡であり、ニューヨークの29.3㎡の約十分の一、ウィーンの57.9㎡の約二十分の一” 東京生活ジャーナル http://bit.ly/b0DLGo

米都市の公園充実度ランキング ParkScore http://t.co/Z77YiRk7 
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以上、各種調査を紹介しましたが、東京は、グローバル都市競争において、NY、ロンドン、パリ、シンガポール等と比較すると、緑化面は弱いと言えますね。

最後に、公園、海、山へのアクセスの経済的評価として、ミシガン大教授のDavid Bouy教授は、興味深い論文を発表しています。 http://davidalbouy.net/cityvalue.pdf

公園、海、山へのアクセスや気候によるQuality of Life(生活の質)が、米都市圏のAmenity Value(快適度)のどのように影響していか、という分析です。

下記は米都市圏の土地の価値ランキングで、Trade-Productivityは経済的生産性高さ、Quality-of−Lifeは公園、海、山へのアクセスや気候による生活の質の高さです。

生活の質の観点からですと、日本人が大好きなホノルルがトップで、気候や自然へのアクセスが素晴らしいカリフォルニアのサンタバーバラ、サンフランシスコ、モントレー等が上位にランク入しています。このレポートからも自然へのアクセスの良さが、不動産の価値に大きく影響しているのが読み取れると思います。
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以上、不動産投資する上では、公園、山、海へのアクセスも、是非頭の隅に入れておいてください。

では、Happy Investing!!

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パリ同時多発テロは、世界的に大きな話題となっていますが、それと同時に下記のような、「テロは色々な都市で起きているのに、なんでパリだけ哀悼を寄せるのか」という批判も起きています。

- 代弁されず報道されず死んでいく人たちのこと | Taejun http://nzzl.us/AelfJeE  
- パリとベイルート、2つのテロが浮き彫りにした偏向に失望感 CNN http://bit.ly/1Yh3LOL
- パリだけじゃない...報道されてない海外の重要ニュース - NAVER まとめ http://bit.ly/1OR7EIH

ここでちょっと不謹慎ではありますが、これらの事象をマーケティング観点から分析してみましょう(僕は不動産投資家として独立する前は、多国籍企業でバリバリのマーケターですた)。

下記は、テロの危険度の世界地図ですが、フランスはの危険度がさほど高いわけではありません。
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実際、2013年のテロに死者の80%は、イラク、アフガニスタン、パキスタン、ナイジェリア、シリアの5カ国で起こっています。
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都市別にみても、テロの危険度が高い10大都市は、以下の中東の都市です。世界3大都市では、NYCが1300都市中396位、ロンドンは400位、パリは97位となっています。 http://dailym.ai/1kTUwFF
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では、「何故パリなの?」という質問には、下記のCityLabの記事が非常に参考になると思います。

西側の市民はパリには哀悼にを示すが、何故ベイルートはスルーなのか?CityLab http://bit.ly/1l3TYNs  

パリテロの前日にレバノンのベイルートで40人が死亡する自爆テロが、あったのですが西側メディア・市民はほぼスルーでした。パリがこれだけ話題になった最大の理由は、「パリは観光やビジネス面で世界トップクラスのセクシーな都市だから。」という点につきます。別の表現すると、パリは世界で最もブランド力のある都市、ということです。

下記は、英ガーディアン紙の世界都市ブランド力ランキングのチャートです。縦軸が資産・経済力、横軸はBuzzすなわち話題度(知名度)の高さです。右上のピンクのサークルが、話題度も経済力もダントツな都市で、1位ロス・アンジェルス、2位ニューヨーク、3位ロンドン、4位パリとなります(東京は28位で、北京と上海と同様に経済力はあるけど、話題度が低い)。

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よって、テロリスト側からすると、最大のPRインパクトを上げるためには、上記の都市を攻撃するのがマーケティング戦略上正しいという事になりますね。

次のポイントとしては、ソーシャルメディアの進化による、英語圏のグローバル化があげられるでしょう。下記は、Facebook発表のサイト上の友人繋がりですが、中東、ロシア、中国はすっぽり抜けてますが、アメリカ、ヨーロッパでは友人繋がりが国境をまたいでシームレスになっている点を確認できると思います。今時のヨーロッパの40歳以下のホワイトカラー層は間違いなく英語を話しますので、西側英語圏はある意味、ソーシャルメディアで一体化していると言っても過言でないと思います。

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よって、テロリストは、経済も話題度も高い都市に攻撃し(=パリ)、ソーシャルメディアで一気にニュースを広げる、というマーケティング的な考えも持っていたのかもしれませんね(結果論かもしれませんが)。

以上、パリ同時多発テロを受けて、グローバル都市のブランド力という観点から、分析してみました。不動産の価値も、ブランド力の高いロス・アンジェルス、ニューヨーク、ロンドン、パリでは、非常に高いのも、偶然ではないと思います。

では、Happy Investing!!!

P.S. 世界都市の分析は、いろいろな研究機関が発表していますので、下記のブログ記事もチェックください(ちと古いですが)。経済力的にはNY、ロンドン、パリ、東京の4都市に、シンガポール・香港が急接近という感じでしょうかね。

グローバル都市分析のまとめ アメリカ/米国不動産投資日記 http://bit.ly/hP9vEg

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