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権利関係９回目

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権利関係９回目

�…詑濕�(10年間で7回出題)…A
�⊆效麓擴繁　惻擴函�(10年間で10回出題)…Ａ

賃借権

賃借権とは

賃貸借＝賃料を払って借りる使用貸借＝タダで借りる
１.合意だけで成立する(諾成契約)１. 目的物を渡さなければ成立しない(要物契約)
２.借地借家法の適用がある２.借地借家法の適用がない
３.必要費は貸主が負担する３.通常の必要費は借主が負担する

2　賃貸人・賃借人の権利・義務

賃借人の権利義務賃貸人の権利義務
１.修繕を賃貸人に請求する権利１.修繕をする義務
２.必要費を賃貸人に「直ちに」償還請求できる権利２.必要費償還請求に応じる義務
３.有益費を賃貸人に「賃貸借契約終了時に」償還請求できる権利※３.有益費償還請求に応じる義務
４．目的物の一部滅失による賃料の減額請求権４. 賃料の減額請求に応じる義務
５．目的物の保存に必要な行為を受け入れる義務５.目的物の保存に必要な行為を賃借人の意思に反しても行う権利

※賃借人が有益費を支出した場合，賃貸借終了の時において，目的物の価格が現存している場合に限り，賃貸人は，支出された費用または増加額のいずれかを選択して，賃借人に支払わなければならない。

3　賃貸借の存続期間等

少し応用　賃貸借の存続期間
賃貸借の存続期間は20年を超えることができない。20年より長い期間の定めをしたときは，その期間は20年に短縮される。最短期間については制限されていない。

4　賃借権の対抗力等

ちょっと付け足し  <賃借権の対抗力>
不動産賃借権は，その登記をすることにより対抗力が認められる。

5　転貸・賃借権の譲渡

合格への鍵94　転貸・賃借権の譲渡の要件(Ｂ)
(1)	賃借人は，賃貸人の承諾がなければ，転貸・賃借権の譲渡をしてはならない。
賃借人が，無断で転貸・譲渡をし，第三者が使用または収益をしたときは，賃貸人は，原則として，賃貸借契約を解除することができる。ただし，背信的行為を認めるに足りない特段の事情がある場合には，解除することができない。
(2)	借地上の建物を譲渡する場合には，原則として賃貸人の承諾が必要になる。
(3)	借地上の建物を賃貸する場合には，土地の賃貸人の承諾は不要である。

合格への鍵95　転貸・賃借権の譲渡の効果(Ｂ)
(1)	転貸の場合，賃貸人は，賃借人だけでなく転借人に対しても賃料を請求することができる。
(2)	賃借権の譲渡の場合，賃貸人は，賃借権の譲受人に対してのみ賃料を請求することができる。

6　敷金

合格への鍵96　敷金(Ａ)
(1)	敷金の返還と建物の明け渡しは，同時履行の関係に立たない(明渡しが先)。
(2)	建物賃貸借契約期間中に，建物の譲渡に伴って賃貸人の地位に承継があった場合，敷金に関する権利義務は新賃貸人に承継される(ただし，承継される額は，賃借人の旧賃貸人に対する債務を差し引いた額である)。
(3)	建物賃貸借契約期間中に，賃貸人が賃借権の譲渡を承諾した場合，特段の事情のない限り，敷金に関する権利義務は旧賃借人から新賃借人に承継されない。


借地借家法

1　借地借家法とは

借地借家法は，建物の賃貸借や建物所有目的の土地賃貸借などについて，民法の規定を修正する法律である。

2　借地借家法の適用範囲

合格への鍵97　特約について(Ａ)
建物賃貸人と建物賃借人，または借地権設定者と借地権者が，借地借家法の規定と異なる特約を結んだ場合，その内容が建物賃借人または借地権者に不利であれば，原則として，その特約は無効である。

