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≪小澤氏側の本登記の遅れは農地の問題ではない（２）≫
１ 農地に関する所有権移転登記に関する法例
(１)本件問題の土地について２００４年１０月５日に売買予約契約を締結し、同年１０月２９日に売買請求権の予約登記をなし、２００５年１月７日に土地の所有権の移転の本登記がなされた。小澤氏と『Ｔ』株式会社との農地の売買契約が、本件土地が農地であったので、農地法の制限即ち農業委員会の許可か届出の為にやむを得ず遅れたかどうかが問題。私は農地法の制限ではないという見解。これに対して、あれこれの批判があるので、再度説明をする。
(２) 農地法５条１項但し書６号では、市街化農地の転用目的の所有権の移転登記は、農業委員会の許可は不要で農業委員会への届出で足りることは以前に指摘した。以下、この届出に関する農地法、施行令、規則の規定を引用する
イ、（農地法）
第５条 農地を農地以外のものにするため・・・・・・、これらの土地について第３条第１項本文に掲げる権利を・・・移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が都道府県知事の許可を受けなければならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合は、この限りでない。
一 〜五 (略)
六 前条第一項第七号に規定する市街化区域内にある農地・・・政令で定めるところによりあらかじめ農業委員会に届け出て、農地・・・以外のものにするためこれらの権利を取得する場合
ロ (政令＝農地法施行令)
２ 農業委員会は、前項の規定により届出書の提出があつた場合において、当該届出を受理したときはその旨を、当該届出を受理しなかつたときはその旨及びその理由を、遅滞なく、当該届出をした者に書面で通知しなければならない。
ハ (農林水産省令＝農地法施行規則)
（市街化区域内の農地・・・の転用のための権利移動の届出）
２ （略）
一 第31条各号に掲げる事項
二 届出に係る権利の種類及び設定又は移転の別
一 届出者の氏名及び住所（法人にあつては、名称、主たる事務所の所在地及び代表者の氏名）
二 土地の所在、地番、地目及び面積
三 届出書が到達した日及びその日に届出の効力が生じた旨
四 届出に係る転用の目的
(３) 以上の条文を整理すると次のような流れになる
① 市街化農地の売買の場合は農業委員会の許可は不要で、農業委員会に届出で足りる(農地法５条１項６号、令１７条１項)
② この届出は売主と買主が連署(規則５０条１項)の上、規則５１条記載に事項を記載(規則５１条)して農業委員会に届ける。
③ 農業委員会は一定の事項を調査する。
④ 問題がなければ規則５２条が引用する規則３１条の事項(①売主と買主②土地の所在、地目、地番、地積③届出書が農業委員会に到達した日、及びその日に届出の効力が生じた旨④転用の目的)が記載された書面を届出者に通知される(令１７条２項)
(４) 受理通知書の意味
上記届出書は売主、買主が連署の上農業委員会に届出し、受理通知書が出された場合はその届出書が農業委員会に到達した日に、法的には転用許可に代わる効力があったことになり、受理通知書を法務局に持参すれば、農地法上の売主から買主への所有権の移転登記が可能となる。（もちろん普通の宅地の移転登記に必要な委任状、印鑑証明、権利書などは必要なことは言うまでもない）
２８番の土地を分筆した７筆は全て農地のままで所有権移転登記ができていることから、その土地の地目が農地から宅地の変更とは連動しないことも明白。実測面積と公簿面積との違いも無関係。
(５) 届出書の提出から受理通知書が届くまでの期間
これは、農業委員会の許可と違い、売主、買主が連署の上、農業委員会に提出してからほぼ１週間から１０日前後であると言われている。
ヤフーから『市街化農地、農業委員会 届出 受理通知』で検索すれば、ほぼ上記の期間がヒットする。なお八千代市などの自治体は２日でＯＫという。
福岡市の場合は以前に紹介した
(６) 小沢氏への農地２筆の売主の｢Ｔ｣株式会社は、同じ地番の土地を分筆して２００４年１０月５日以前にも、同じ世田谷農業委員会に４筆の所有権の移転登記をなしている実績を有する売主であるので、１０月５日に予約契約をしたのなら、契約と同時に届出に必要な書類を準備でき、直ちに農業委員会へ提出できるはずである。
