★注意(笑)★ 依頼する不動産鑑定士によって金額が違います！

実務修習生のハマナです。

実務修習における演習、第二回目に行って参りました。

 

今回は、大阪の谷町筋添いの、

「テナントに貸している店舗事務所ビル」

いわゆる貸家及びその敷地の価格を求めるというものでした。

さて、この演習においては、

鑑定評価書を作成するにあたって、

「グループ検討」を行います。

例えがいいか悪いかはわかりませんが

損害賠償における賠償金額が

前提とする「事実」と、判断の基準となる「法律」が同じでも

弁護人、裁判官によって金額が違うのと同じように

不動産の鑑定評価額も

評価対象である「土地・建物」と、判断の基準となる「鑑定評価基準」が同じでも

鑑定士によって金額が違うのです！

(もちろん、いずれの場合もある一定の範囲内におさまることは

言うまでもありませんが）

ですので、グループで検討し、

自分の意見や判断を言い合い、

講師の先生方からアドバイスをいただくことが、

訓練になります。

特に勉強になった二点を書かせていただきます。

一つ目は、

｢データを客観的に見るべし」

①人口が増加するほど、不動産の価格は上がる

②前面道路の幅が広くなるほど、不動産の価格は上がる

どちらも正解のような気がしますが、

①に関しては相関性がないことが分かったそうです。

②に関しては、当てはまる場合が多いですが、影響の程度は大小様々。

類似地域の取引事例を出来るだけ多数集めて、

不動産の特徴と価格の関係性を

「こうなっているはず」ではなく、

「客観的」に捉えることが大事ということを再認識しました。

二つ目は、

「『ピンときた！ここの値段は○○万円！』は、馬鹿にできない」

(一つ目とまるで正反対のようなことを言っているような・・・。)

なんとなく、お客さんつきにくそうだから、1割減。

なんとなく、利回り6.0%

なんとなく、面積大で5%増

不動産鑑定において、「なんとなく」はご法度です。

一つ目で申し上げたとおり、

データに基づき客観的に、理論的に、適正価格を導き出さなければいけません。

でも、地元不動産業者さんや、地域に精通した不動産鑑定士が、

「ここで、この土地やったら、坪いくらやな」

とおっしゃる価格が妥当なことは多いです。

それは、頭の中に、

「今までの取引価格」や、

「最近のご時世」や、

「その地域の地域性」や、

「買いに来るお客さんのいつも言ってること」などが、

全部入っていて、

理論をすっ飛ばして、価格がチーン♪と出てくるそうです。

私達は、それを

事例分析、一般経済分析、地域分析、市場参加者分析、等

理論で説明していく必要がありますが、

一方で、

価格がピン！とくるように、

街を歩いて、

普段からアンテナをはって置くことが大事だと感じました。

客観的にデータを集めて分析する上でも、

直感的に価格の目星をつける上でも、

不動産鑑定において、地域に根ざして仕事するということは、

非常に大事だと、今回改めて思いました。

★注意(笑)★ 依頼する不動産鑑定士によって金額が違います！

兵庫県・神戸の鑑定は、

当事務所まで、ご相談ください。

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代表取締役・不動産鑑定士
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