3　建物賃貸借契約の存続期間

合格への鍵98　建物賃貸借契約の存続期間(Ａ)
(1)	期間を1年未満とする建物賃貸借は，期間の定めのない建物賃貸借とみなされる。
(2)	建物賃貸借の最長期間については，制限がない。

4　建物賃貸借契約の終了と更新

合格への鍵99　存続期間の定めがある場合(Ａ)
(1)	建物賃貸借契約の期間に定めがある場合は，当事者が期間満了の1年前から6カ月前までの間に，相手方に対し更新拒絶の通知(または，条件を変更しなければ更新しない旨の通知)をしなければ，前の建物賃貸借契約と同じ条件で建物賃貸借契約を更新したものとみなされる(法定更新)。
(2)	賃貸人による更新拒絶の通知には，「正当事由」が必要である。正当事由の有無の判断は，
��	建物賃貸人および賃借人が，建物の使用を必要とする事情
��	建物賃貸借に関する従前の経過
��	建物の使用状況・現況
��	建物賃貸人が提供する財産上の給付の申し出
を総合的に考慮して行われる。
(3)	正当事由ある更新拒絶の通知がなされても，期間満了の後に賃借人が建物の使用を継続する場合においては，賃貸人が遅滞なく異議を述べなければ建物賃貸借契約は更新される(法定更新)。


合格への鍵100　存続期間の定めがない場合(建物賃貸借契約の解約申入れ)　　　　　　　　　　　　　(Ａ)
(1)	期間の定めのない建物賃貸借の場合，賃借人はいつでも解約申入れをすることができ，申入れ後3カ月経過によって賃貸借は終了する。
(2)	賃貸人の解約申入れには正当事由が必要であり，建物賃貸借契約は，解約申入れ後6カ月経過により終了する。
(3)	正当事由のある解約申入れの日から6カ月を経過した後も賃借人が建物の使用を継続する場合においては，賃貸人が遅滞なく異議を述べなければ建物賃貸借契約は更新されて存続する(法定更新)。

5　建物賃貸借の対抗力−貸主の地位の移転

合格への鍵101　建物賃借権の対抗力(Ｂ)
建物賃借権は，賃借人が建物の引渡し(たとえば，実際にその建物を使用すること)を受けていれば対抗力が認められる。賃貸人の同意不要。

6　造作買取請求権

合格への鍵102　造作買取請求権(Ａ)
(1)	賃貸人の同意を得て建物賃借人が付加した造作(畳・建具など)については，建物賃借人は，賃貸借終了の時に賃貸人に対して，時価で買い取ることを請求することができる(造作買取請求権)。
(2)	造作買取請求権を認めない旨の特約は，有効である。

7　建物の転貸と建物賃借権の譲渡など

合格への鍵103　賃貸借契約の終了と転貸借(Ａ)
(1)	借地借家法の適用のある建物賃貸借契約が期間満了または解約申入れによって終了する場合は，賃貸人は，転借人に対しそのことを通知しないと，転借人に対抗できない。
そして，賃貸人がその通知をしたときは，転貸借は，その通知後6カ月を経過すると終了する。
(2)	建物の転貸借がされている場合において，建物の賃貸借が賃貸人と賃借人との合意解除により終了したときは，原則として賃貸人は転借人に対してこの合意解除の効果を対抗することができない。
(3)	建物の転貸借がされている場合において，建物の賃貸借が賃借人の債務不履行を理由に解除されたときは，原則通り，転貸借契約も終了する。

合格への鍵104　建物転借人の保護(Ａ)
建物の賃貸人の承諾を得て賃借人から建物を転借した者は，借地借家法上，原則として建物賃借人と同様の保護が与えられている(たとえば，建物賃貸人と賃借人の法定更新についても，建物転借人がする使用継続は，建物賃借人の使用継続とみなされることなど)。