通常のケースでは、１０月２９日の時には、農業委員会からの受理通知書はとっくに届いているはずである。
しかも、買主である小澤氏が１０月２９日に土地代金３億４２６４万円を全額支払い、登記簿の根抵当権が抹消されていることからすれば本登記が２００５年１月７日になることは一般的には農地法の制限ではあり得ない。すくなくても、売買土地が農地だから、本登記が遅れたという理由は不存在である。
２ では何故、本登記が遅れたのか
(１) 考えられる本登記の遅れの原因は
① 農業委員会からの受理通知書は２００４年１０月２９日までにあったが、双方の合意で本登記を２００７年１月７日と契約したことが考えられる。２カ月あまり本登記が遅れるので、買主側は順位保全の仮登記をしたと考えるのが一般的。
土地代金全額を払った上で、本登記をいつにするかは当事者の契約自由が支配するところで、お互いの契約で決めれば良い。この場合に、契約土地代金全額を小澤氏側が払ったという報道が事実ならば、売主側が本登記を伸ばして欲しいということは普通はありえず、むしろ買主側の都合の場合が多い。
この理由が問われている。
② 農業委員会への売主、買主の連署の届出が、何らかの事情で２００４年１２月末ごろになり、受理通知書が２００５年１月初めに到達したので、それから本登記申請したということも考えられる。この場合に２００４年１０月５日以降に法５条１項６号の届出ができるのに、何故遅れたかの理由の説明が必要である。一般的にはあり得ないだろう。
③ Ｔ株式会社と小澤氏が２００４年１０月５日以降、届出の書類を世田谷農業委員会に提出したが、同委員会から、受理通知が２００４年１２月末か２００５年１月初めまで遅れたという特別事情も一応考えられる。それなら、それと説明すれば良く、ソモソモ事件になりはしない。農業委員会の第３者の客観的な証拠があるからである。杜撰な特捜部であると言われているが、この弁明を認めないほどお粗末ではないだろう。
(２) 以上の事実は小澤氏側とＴ株式会社との間で一般的に考えられる事実で推測の域をでない。もっと別の理由があるかも知れない。
どちらにしても、小澤氏側が、世田谷農業委員会に法５条１項６号の届出書を連署して提出しているし、かつ農業委員会からの受理通知書のコピーがあるはずだからこれを開示すれば、何があったか一番早く判る。しかし、何故か、その説明がない。
３ 売買対象土地が農地だけでは説明できない理由である。
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政治とカネ
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当事者の合意で登記申請日はいかようにもいじれますが、登記原因
日付は何らかの客観的な事情で決まるものですから、先生の仰る
ような形では決まりません。どうも、その点、勘違いされてるように
思いますね。
2010/10/24(日) 午後 8:36 [ per*lex*r* ]
農地転用は簡素化され続けているようで６年前にどの様に取り扱われていたのか知りません。
現在の手続きでイロイロ言われても・・
2010/10/25(月) 午前 11:27 [ war*ga*i75* ]
ちなみに農地転用の規制緩和改革に簡保の宿で有名なオリックスがご熱心だったようです。
資料の日付が出てませんでしたが、小泉改革の頃でしょうか？
2010/10/25(月) 午後 0:17 [ war*ga*i75* ]
[ warugaki758 ] さん
市街地農地の許可から届出に変わったのは、１９６９年（昭和４４年）です。世田谷の会長に専決処分を委任した規定の制定は昭和５７年とあります。ご参考まで。
2010/10/25(月) 午後 7:59 [ abc*de*6 ]
[ per*lex*r* ] さん
≫登記原因日付は何らかの客観的な事情で決まるものですから
それが勘違いです。
登記日時と同様に登記原因も契約自由の範囲内ですから２００５年１月７日でなく、１月８日、１月９日でも可能です。
2010/10/25(月) 午後 8:02 [ abc*de*6 ]
