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陸山会の土地取得が２００４年１０月に契約したが２００５年１月に登記の時期がずれた理由が農地であったので、農地法に定める第５条の転用許可の為に時期がずれただけであると何人か、私のブログにコメントする方がおられた。
コメント（１）
≪２００４年の契約時には農地法上の所有権移転の制限にもし市街化農地と仮定すると登記の時期のズレは単なる農地転用許可の時期のより所有権移転の手続き自体が取れず、２００４年の契約時には売買予約の仮登記をし、農地転用許可後の２００５年に「小沢氏個人」に所有権移転がされたと想定できます≫
コメント（２）
≪農地売買の通常の手順は ①売買契約(所有権移転仮登記)→②農地法５条の許可申請→③農業委員会の承認→④東京都知事の許可（許可指令書の交付）→⑤所有権移転の本登記農地法の許可は、申請から許可指令書の交付まで通常２ヶ月以上を要します。（どんなに頑張ってもこれ以上早くなりません｡)そして上記の都道府県知事の許可指令書を添付しないと、所有権移転の本登記は受理されません。）≫
コメント（３）
有名な≪永田町異聞≫さんも同じ意見というコメントまでもあった。
小沢氏の「政治とカネ」問題は存在しない
検察審に知ってほしい小沢土地取引の真実
そこで、コメント（３）の案内で≪永田町異聞≫さんのブログを読ませて貰った。登記簿謄本を見たら農地であり、それに起因する遅れという内容であった。私も登記簿謄本をインタネットから、取得して調べた。
下記画像がその問題の登記簿謄本である。
たしかに問題の土地は地目≪畑≫とあり農地である。
ＡさんからＴ株式会社が所有権を取得したのは平成１６年３月。Ｔ株式会社は農地資格者でないから、この段階で農地法５条の移転の為の転用許可をうけるか、それとも、本件は市街化区域内農地であることから、農地法５条１項６号で、農業委員会への許可ではなく届出をしていると思われる。
第五条 農地を農地以外のものにするため・・・・・・、これらの土地について第三条第一項本文に掲げる権利を設定し、又は移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が都道府県知事の許可を受けなければならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合は、この限りでない。
一 〜五 (略)
六 前条第一項第七号に規定する市街化区域内にある農地・・・政令で定めるところによりあらかじめ農業委員会に届け出て、農地・・・以外のものにするためこれらの権利を取得する場合
ところで、普通の農地の場合は、農業委員会は月１回程度の会議であるので、許可を受けようとすれば、最低でも２カ月かかり、時には３カ月を要する場合もある。
しかし、市街化区域内農地における、上記届け出の場合は必要書類を提出すれば普通は１週間から１０日もあれば受理通知が来る。そこで法務局にその書類を持参すれば登記が可能。
世田谷区役所はこの届出を会長に専決処分させている。
これは事務手続きを早くするためである。
市街化区域内農地の転用届出書が提出されたら，
＊届出に係る農地が市街化区域内の土地であるか
＊届出書に法定記載事項が記入されているか
＊農地法で定められた書類が添附されているか
を審査し，届出が適法であれば受理し，受理通知書を発行するだけだからである。
ネットで調べると例えば福岡市などはこの市街化農地の届出から受理通知までの１週間から１０日前後としている。
おそらく関西の自治体でも似たり寄ったり。どこの自治体でも同じであろう。
ちなみに、本件対象土地はＴ株式会社が平成１６年３月にＡ氏より購入した段階で上記届け出は終了しているのであろう。
この場合はもはや農業委員会から外れ、普通の土地として売買が有効になる(農地法５条の転用許可があった扱い)。
それを同社が同年５月６日に２８番５、２８番19〜２４の７筆に分筆し、順次６名(小沢氏は二筆)に売買している。
ただ、地目が畑の場合に、大阪だと地目が農地のままでは法務局は移転登記を認めてくれない。
しかし、東京の法務局の慣例かは知らないが、地目を畑のままでも上記７筆全ての所有権移転登記を認めている。後日、７筆が宅地に地目変更していることが謄本を見れば判る。
おそらく現況が農地でない証明書か、何らかの証明書があれば登記を認めるのであろう。(判例の立場である）
