権利関係９回目
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権利関係９回目 �…詑濕�(10年間で7回出題)…A �⊆效麓擴繁 惻擴函�(10年間で10回出題)…Ａ 賃借権賃借権とは
2 賃貸人・賃借人の権利・義務
※賃借人が有益費を支出した場合，賃貸借終了の時において，目的物の価格が現存している場合に限り，賃貸人は，支出された費用または増加額のいずれかを選択して，賃借人に支払わなければならない。 3 賃貸借の存続期間等少し応用 賃貸借の存続期間 賃貸借の存続期間は20年を超えることができない。20年より長い期間の定めをしたときは，その期間は20年に短縮される。最短期間については制限されていない。 5 転貸・賃借権の譲渡合格への鍵94 転貸・賃借権の譲渡の要件(Ｂ) (1) 賃借人は，賃貸人の承諾がなければ，転貸・賃借権の譲渡をしてはならない。 賃借人が，無断で転貸・譲渡をし，第三者が使用または収益をしたときは，賃貸人は，原則として，賃貸借契約を解除することができる。ただし，背信的行為を認めるに足りない特段の事情がある場合には，解除することができない。 (2) 借地上の建物を譲渡する場合には，原則として賃貸人の承諾が必要になる。 (3) 借地上の建物を賃貸する場合には，土地の賃貸人の承諾は不要である。 合格への鍵95 転貸・賃借権の譲渡の効果(Ｂ) (1) 転貸の場合，賃貸人は，賃借人だけでなく転借人に対しても賃料を請求することができる。 (2) 賃借権の譲渡の場合，賃貸人は，賃借権の譲受人に対してのみ賃料を請求することができる。 6 敷金合格への鍵96 敷金(Ａ) (1) 敷金の返還と建物の明け渡しは，同時履行の関係に立たない(明渡しが先)。 (2) 建物賃貸借契約期間中に，建物の譲渡に伴って賃貸人の地位に承継があった場合，敷金に関する権利義務は新賃貸人に承継される(ただし，承継される額は，賃借人の旧賃貸人に対する債務を差し引いた額である)。 (3) 建物賃貸借契約期間中に，賃貸人が賃借権の譲渡を承諾した場合，特段の事情のない限り，敷金に関する権利義務は旧賃借人から新賃借人に承継されない。 2 借地借家法の適用範囲合格への鍵97 特約について(Ａ) 建物賃貸人と建物賃借人，または借地権設定者と借地権者が，借地借家法の規定と異なる特約を結んだ場合，その内容が建物賃借人または借地権者に不利であれば，原則として，その特約は無効である。 3 建物賃貸借契約の存続期間合格への鍵98 建物賃貸借契約の存続期間(Ａ) (1) 期間を1年未満とする建物賃貸借は，期間の定めのない建物賃貸借とみなされる。 (2) 建物賃貸借の最長期間については，制限がない。 4 建物賃貸借契約の終了と更新合格への鍵99 存続期間の定めがある場合(Ａ) (1) 建物賃貸借契約の期間に定めがある場合は，当事者が期間満了の1年前から6カ月前までの間に，相手方に対し更新拒絶の通知(または，条件を変更しなければ更新しない旨の通知)をしなければ，前の建物賃貸借契約と同じ条件で建物賃貸借契約を更新したものとみなされる(法定更新)。 (2) 賃貸人による更新拒絶の通知には，「正当事由」が必要である。正当事由の有無の判断は， �� 建物賃貸人および賃借人が，建物の使用を必要とする事情 �� 建物賃貸借に関する従前の経過 �� 建物の使用状況・現況 �� 建物賃貸人が提供する財産上の給付の申し出 を総合的に考慮して行われる。 (3) 正当事由ある更新拒絶の通知がなされても，期間満了の後に賃借人が建物の使用を継続する場合においては，賃貸人が遅滞なく異議を述べなければ建物賃貸借契約は更新される(法定更新)。 合格への鍵100 存続期間の定めがない場合(建物賃貸借契約の解約申入れ) (Ａ) (1) 期間の定めのない建物賃貸借の場合，賃借人はいつでも解約申入れをすることができ，申入れ後3カ月経過によって賃貸借は終了する。 (2) 賃貸人の解約申入れには正当事由が必要であり，建物賃貸借契約は，解約申入れ後6カ月経過により終了する。 (3) 正当事由のある解約申入れの日から6カ月を経過した後も賃借人が建物の使用を継続する場合においては，賃貸人が遅滞なく異議を述べなければ建物賃貸借契約は更新されて存続する(法定更新)。 5 建物賃貸借の対抗力−貸主の地位の移転合格への鍵101 建物賃借権の対抗力(Ｂ) 建物賃借権は，賃借人が建物の引渡し(たとえば，実際にその建物を使用すること)を受けていれば対抗力が認められる。賃貸人の同意不要。 6 造作買取請求権合格への鍵102 造作買取請求権(Ａ) (1) 賃貸人の同意を得て建物賃借人が付加した造作(畳・建具など)については，建物賃借人は，賃貸借終了の時に賃貸人に対して，時価で買い取ることを請求することができる(造作買取請求権)。 (2) 造作買取請求権を認めない旨の特約は，有効である。 7 建物の転貸と建物賃借権の譲渡など合格への鍵103 賃貸借契約の終了と転貸借(Ａ) (1) 借地借家法の適用のある建物賃貸借契約が期間満了または解約申入れによって終了する場合は，賃貸人は，転借人に対しそのことを通知しないと，転借人に対抗できない。 そして，賃貸人がその通知をしたときは，転貸借は，その通知後6カ月を経過すると終了する。 (2) 建物の転貸借がされている場合において，建物の賃貸借が賃貸人と賃借人との合意解除により終了したときは，原則として賃貸人は転借人に対してこの合意解除の効果を対抗することができない。 (3) 建物の転貸借がされている場合において，建物の賃貸借が賃借人の債務不履行を理由に解除されたときは，原則通り，転貸借契約も終了する。 合格への鍵104 建物転借人の保護(Ａ) 建物の賃貸人の承諾を得て賃借人から建物を転借した者は，借地借家法上，原則として建物賃借人と同様の保護が与えられている(たとえば，建物賃貸人と賃借人の法定更新についても，建物転借人がする使用継続は，建物賃借人の使用継続とみなされることなど)。 合格への鍵105 内縁の妻等の建物賃借権(Ｂ) (1) 居住用建物の賃借人が死亡して相続人がいない場合は，婚姻届(または，縁組届)を出していないが，事実上夫婦(または，養親子)と同様の関係にあった同居者が，賃借人の権利・義務を承継する。 ただし，同居者が，建物賃借人が相続人なく死亡したことを知った時から1カ月以内に，賃貸人に対して承継をしない旨の意思を表示すれば，承継は起こらない。 (2) 同居者が賃借人の権利・義務を承継しない旨の特約は，有効である。 また，こちら では、宅建試験についての詳細や,みなさんに有益な情報が満載です♪ Kenビジネススクール宅建講座で使用している一問一答型演習問題集が欲しい方は無料配布しておりますので こちら ⇒ 権利関係一問一答 から☆ 公式サイト ⇒ 全国生涯学習支援協会 Kenビジネススクール
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