登記原因日付は（基本的に）契約の自由の範囲じゃありません。
手続上所有権が移転した日ですから、契約した当日か、契約書にて
あらかじめ指定した日、農地の場合許可書の到達日。それだけです。
前にリンクを貼られた契約書には所有権移転日の指定がなかったので
それ以外の二つのいずれかということになります。
また付言するなら、別に特約にて所有権移転の日を指定したので
あれば（あるなら、登記原因証明情報として提供されているはず）
その日に所有権移転しているわけですから「期ズレ」も何もありま
せん。仮登記は所有権移転を表象しませんからね。
2010/10/26(火) 午前 7:03 [ per*lex*r* ]
私も阪口先生に限らず弁護士さんの考えがわかりません。
不動産登記法改正の研修で所有権取得時はきちんとした根拠をつけるように指導されています。
しかるに先生は登記が出来ると主張されているだけで具体的所有権取得の根拠を提示されているようには思えないのです。
弁護士さんの所有権取得に関する見解をお聞かせいただければと思います。
2010/10/26(火) 午前 8:24 [ war*ga*i75* ]
ようするに、２００５年に登記（所有権移転）されているのだから２００５年に記載が適当。逆に２００４年に収支報告書に記載されたらそれこそ虚偽記載と大騒ぎになっていました。だから期ズレはなし。
阪口氏の主張はやろうと思えば２００４年に登記（所有権移転）できたというだけであって、２００４年に登記（所有権移転）しなけれならない理由を一切示していない。契約の自由と認めているではありませんか。
坂口氏は小沢氏がなぜ登記（所有権移転）が２００５年になったか説明義務があるとの主張ですが、逆です。検察や小沢氏有罪と主張する方々がなぜ２００４年に登記（所有権移転）しなければならなかったか説明義務（立証責任）があるのです。
ここでの議論をみて阪口氏も、検察審査会が認定した代金支払い時が所有権移転というのは、農地法上からおかしいという事を認めるでしょ？裁判で農地でも代金支払い時が所有権移転と認めたら、他の民事裁判との整合性で大変な事になりますよ。そこまで考えていますか？
2010/10/26(火) 午前 9:24 [ - ]
この件について地検は弁明も証拠確認も問題なしの結論でしょう。故に不起訴になったと考えるのが妥当でしょう。
推測するに、違法献金の何も証拠が見つからず捜査着手が検討違いと正直に言えず今日を迎えたというところでしょう。
秘書３名の逮捕も微罪で無理やり罰金刑を目指したのでしょう。
これだけ騒いで記載の訂正では検察のメンツもあり苦肉の策と思われます。
大久保元秘書の検察証人は第二回公判で検察の起訴事実を全面否定し、その後結審を無理に引き伸ばし訴因変更までしています。
こっそりこの案件を穏便に済まそうとしているとしか理解できません。
大久保氏のみならず石川議員らの公判予定もつかないうちに大阪地検の証拠改竄を大久保氏の担当主任検事？が引き起こしたことが発覚し、いよいよ公判を開けなくなったのでしょうか？
検審の議決は問題しか無いと断ぜられますが、全てはこの国の”政治と司法の闇”がなせる業と考えれば納得のいく結果です。
それより私にはマスコミ報道の問題の方が大問題と思っています。
マスコミの力は何者かの意思のままに世論を誘導して司法を捻じ曲げているのではないかと考えますが如何でし
2010/10/26(火) 午後 11:31 [ sankakuyama ]
まあ、もしブログ主の仰るようなことがあるとすれば、登記原因の
証明情報を偽造ないし捏造した場合ということになると思います
（逆に言って、それ以外でいわゆる「期ズレ」なるものが登記制度上
発生する余地があるのかそもそも疑問なんですが）。
もしそこに不正が行われた蓋然性があるというのであれば、小沢氏
側の代理を務めた司法書士（ないし弁護士）の懲戒申請をする手は
あると思いますので、頑張っていただければよろしいのではないかと。
2010/10/27(水) 午後 6:37 [ per*lex*r* ]
そうですね。
司法書士の懲戒権者は管轄する法務局の長であり、手心なんて加えてもらえませんからね。
これがそんな事で懲戒までやりますかと言いたくなることがかなりある事も事実ですよね？