合格への鍵105　内縁の妻等の建物賃借権(Ｂ)
(1)	居住用建物の賃借人が死亡して相続人がいない場合は，婚姻届(または，縁組届)を出していないが，事実上夫婦(または，養親子)と同様の関係にあった同居者が，賃借人の権利・義務を承継する。
ただし，同居者が，建物賃借人が相続人なく死亡したことを知った時から1カ月以内に，賃貸人に対して承継をしない旨の意思を表示すれば，承継は起こらない。
(2)	同居者が賃借人の権利・義務を承継しない旨の特約は，有効である。


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一問一答：法令上の制限（３３）

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道路内における建築制限

129	都市計画区域及び準都市計画区域内における建築物の敷地又は建築物と道路において，公衆便所，巡査派出所その他これらに類する公益上必要な建築物で特定行政庁が通行上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについても，道路に突き出して建築してはならない。

130	地盤面下に設ける建築物については，道路内に建築することができる。

131	建築物は，地下に設けるものであっても，道路に突き出して建築してはならない。

防火・準防火地域内の建築制限

132	防火地域内において，延べ面積が100�屬鯆兇┐觧�務所の用途に供する建築物を建築しようとする場合には，当該建築物を耐火建築物としなければならない。

133	防火地域内において，延べ面積が100�屬諒寝鳩�店舗は，木造とすることができない。

134	防火地域内において，階数が２で延べ面積が200�屬僚斬陲蓮ど�ず耐火建築物としなければならない。

135	延べ面積が150�屬如い�つ，地上２階建ての住宅を，防火地域内に建築する場合には，準防火建築物とすればよい。

136	防火地域内にある延べ面積が150�屬了�務所の用に供する建築物は，準耐火建築物としなければならない。

137	準防火地域内において，延べ面積が1,500�屬僚斬陲陵囘咾剖，垢觀�築物を建築しようとする場合には，当該建築物を準耐火建築物とすることができる。

138	準防火地域内にある木造建築物の外壁及びその軒裏で延焼のおそれのある部分は，防火構造としなければならない。

139	準防火地域内において，地階を除く階数が３で述べ面積が1,000�屬了�務所は，必ず耐火建築物としなければならない。

140	準防火地域内において，地階を除く階数が３で延べ面積が500�屬了�務所を耐火建築物以外のものとする場合は，必ず準耐火建築物としなければならない。

141	延べ面積が300�屬如い�つ，地上３階建ての住宅を，準防火地域内に建築する場合には，必ず耐火建築物又は準耐火建築物としなければならない。

142	建築物が防火地域及び準防火地域にわたる場合においては，その全部について準防火地域内の建築物に関する規定が適用される。

143	防火地域又は準防火地域内にある建築物で，外壁が耐火構造のものについては，その外壁を隣地境界線に接して設けることができる。

144	防火地域又は準防火地域内にある建築物は，その外壁の開口部で延焼のおそれのある部分に，防火戸その他の一定の防火設備をそなえなければならない。

145	高さが２ｍの門については，防火地域内に建築する場合であっても，木造としてもよい。

146	防火地域内にある看板で建築物の屋上に設ける高さ２ｍのものは，その主要な部分を不燃材料で造り，又はおおわなければならない。


解答＆解説は　こちら　⇒ 一問一答：法令上の制限（３３）解答＆解説

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権利関係：８回目

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権利関係：８回目講義

�（歉據ο�帯債務--A
��共有--B
�７�物区分所有法--B

保証・連帯債務

1　保証とは

主たる債務者が債務を履行しない場合に，保証人が主たる債務者の代わりに債務を履行する義務を負う制度を「保証」という。この際，保証人が債権者に対して負担する義務のことを「保証債務」という。

2　保証債務の成立・範囲等

合格への鍵66　保証債務の成立等(Ｂ)
(1)	保証契約は，主たる債務者の意思に反して結ぶことも可能である。
(2)	主たる債務者が保証人を立てる義務を負う場合には，保証人は，�々坩拉塾麓圓任△蝓い�つ，�∧杠僂了駑呂鰺�する者でなければならない。
(3)	保証人が上の�△両魴錣魴腓�に至った場合には，債権者は，�△両魴錣鯣�える者に保証人を代えるよう請求することができる。
(4)	上の(2)(3)は，債権者が保証人を指名した場合にはあてはまらない。

