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陸山会の土地取得が２００４年１０月に契約したが２００５年１月に登記の時期がずれた理由が農地であったので、農地法に定める第５条の転用許可の為に時期がずれただけであると何人か、私のブログにコメントする方がおられた。
コメント（１）
≪２００４年の契約時には農地法上の所有権移転の制限にもし市街化農地と仮定すると登記の時期のズレは単なる農地転用許可の時期のより所有権移転の手続き自体が取れず、２００４年の契約時には売買予約の仮登記をし、農地転用許可後の２００５年に「小沢氏個人」に所有権移転がされたと想定できます≫
コメント（２）
≪農地売買の通常の手順は ①売買契約(所有権移転仮登記)→②農地法５条の許可申請→③農業委員会の承認→④東京都知事の許可（許可指令書の交付）→⑤所有権移転の本登記農地法の許可は、申請から許可指令書の交付まで通常２ヶ月以上を要します。（どんなに頑張ってもこれ以上早くなりません｡)そして上記の都道府県知事の許可指令書を添付しないと、所有権移転の本登記は受理されません。）≫
コメント（３）
有名な≪永田町異聞≫さんも同じ意見というコメントまでもあった。
小沢氏の「政治とカネ」問題は存在しない
検察審に知ってほしい小沢土地取引の真実
そこで、コメント（３）の案内で≪永田町異聞≫さんのブログを読ませて貰った。登記簿謄本を見たら農地であり、それに起因する遅れという内容であった。私も登記簿謄本をインタネットから、取得して調べた。
下記画像がその問題の登記簿謄本である。
たしかに問題の土地は地目≪畑≫とあり農地である。
ＡさんからＴ株式会社が所有権を取得したのは平成１６年３月。Ｔ株式会社は農地資格者でないから、この段階で農地法５条の移転の為の転用許可をうけるか、それとも、本件は市街化区域内農地であることから、農地法５条１項６号で、農業委員会への許可ではなく届出をしていると思われる。
第五条 農地を農地以外のものにするため・・・・・・、これらの土地について第三条第一項本文に掲げる権利を設定し、又は移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が都道府県知事の許可を受けなければならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合は、この限りでない。
一 〜五 (略)
六 前条第一項第七号に規定する市街化区域内にある農地・・・政令で定めるところによりあらかじめ農業委員会に届け出て、農地・・・以外のものにするためこれらの権利を取得する場合
ところで、普通の農地の場合は、農業委員会は月１回程度の会議であるので、許可を受けようとすれば、最低でも２カ月かかり、時には３カ月を要する場合もある。
しかし、市街化区域内農地における、上記届け出の場合は必要書類を提出すれば普通は１週間から１０日もあれば受理通知が来る。そこで法務局にその書類を持参すれば登記が可能。
世田谷区役所はこの届出を会長に専決処分させている。
これは事務手続きを早くするためである。
市街化区域内農地の転用届出書が提出されたら，
＊届出に係る農地が市街化区域内の土地であるか
＊届出書に法定記載事項が記入されているか
＊農地法で定められた書類が添附されているか
を審査し，届出が適法であれば受理し，受理通知書を発行するだけだからである。
ネットで調べると例えば福岡市などはこの市街化農地の届出から受理通知までの１週間から１０日前後としている。
おそらく関西の自治体でも似たり寄ったり。どこの自治体でも同じであろう。
ちなみに、本件対象土地はＴ株式会社が平成１６年３月にＡ氏より購入した段階で上記届け出は終了しているのであろう。
この場合はもはや農業委員会から外れ、普通の土地として売買が有効になる(農地法５条の転用許可があった扱い)。
それを同社が同年５月６日に２８番５、２８番19〜２４の７筆に分筆し、順次６名(小沢氏は二筆)に売買している。
ただ、地目が畑の場合に、大阪だと地目が農地のままでは法務局は移転登記を認めてくれない。
しかし、東京の法務局の慣例かは知らないが、地目を畑のままでも上記７筆全ての所有権移転登記を認めている。後日、７筆が宅地に地目変更していることが謄本を見れば判る。
おそらく現況が農地でない証明書か、何らかの証明書があれば登記を認めるのであろう。(判例の立場である）
なお、小沢氏のように仮登記をして、その後に本登記をしている人は上記６人のうち小沢氏しかいない。
それはともかく、農地だから、契約してから２カ月とかの期間が必要という上記コメントなどは上記農地法５条但し書の市街化区域内農地の届出から受理通知までの期間が１週間程度であること、及びこの小沢氏の土地を含む７筆の土地の移転登記の経過を見れば破たんする。
A氏からT株式会社に所有権移転本登記に農地法５条の届出が必要なことは条文の通りだが、T株式会社から小沢氏への所有権移転登記に農地法５条の届出が必要かどうかは不明だが、仮に必要であったとしても、契約して１週間もすれば登記ができるのである（農地法の解釈からすれば不要のように思える）
登記簿謄本によれば、小沢氏が契約した日は平成１６年１０月５日であること、同年１０月２９日に仮登記をしていることから、みれば、この１０月２９日段階では本登記も可能であったから残金も決済をした可能性が高い。１００歩譲り、１０月２９日に契約したしても、仮に農地法５条の届出をしたとしても、１１月初めか中頃には本登記が可能であったはず。すくなても、農業委員会の許可は不要だから２カ月もかかるという説は破たんしている。
仮登記を１０月にしながら、本登記が翌年の１月になるというのは、何らかの「意図」がない限りあり得ない。単純に本登記が遅くなったとも言えない。
このような「意識して行った登記」、しかも４億円近い買い物を２００４年に記載すべきところを２００５年の記載ミスとも単純には言えないだろう。
以上の問題は、契約日から本登記が遅れるのは農地だからということへの反論であって、この事実だけから小沢氏が有罪というわけではない。念のため。
≪追加解説≫
小澤氏の取得した土地(地番２８番５、２８番１９)以外の分筆された５筆の所有権移転の本登記の日時、地目変更日、地目変更登記日を見ると、所有権移転の本登記はいずれも「畑」から「宅地」への変更前になされている。
２８番Ａの土地の所有権移転の本登記日はＨ１６/６/１５、地目「畑」から「宅地」への変更日はＨ１６/１２/１８(登記日はＨ１７/１/２５)。 ２８番Ｂの土地の所有権移転の本登記日はＨ１６/６/１１、地目変更日はＨ１６/１１/２４(登記日はＨ１７/１/２７)
２８番Ｃの土地の所有権移転の本登記日はＨ１６/１０/２９地目変更日はＨ１７/４/６(登記日はＨ１７/４/１５)
２８番Ｄの土地の所有権移転の本登記日はＨ１６/６/１０、地目変更日はＨ１９/３/３１(登記日はＨ１９/５/１４)。
地番Ｅの土地の所有権移転の本登記日はＨ１６/６/１５、地目変更日はＨ１６/１２/１０(登記日はＨ１６/１２/１７)。
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2010年10月19日
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