なお、小沢氏のように仮登記をして、その後に本登記をしている人は上記６人のうち小沢氏しかいない。
それはともかく、農地だから、契約してから２カ月とかの期間が必要という上記コメントなどは上記農地法５条但し書の市街化区域内農地の届出から受理通知までの期間が１週間程度であること、及びこの小沢氏の土地を含む７筆の土地の移転登記の経過を見れば破たんする。
A氏からT株式会社に所有権移転本登記に農地法５条の届出が必要なことは条文の通りだが、T株式会社から小沢氏への所有権移転登記に農地法５条の届出が必要かどうかは不明だが、仮に必要であったとしても、契約して１週間もすれば登記ができるのである（農地法の解釈からすれば不要のように思える）
登記簿謄本によれば、小沢氏が契約した日は平成１６年１０月５日であること、同年１０月２９日に仮登記をしていることから、みれば、この１０月２９日段階では本登記も可能であったから残金も決済をした可能性が高い。１００歩譲り、１０月２９日に契約したしても、仮に農地法５条の届出をしたとしても、１１月初めか中頃には本登記が可能であったはず。すくなても、農業委員会の許可は不要だから２カ月もかかるという説は破たんしている。
仮登記を１０月にしながら、本登記が翌年の１月になるというのは、何らかの「意図」がない限りあり得ない。単純に本登記が遅くなったとも言えない。
このような「意識して行った登記」、しかも４億円近い買い物を２００４年に記載すべきところを２００５年の記載ミスとも単純には言えないだろう。
以上の問題は、契約日から本登記が遅れるのは農地だからということへの反論であって、この事実だけから小沢氏が有罪というわけではない。念のため。
≪追加解説≫
小澤氏の取得した土地(地番２８番５、２８番１９)以外の分筆された５筆の所有権移転の本登記の日時、地目変更日、地目変更登記日を見ると、所有権移転の本登記はいずれも「畑」から「宅地」への変更前になされている。
２８番Ａの土地の所有権移転の本登記日はＨ１６/６/１５、地目「畑」から「宅地」への変更日はＨ１６/１２/１８(登記日はＨ１７/１/２５)。 ２８番Ｂの土地の所有権移転の本登記日はＨ１６/６/１１、地目変更日はＨ１６/１１/２４(登記日はＨ１７/１/２７)
２８番Ｃの土地の所有権移転の本登記日はＨ１６/１０/２９地目変更日はＨ１７/４/６(登記日はＨ１７/４/１５)
２８番Ｄの土地の所有権移転の本登記日はＨ１６/６/１０、地目変更日はＨ１９/３/３１(登記日はＨ１９/５/１４)。
地番Ｅの土地の所有権移転の本登記日はＨ１６/６/１５、地目変更日はＨ１６/１２/１０(登記日はＨ１６/１２/１７)。
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政治とカネ
[ リスト ]
農地法についてのことですが・・・
農地の転用には転用目的があります。目的通りの用途に使用されなければ地目変更はできないはずです。
T（株）の転用目的が分からないのでなんとも言えませんが、もし駐車場や資材置き場、工場建設を転用目的にしていたならば、住宅を建築するために売買をする人は、転用目的の変更が必要になるはずです。その際も届出の変更が必要になります。
分筆されて購入した人たちの宅地変更は目的通りの使用（住宅が建つ等）がされて初めて登記できます。
小沢氏の場合がどうであったかは、農地転用の届出か許可を確認しなければ、謄本だけでは判断できないことを一言申し上げたいと思います。
2010/10/20(水) 午後 7:56 [ mas*t*_no*i121* ]
どうやら登記原因日付に重みがありそうです。
仮登記時の原因日付は平成16年10月5日。これは契約時でありそうです。ちなみに申請は10月29日です。
では本登記の原因日付はどうでしょう。平成17年1月7日です。この時なにがあったのか？売買ということですが、今さら支払いがあったのでしょうか？考えられるのは許可交付ですよね。
つまり転用届け出ではなく、所有権移転許可申請して取得したと考えられます。
そういうことですよね。per*lex*r*さん。
2010/10/20(水) 午後 11:01 [ - ]
どっちにしたって、『キズレ』ということです。
2010/10/21(木) 午前 5:36 [ tetsuya ]
>bakuhatu0822さん
そうです
ブログ主の記載についても言えるのですが、登記を見ただけでは
分からない（利害関係者として登記所に登記原因証明情報を見せて