3　保証債務の性質

合格への鍵67　保証債務の付従性(Ａ)
(1)	主たる債務が成立していない場合には，保証債務も成立しない。
(2)	主たる債務が消滅すると，それに伴って保証債務も消滅する。
(3)	主たる債務者について生じた事由の効力は，原則として保証人にも及ぶ。たとえば，主たる債務の消滅時効の中断は，保証人にもその効力が及ぶ。
(4)	ただし，主たる債務の内容が重くなっても，保証債務の内容は重くならない。

合格への鍵68　補充性(Ａ)
(1)	債権者が主たる債務者に催告することなく，いきなり保証人に請求してきた場合には，原則として保証人は，「まず，主たる債務者に催告してくれ」と言って，請求を拒むことができる(催告の抗弁権)。
(2)	債権者が主たる債務者に催告をした後でも，保証人が，�ー腓燭觝通骸圓吠杠僂了駑呂�あり，かつ，��強制執行が容易にできること，を証明した場合には，債権者は，まず，主たる債務者の財産について執行をしなければならない(検索の抗弁権)。

4　連帯保証

合格への鍵69　連帯保証の性質(Ａ)
(1)	連帯保証においては，付従性等は認められる。しかし，連帯保証人は，催告・検索の抗弁権を行使することができない。
(2)	連帯保証人には分別の利益はない。

5　連帯債務

合格への鍵71　連帯債務(Ａ)
(1)	債権者は，連帯債務者の1人または数人に対して同時または順次に全部または一部を自由に請求することができる。
(2)	連帯債務において，絶対効となるのは，「履行」・「請求」・「更改」・「混同」・「相殺」・「時効」・「免除」である(ただし，時効や免除等は，負担部分についてのみ影響する)。
(3)	7つの絶対効時効以外のものは相対効である。たとえば連帯債務者の1人が「債務の承認」をしても，他の連帯債務者の債務に影響しない(消滅時効は中断しない)。

6　分割債務・不可分債務


こちらについては、こちらをご覧下さい　⇒　連帯債務・保証・共有

共有

1　共有とは

合格への鍵72　共有物の使用・持分(Ｂ)
(1)	各共有者は，共有物の全部につき，その持分に応じた使用をすることができる。
(2)	各共有者の持分は，平等と推定される。
(3)	共有者の1人が相続人なくして死亡し特別縁故者に対する財産分与もなされない場合，または，共有者の1人が持分を放棄した場合には，その持分は他の共有者に帰属する。
(4)	共有者が自己の持分を処分するには，他の共有者の同意を得る必要はない。

2　共有物の管理等

合格への鍵73　共有物の管理等(Ｂ)

(1)共有者に関する管理等は，以下のようになっている。
　具体例どのように行うか
保存行為•共有物の修繕を頼むこと各共有者は1人でできる
　•不法占拠者へ明け渡しを請求すること同上
管理行為•共有物を第三者に貸すこと・各共有者の持分価格の過半数の賛成で行う・管理の費用は，持分に応じて各共有者が負担する
　•共有物の賃貸借契約を解除すること同上
　•共有物の利用者を決めること同上
変更行為•共有物を第三者に売り渡すこと共有者の全員の同意が必要である
　•建物の建替え，増改築同上

(1)不法占拠者に損害賠償を請求する場合，持分の割合を超えて請求することはできない。
(2)管理の費用は，持分に応じて各共有者が負担する。
(3)ある共有者がこの負担義務を1年いないに履行しないときは，他の共有者は，相当の償金を支払ってその共有者の持分を取得することができる。