それなのにこれだけ１年間も世間を騒がせているにも関わらず、懲戒の情報も警告の連絡さえないのが現実です。
だからそんなにおかしな事が行われたと思えない根拠なのかも・・
2010/10/28(木) 午前 8:08 [ war*ga*i75* ]
万一登記原因証明情報をいじってるとすれば十分懲戒の理由にはなる
と思います。
ただこの件でおかしいのは、登記原因日付なんていつでもよくて、
登記申請が2005年になって行われれば、税務であれ政治団体の資産
報告書であれ不動産を取得し、取得したことを報告しなければ
ならないのは2005年度分からになります。完全にそれだけのこと。
では、一体何のために登記原因日付をいじる必要があるのでしょう？
常識で考えれば、法律的にも実務的にもあり得ない主張だという
ことは明らかなんですよ。
検察というのは目的のためには手段を選びませんから、長銀事件の
ように牽強付会でデタラメな主張を平気でしますよね。今回もその類
としか言いようがないんですが……。
2010/10/28(木) 午前 9:01 [ per*lex*r* ]
これが問題だとするならば、業務に関するもので私が思いつく限り一番危険なものは、数年かけて登記を行う生前贈与です。
これは意図はハッキリしていますし、言い逃れ出来る人はいないのではないでしょうか？
ただ、幅広い職種が関わっていると思われますし、これを問題にする人達は自分で自分の首を絞めているのではないかと思われます。
2010/10/28(木) 午前 10:16 [ war*ga*i75* ]
平成１７年１月７日に売買予約完結権を行使してこの日に所有権が小沢氏に移転、
同日付で所有権移転請求権仮登記の本登記を申請しているのだから、
別に問題ないと思いますが、何がいけないんでしょう？
2010/10/29(金) 午後 4:49 [ han*e*2000 ]
多くの方のコメントについて、かなり誤解、思いこみなどが見られます。時間のあるときに、別途詳細な反論を書く予定。
なお、刑事公判廷で石川秘書ら弁護団、小澤弁護団が≪農地であった為に農業委員会への届出受理通知の遅れ≫をこの遅れの原因だと主張しますかね？？？
2010/11/3(水) 午前 11:46 [ abc*de*6 ]
久しぶりに訪問してみたら、この件に関してプチ炎上しているような・・・。
abc*de*6さまのおっしゃるように小沢Ｇからの反論がほとんどないのが混乱の元ですね。（ま、公訴中ということなんでしょうが）
この案件に関しての登記の添付資料等を公開しなければ５条許可にどの程度の日時を必要としたのかは分かりませんし。
と、いうことで、０４年に行えたとも０５年にズレこんだとも確証は現時点ではないわけですね。
あとは私なんかよりも土地取引及び登記業務に詳しい方々のおっしゃるおっしゃってることがおおよそ事実かと思われ・・・。
そこも小沢氏か法務局に聴取しなければ分かりませんが・・・。
それにしても、弁明の機会があるのに証人喚問に応じない小沢氏は中から当該政党の瓦解を目論んでいるのではないかと思ってしまいます・・・。
小沢氏には個人的感情はありませんが、現政権には一刻も早く退場していただきたものですので、その点についてこのまま証人喚問など出ないように期待（？）しております。
2010/11/10(水) 午前 2:59 [ abu*11* ]
農地の所有権移転の仮登記は、農地法の許可を条件とする停止条件付所有権移転仮登記か、今回の売買予約による所有権移転請求権仮登記のいずれかになります。論議に混乱があります。
本件の登記は後者なので、農地転用の受理日がいつだったかはそんなに問題にならなくて、その後に改めて契約を結ばなくてはなりません。１０月５日の契約書と農転の受理通知書の組み合わせでは登記は受理されません。代金の支払いと登記は同時履行が多いものの、他の条件で１月７日に所有権に移転したという合意は可能です。
確認するなら、売主の譲渡所得の申告がいつだったかです。１月７日だったら１年先の申告になるので、売主は運転資金が確保できるので、そうしましょうと応じた可能性はあります。年をまたぐと固定資産税の納税義務者が変わらないので、嫌がる売主もいますが、ゆっくり申告したいという売主も多いです。
2011/2/12(土) 午前 11:19 [ iri*5* ]