草の根不動産鑑定士のブログ

エンドユーザーの役に立てる不動産鑑定を模索して。
「Yahoo!ブログ サービス終了」とのことなので、ここと同様にYahoo!ブログで書いていた「不動産に教科書があるならば、、、」のサイトを引っ越しします。

新しいサイトは、

「新宿マンションカタログ」に続いて、Value-Serverでサーバーをレンタルしました。
ただ、「新宿マンションカタログ」は、「エコ」で契約していたので、MySQLが1個しか使えず、「スタンダード」を追加しました。
次の「エコ」の契約更新の際に「エコ」は更新せず、「スタンダード」の方で「新宿マンションカタログ」も「Good Life 〜不動産の教科書〜」も運用するようにします。

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以前、「リノベ済みマンションは買いか?」でも書いたことと同じ内容なのですが、先日、不動産適正取引推進機構の人の話を聞く機会がありました。

その方が言っていたのが、「リノベ済みマンション」を購入した方からの「給排水設備の故障」についてのクレームが多いらしいです。

やはり内側がキレイになってしまっていると、壁や天井の裏は分からないですよね。
で、瑕疵担保保険の対象は、「構造耐力上主要な部分」と「雨漏り」なので、給排水設備は外れてしまう場合があります。
この辺りを頭に入れて置き、リノベ済みマンション」を購入する場合は、給排水設備の故障」も保証してもらう契約内容にしておかねばなりません。

給排水設備等だけでなく、カビなども、リノベ済みだと把握できないので、私はリノベ済みマンション」は好きじゃないんです。

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「かぼちゃの馬車」「レオパレス」と詐欺的なスキームが暴かれ、「不動産投資ブームは終焉」という記事も読みますが、大抵、終焉の理由は「融資基準が厳しくなったから」です。

いやいや、不動産投資で一番大事なのは、融資が下りるかどうかじゃないです。その案件の「採算性はどうか?」です。

ブームの終焉が融資基準の厳格化にあることは同意しますが、融資の前に、そもそも採算が合わない物件を買わされていたことが第一の問題なのではないのかと思うのです。ブームうんぬんではなく。

以前、東京の西の方の市に立地するアパートの相談を受けたことがあったのですが、
1.駅から遠い(徒歩20分超)ため、今後賃貸需要が高まることは望み薄。
2.周辺の賃貸物件の築5年未満の賃料と、築20年超の家賃を比較すると、20%ほど築古の家賃が下落している。
等から、サブリース会社が提示してきたシミュレーションでは「割りに合わない」とお知らせしました。

つまり、サブリース会社に払う手数料を惜しんで自分で経営するか、もっと安い価格でないと将来的に厳しい賃貸経営になることが予測できる旨をお伝えしたのですが、融資が下りるという局面で、後押しをしてもらいたかったようで、マイナス意見ばかり言うと嫌われてしまいました。

この物件なんかも、今は融資が下りなくなっているのかもしれませんが、その時と今とで、その物件を取り巻く状況は変わっていません。
というか、融資が下りるという状況であったがために、その方は「くず物件」を掴んでしまったのです。

「融資が下りる」か否かではなく、その物件の収支を将来的にシミュレーションした結果で購入の判断をするべきだ、という風潮にしないとくず物件」を掴まされる人は減らないでしょう。

繰り返しますが、不動産投資にとって、一番大切なのは、将来のシミュレーションを基にした、その不動産の『採算性』です
その『採算』が取れる物件につき、融資が下りるかどうか、という点で、融資は2次的に大切なものです。
主客が転倒してしまってはいけないのです。

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Wordpress で投稿する際、ページの途中で話題ごとに「見出し」を付けたりしますよね。
その「見出し」を画像ではなく、下線でデザインをしたかったので、調べてみました。

一番分かりやすかったのが、
Copypet』さんの、
でした。

私は、6番目の「文字の下のみ色を変える」にしました。
#色は変えましたが。

CSS
CSSに下記を追記します。

--------------------------------
.cp_h2title{
position: relative;
overflow: hidden;
padding: .3em;
}
.cp_h2title::before,
.cp_h2title::after{
content: "";
position: absolute;
bottom: 0;
}
.cp_h2title:before{
border-bottom: 4px solid #4DD0E1;
width: 100%;
}
.cp_h2title:after{
border-bottom: 4px solid #006064;
width: 100%;
}
--------------------------------

HTML
そして、HTMLに下記を追記します。
--------------------------------
<h2 class="cp_h1title">見出しテキスト</h1>
--------------------------------

私は、<h2> で見出しを作成したので、Copypet』さんの例文を<h2>に変更しています。

今回も、備忘録として記録しておきます。

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森記念財団 都市戦略研究所が発表している「日本の都市特性評価2018」の東京23区版を見ると、『新宿区』が第4位!
いやぁ、「渋谷区」に勝って嬉しいなぁ、と思っていたのですが、BEST3が「千代田区」「港区」「中央区」ってのが気になりました。

こういうランキングって、どのようなデータを、どのように集計しているか、というのが気になりませんか?

雑誌の特集なんかには、「この数字はどこから持ってきたんだろう?」という疑問が解消されないランキングが多い中、この都市戦略研究所には誠実さを感じるのですが、ランキングの基になった数字はどのように算出したかを巻末の方で説明してくれています。

それを見ると、
住宅コストの低さ』という、都心3区は不利な状況になりそうな項目は、「東京23区については「東京都特別区部」の平均値。」だとのこと。
要は、住宅コストの低さ』については、23区は全部同じ数値なので、ここでのマイナスはないことになっている訳です。

なので、このランキングは、住宅コスト』は度外視したランキングということになりそうです。
それでも、このような調査は、本当に面白いです。
特に、この調査のように、どのように数字を算定しているのかを明記してくれていると、説得力が違います。

都市戦略研究所さん、2019年版も楽しみにしています!

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