3　共有物の分割

合格への鍵74　共有物の分割請求(Ｂ)
(1)	各共有者は，いつでも共有物の分割を請求することができる。
(2)	ただし，共有者が5年を超えない期間内は共有物の分割をしない旨の契約をすることはできる。
(3)	(2)の契約は，更新することができる。ただし，その期間は，更新の時から5年を超えることができない。
(4)	共有物の分割について共有者間に協議が調わないときは，その分割を裁判所に請求することができる。


建物区分所有法

合格への鍵75　他人の専有部分等の使用請求(Ｃ)
区分所有者は，自己の専有部分や共用部分を保存・改良するのに必要な範囲で，他人の専有部分や共用部分の使用を請求することができる。
ただし，占有者には，このような権利は認められていない。

合格への鍵76　規約共用部分の対抗要件(Ｃ)
規約共用部分は，登記をしなければ共用部分である旨を第三者に対抗することができない。

合格への鍵77　共用部分の所有形態等
(1)	共用部分は，区分所有者全員の共有になり，共有持分の割合は原則として各区分所有者が所有する専有部分の床面積の割合による。ただし，規約で別段の定めをすることができる。
(2)	専有部分の床面積は，壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による。
(3)	一棟の建物を区分した建物以外の建物(戸建住宅など)の床面積は壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積により算出される。

合格への鍵79　敷地利用権の処分(Ｂ)
敷地利用権は，原則として，専有部分と分離して処分することはできない。ただし，規約で別段の定めをすることができる。

合格への鍵80　管理組合法人(Ｂ)
管理組合は，
(1)	区分所有者および議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議に基づくこと
(2)	主たる事務所の所在地において，登記をすること
以上の要件を満たせば，法人となることができる。

合格への鍵81　規約の設定・変更・廃止(Ｂ)
(1)	規約の設定，変更または廃止は，原則として，区分所有者および議決権の各4分の３以上の多数による集会の決議によってする。
(2)	規約の設定，変更または廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすときは，その承諾を得なければならない。その承諾が得られない場合は，規約の設定，変更，廃止をすることができない。
(3)	規約は，その設定，変更または廃止当時の区分所有者だけでなく，その特定承継人に対しても，その効力を生ずる。
(4)	占有者は，建物またはその敷地もしくは附属施設の使用方法につき，区分所有者が規約に基づいて負う義務と同一の義務を負う。

合格への鍵82　集会の招集(Ｂ)
(1)	区分所有者の5分の1以上で議決権の5分の1以上を有するものは，管理者に対して，会議の目的たる事項を示して集会の招集を請求することができる。
(2)	管理者がいないときは，区分所有者の5分の1以上で議決権の5分の1以上を有するものは集会を招集することができる。
(3)	いずれの場合にも，規約で減ずることができる。

合格への鍵83　占有者の扱いと集会の決議の効力(Ｂ)
(1)	占有者は，集会に出席して意見を述べることができる。しかし，決議に参加することはできない。
(2)	集会の決議は，決議当時の区分所有者だけでなく，その特定承継人に対しても，その効力を生ずる。また，占有者は，建物またはその敷地もしくは附属施設の使用方法につき，区分所有者が集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。

合格への鍵84　行為の停止等の請求(Ｂ)
(1)	行為の停止等の請求は，区分所有者の1人，数人または全員もしくは管理組合法人がすることができる。
(2)	行為の停止等の請求の訴訟は，区分所有者および議決権の各過半数による集会の決議によらなければ，提起することができない。

合格への鍵85　専有部分の使用禁止の請求(Ｂ)
使用禁止の請求は，区分所有者および議決権の各4分の3以上の多数による決議に基づいて，訴えをもってのみすることができる。

合格への鍵86　区分所有権の競売の請求(Ｂ)
区分所有権の競売請求は，区分所有者および議決権の各4分の3以上の多数による決議に基づいて，訴えをもってのみすることができる。