もらうならともかく）ことを、ただ登記事項だけ見て分かった
ようなことを言うのはそもそも間違っているのですね。
登記原因日付はあくまで所有権が移転した日であって、その日に
カネを払ったとか転用届けをした（本当に転用届けをしたならなんで
登記に畑の記載が残ってるのか謎だ）とは言えませんし、登記の
申請日は原因日付とはまったく別の観念。それをごちゃまぜにして
批判のための批判をしても仕方ないと思うんですね。
一応言っておくと、私は日本改造計画の昔から小沢氏に対して余り
良い印象は持ってません。あくまでポピュリズムと検察の恣意的な
法解釈に反対しているだけです。
2010/10/21(木) 午前 7:08 [ per*lex*r* ]
結果論ですが、検察審査会が認定した所有権取得時期は代金支払い時に誰も賛同していないと感じるのは私だけですか？
2010/10/21(木) 午前 8:42 [ war*ga*i75* ]
そうですね。農地法の意味からも
必ずしも
代金支払い=所有権移転時期とはならないでしょう。
なんせ所有権移転許可か転用届け出受理が必要なのですから。
ただしつこいですが転用届け出受理なら、仮登記の意味合い、登記原因日付の理由を説明する必要がありますね。
専門家の方お願いします。
2010/10/21(木) 午前 9:16 [ - ]
私は許可申請の専門家ではありませんし、推測でモノを言うのは如何かという指摘もありますので、控えめに・・
分筆した他の方は個人住宅と思われ小沢さんの場合はアパートみたいですので、農地転用許可後の事業計画変更の可能性もあるのかなと。
http://www.pref.osaka.jp/annai/menkyo/detail.php?recid=3273&sin_recid=9076&print=1
あくまで可能性です。
2010/10/21(木) 午前 10:34 [ war*ga*i75* ]
bakuhatu0822 様
仮登記の意味合いは、所有権移転前に売買代金（の大部分or全部？）を支払い、その金で売主は銀行に融資の返済をし担保抹消してますので、単純に権利保全の意味だと思います。
取得が翌年１月になった理由については他の方がおっしゃっているように想像しかできないですが、実務上は、決算その他の関係から取得の年度や期をずらしたいということは珍しいことではありません。
2010/10/21(木) 午後 3:13 [ ario ]
bakuhatu0822さん
仮登記の意義については契約書を見ないと正確なところは分かりま
せんから何とも言い難いのですが、一般的にはarioさんの解釈が妥当
だと思います。
登記原因日付については一般的には農地法の許可書の到達日、そう
でない場合は決済が終わった時点で所有権移転が移転する特約が
あり、現実に決済した日ということになろうかと。前者にしろ後者に
しろその日に所有権が移転しているのは事実で「期ズレ」には
なりません。
2010/10/21(木) 午後 6:55 [ per*lex*r* ]
あえて異論・反論！
陸山会が購入した土地（畑）の不動産売買契約書及び登記簿謄本の概要は以下の通りです。
Ａ．不動産売買契約書
契約締結：平成１６年１０月５日
売買面積：４７５�屐文�簿面積）
契約金額：３億４，２６４万円
支払期限：平成１６年１０月２９日
特約事項：
売主は、その責任と負担に於いて本物件引渡日までに農地法第５条の届出を行い受領通知書を取得するものとします。尚買主は当該届出に協力するものとし、万一受領通知書が取得出来ない場合、本契約は白紙解約とし、売主は受領済みの金員を無利息にて速やかに買主に変換するものとします。
Ｂ．土地登記簿謄本
登記面積：４７５．８６�屐兵詑�面積）
売主の根抵当権抹消：平成１６年１０月２９日解除
所有権移転請求権仮登記：同年１０月２９日（同月５日売買予約）
所有権移転：平成１７年１月７日（同日売買）
この「白紙解約」特約に基づき、別途定められた引渡日に売買（土地取得）及び所有権移転登記手続が完了した解釈するのはごく自然で、いわゆる「期ズレ」も「虚偽記載」も存在しないと判断します。
2010/10/21(木) 午後 8:08 [ kybestpartner ]
ご参考までに、私の質問に対する世田谷区の回答は「現況が５００�嵬に�までの農地であれば、農業委員会に農地法第５条の農地転用届の提出が必要です。提出されると、農業委員が農地状況や農地所有者への確認を行い、利用関係について紛争や紛争のおそれが無ければ概ね２週間程度で受理通知書を発行します。」