合格への鍵87　占有者に対する引渡し請求(Ｂ)
占有者に対する契約の解除および専有部分の引渡し請求は，区分所有者および議決権の各4分の3以上の多数による決議に基づいて，訴えをもってのみすることができる。

合格への鍵88　大規模復旧について(Ｂ)
建物の価額の2分の1を超える部分が滅失した場合は集会において，区分所有者および議決権の各4分の3以上の多数で，滅失した共用部分を復旧する旨の決議をすることができる。規約によっても別段の定めを設けることは認められない。

合格への鍵89　建替え(Ｂ)
集会においては，区分所有者および議決権の各5分の4以上の多数で，建物を取り壊し，かつ，当該建物の敷地もしくはその一部の土地または当該建物の全部もしくは一部を含む土地に新たに建物を構築する旨の決議をすることができる。規約によっても別段の定めを設けることは認められない。

合格への鍵90　区分所有建物の表示の登記(Ｃ)
区分所有建物の表題登記の申請は，その一棟の建物に属する他の建物の表題登記の申請と共にしなければならない。



※詳しくは、こちらをご覧下さい　⇒　連帯債務・保証・共有
分りやすいように，図などを用いて宅建合格に必須な重要事項をまとめてあります。


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一問一答：法令上の制限（３２）

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形態規制　高さ制限

113	都市計画区域のうち用途地域の指定のない区域内においては，道路斜線制限（建築基準法第56条第１項第１号に規定する制限をいう。）は，適用されない。

114	第一種低層住居専用地域内においては，隣地斜線制限（建築基準法第56条第１項第２号に規定する制限をいう。）は，適用されない。

115	第一種住居地域内においては，北側斜線制限（建築基準法第56条第１項第３号に規定する制限をいう。）は，適用されない。

116	日影規制による中高層の建築物の高さの制限（以下「日影規制」）は，商業地域にも適用される。

117	同一の敷地内に２以上の建築物がある場合においては，これらの建築物を１つの建築物とみなして，日影規制が適用されることはない。

道路規制

118	建築物の敷地は，必ず幅員４m以上の道路に２m以上接しなければならない。

119	都市計画区域及び準都市計画区域内における建築物の敷地又は建築物と道路において，建築物の敷地は，原則として道路に２ｍ以上接していなければならないが，その敷地の周囲に広い空地がある場合等で，特定行政庁が交通上，安全上，防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては，この限りではない。

120	都市計画区域及び準都市計画区域内における建築物の敷地又は建築物と道路において，建築物の敷地は，原則とし幅員６ｍ以上の道路に接していなければならない。

121	都市計画区域及び準都市計画区域内における建築物の敷地又は建築物と道路において，地方公共団体は，一定の建築物の用途又は規模の特殊性により必要があると認めるときは，条例で，建築物の敷地と道路との関係についての制限を緩和することができる。

122	地方公共団体は，土地の状況等により必要な場合は，建築物の敷地と道路との関係について建築基準法に規定された制限を，条例で緩和することができる。

123	建築物の敷地は，原則として幅員４ｍ以上の道路に接しなければならないが，この幅員については，地方の特殊性等により加重されることことはない。

124	道路法による道路は，すべて建築基準法上の道路に該当する。

125	都市計画区域内において，建築物の敷地は幅員４ｍ以上の自動車専用道路に２ｍ以上接していればよい。

126	私道の所有者が私道を廃止し，又は変更する場合，その私道に接する敷地に与える影響のいかんによっては，特定行政庁から，その廃止又は変更を禁止し，又は制限されることがある。

127	建築基準法の規定が適用された際現に建築物が立ち並んでいる幅員４ｍ未満の道で，特定行政庁が指定したものについて，同法の規定が適用された際の道路の境界線が，その道路の境界線とみなされる。

128	幅員４ｍ未満の道路は，建築物の敷地と道路との関係において，道路とみなされることはない。


解答＆解説は　こちら　⇒　一問一答（３２）解答＆解説
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