また、売買（公簿）面積と登記面積が異なっていることから、引渡日までに売主による農地法第５条に基づく農地転用届や買主による土地の実測や所有権移転関係書類の準備等が行われたものと思料致します。
2010/10/21(木) 午後 8:20 [ kybestpartner ]
実務上では私は原因日付を許可到達日でした事がありません。
それは許可申請前の売主・買主間の契約を売買契約ではなく売買予約だと判断してきたからです。
売買予約だと判断すると本登記の原因日付は決済日又は予約完結権の行使日で良いのではないかと考えます。
この様に考えていますので、期ずれだとは思えません。
2010/10/22(金) 午前 8:22 [ war*ga*i75* ]
今までの内容をみると期ズレはとんだ言いがかりにしか思えません。
仮登記とは買い主の義務ではなく権利ですよね。もし小沢氏が仮登記を行わなかったらこんな言いがかりは無かったのかな？と考えてしまいました。
専門家のみなさま大変勉強になりました！
ありがとうございました。
2010/10/22(金) 午後 3:55 [ - ]
何か意味ないとしか思えませんね。所有権移転手続きをするのは
売主である不動産屋です。不動産屋がしたことを批判してもね〜〜。
あと、不動産屋と取引したのは小澤氏個人であって陸山会代表の小沢氏ではないのだから、小澤氏と陸山会代表小沢氏の契約した日が正解。
よって「期ズレ」は無しです。
2010/10/25(月) 午前 2:44 [ - ]
>所有権移転の本登記はいずれも「畑」から「宅地」への変更前になされている。
逆でしょう。登記は後になっています。
それから、この農地委員会への届け出については、売主である東洋アレックスが行っており、石川氏の責任ではありません。
2010/11/1(月) 午前 3:36 [ Nab**_ta_Astra ]
>本件は市街化区域内農地であることから、農地法５条１項６号で、農業委員会への許可ではなく届出をしていると思われる。
この届出は、婚姻届や出生届と異なり、添付書類が30種類以上存在する。従って、この書類を作るだけでも大変である。また、書類審査もあり、かつ、申述が必要な場合もある。
2010/11/1(月) 午前 3:38 [ Nab**_ta_Astra ]
お答します
>1つは、農地転用届け出を行い受理された時点で本登記を行う。この場合本登記まで時間はかからない。
>2つは、農地所有権移転許可をうける。この時、許可申請時に仮登記を行う権利が発生し、許可交付時点で本登記を行う。この場合本登記まで時間はかかる。
陸山会では「2」の方法をとったようです。宅地への転用登記は
平成18年のはずです。
では小沢氏の場合どちらか？
2010/11/1(月) 午前 3:43 [ Nab**_ta_Astra ]
連投すみません。参考資料をご紹介します。
完全なる冤罪 「小沢氏とカネの問題」を斬る
http://www.youtube.com/watch?v=VrA9ajh3eK8
※同増補版
http://www.youtube.com/user/PureWhiteML?feature=mhum #p/u/0/HF1kEreMEmg
小沢氏と陸山会の、土地取引をめぐる Q & A
http://www.youtube.com/watch?v=DrhpefW0g-U&feature=related
〔図解〕陸山会問題：石川、大久保、池田各氏も「完全無罪」
http://www.youtube.com/watch?v=fvDJzjfHUfw
2010/11/1(月) 午前 3:46 [ Nab**_ta_Astra ]
知恵袋での質問者です。弁護士の専門的な回答ありがとうございました。このブログに行き着き法律の細々した解釈でなく土地取引業者としての見解と事業経営者の立場から木を見て森が見えない法律専門家への反論を書きたいと思いましたが500字では、残念ですが字数が足りませんので諦めました。
2010/11/2(火) 午後 11:32 [ マンチャン ]
何がいいたい。土地購入手続きに法律違反がある？ ない。政治資金規正法に基づく報告書に偽装がある？ ない。 何が問題。できたのにしなかった。しなければいけないではなく、しなくてもよいからしなかっただけだろう。
2011/2/2(水) 午前 9:03 [ mur*u*4 ]