草の根不動産鑑定士のブログ

エンドユーザーの役に立てる不動産鑑定を模索して。
先日の「分譲マンションは買ってもいいのか?」の話をしていた際、金利の話も出ました。

住宅ローンは、「固定金利」と「変動金利」のどちらがいいのか?

これは、つまるところ、金利の先行きをどう見るか?に尽きるのですが、金利は今後、上がることはあるのでしょうか?

過去の金利の推移をみると、
■住宅ローン金利の推移

■基準割引率および基準貸付利率(従来「公定歩合」として掲載されていたもの)の推移

と、過去20年以上、ほとんど上昇していません。
景気が悪くなると金利を下げて景気を刺激し、景気が良くなったら金利を上げるというのが定石だった筈が、景気がいい筈の現在でも金利は過去最低水準に張り付いています。

国としても膨大な借金(2018年3月末時点で1087兆8130億円)があるので、金利を上げる訳にもいかないのでしょうか。
国の借金は実質的には家庭内借金のようなもので問題ない、という説も聞きますが、家庭内借金を永遠に増やすことができる訳もないと思うので、どこかに落とし穴が待っているような気もします。

金利が上昇するとしたら(ここでの上昇というのは軽微な幅ではなく5%以上に上昇するような大幅な上昇を指します)、バブルの崩壊のように急激に起きる気がします。

これまた予想になってしまいますが、このようなリスクがあり得ると思う方は、リスクヘッジで『固定』にするのがいいと思います。
いやいや、過去20年の状況をみても、今後、金利を上げるのは難しいよ、と判断するなら、変動を選ぶのがいいと思います。

でも、今後、急激に金利が上昇するような局面が来たら景気が冷え込み、失業率も上がって賃金も下がり、固定金利にしたことによるリスクヘッジもあまり意味がない、なんてこともあり得ます。

結局、これは住宅ローンを借りる方が自分の責任で決めるしかないんです。
我々は、あり得る将来のシナリオを提示させていただき、参考にしていただくしかありません。
ご自身が一番しっくりくる、納得できるシナリオに沿って、自分で決断するしかありません。
すみません、『固定vs変動』の答えを出せず。

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西日本の豪雨災害の、日々、犠牲者の数が増えていくのにショックを受けています。
台風ではない大雨で、これだけの被害が出るというのは本当に考えもしなかったです。

本当に『想定外』が毎年のように更新される時代を生きているなと再認識します。
そんな中、別の意味でも気になったのが以下の記事です。

ハザードマップと重なった浸水域、それでも犠牲者防げず(朝日新聞)

これは、行政の方にとっては痛恨でしょうね。
想定していたのに、、、
でも、本当にこれは難しいです。

人間には、「正常化バイアス(参考:Wikipedia)」が働いてしまい、自分は大丈夫だと思い込んでしまいますものね。
今後は、広い範囲のアラーム(避難勧告等)ではなく、個別にアラームを鳴らす仕組みが必要なのでしょうね。

地形、標高、地盤、地質、建物の構造、築年、河川からの距離等々を組み合わせて、危険度判定をする仕組みが近い将来必要とされるでしょう。
避難勧告で動かない人の自己責任を問う論調もありますが、やっぱり、前提としては、「人は動かない」ことを出発点において仕組みを作らないといけないのでしょうね。
それでも、100%の確度の避難情報なんて出せる訳がありませんから、情報としてのコストパフォーマンスが悪いかも、ですね。

犠牲者を出さないで済む仕組みについて、改めて考えさせられます。
この災害で犠牲になった方のご冥福をお祈りいたします。

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想定外の雨量への備え

西日本で大雨が続いていますね。
被害に遭われた方には、お見舞い申し上げます。
早く止むといいのですが。

今回の大雨でも「記録的短時間大雨情報」が出ています。
これは、1時間に80ミリ以上の猛烈な雨を記録した場合等に発表される情報なのですが、最近は毎年のようにこの情報を目にする気がします。
「想定外の雨量」という言葉もよく聞きます。

ここ新宿のあけぼのばし通り商店街も、10年ほど前までは大雨が降ると道路が冠水していました。
下水道管の口径を太くする工事を経て、最近は大丈夫になったようにも見えますが、工事後、時間100ミリにもなる集中豪雨を経験していないので、実際には評価をしかねる面もあります。

浸水も、建物の資産価値を下げる理由になり得るので、マンションを買うことを考えている方は、浸水する可能性のある立地は避けた方が無難でしょう。

西日本では、資産価値よりも人命の問題だと思いますが、本当に、今までの経験が役に立たないほどの大雨が毎年のように降るご時世ですから、「想定外」の事態が生じても命や資産を守れるような対策はしておきたいところです。

「想定外の雨量」への備えとしての一番は、やっぱり自宅の立地選びだと思います。都心に近いからと言って東京東部の低地や、この商店街のような谷地は避けた方が無難だと思います。「高台」を選びましょう。

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分譲マンションは、所有権が制限されているという話をしていたら、「では、分譲マンションは買ってはいけないと考えているのか?」と質問をされました。

《参考》一部が区分所有だと価値が下がる。分譲マンションは?

答えは「そんなことはない」です。
買おうと思っている方を止めようとは思いません。
#但し、「買い時だ!」とも思っていません。買うことを止めるほどの理由はないと思っているということです。

買ってもいいと思える理由は、
1.低金利と政策的な後押し
現在は、史上最低レベルの低金利で、かつ、すぐに金利が上がることも考えにくい上に住宅ローン減税等の政策的な後押しもあり、住宅ローンの支払いが賃貸の支払いを下回る可能性は高い
#10年間等のシミュレーションをした場合。

2.特に都心部では、一戸建てという選択肢がないに等しい。
以前も書きましたが、耐震性や防犯性、居住性(急な階段で上り下りを強いられることがない等)などの観点から、都心部に住もうと思ったら、マンションしか選択肢はないに等しいと思っています。
後は、買うか賃貸、という選択肢になるので、1に戻ります。

賃貸と比較した、マンションを所有することのリスクは、
(1) 大地震等によるダメージを建物が負った場合、資産価値が大幅に下落する。
(2) 建物の耐用年数が限界と思える時期まで所有してしまうと、建替え問題に巻き込まれる。
等が挙げられます。

分譲マンションを買う際、数年〜十数年間その部屋に住むための賃料の前払い的な感覚で「将来買い替える」ことを前提にするのがいいと思います。

ただ、買い替えの場合、相場の高い時だと、高く売れるけれど、新居の値段も高い(相場の安い時だと、新居を安く買えるけれど、住んでいる部屋も安くしか売れない)ということになるので、最初に買うタイミングは大事です。

そういう意味では、最初にマンションを買うという方には、現在はあまりいい時期ではないと思っています。
マーケットサイクル的に相場が天井にあると思えるので。
買い替えの方に時期はあまり関係ないので、引っ越してもいいと思える物件が見付かれば、引っ越してもいいのではと思います。

買い替えでも、買う場合は、地盤のいい場所にあるマンションを選びましょう。マンションを所有するリスクの(1)を低減できます。

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曙橋の近所にも「あけぼのカフェ」というコミュニティ・カフェがあります。

「あけぼのカフェ」

昨日も開かれ、近所の人が集まってワイワイとおしゃべりしました。
そんな中で、7月3日にあった2つの警察沙汰についても話題になりました。
近くの公園で半裸の男が大騒ぎをしたという事件と、下校中の小学生を「じゃまだ」と言って蹴っ飛ばした事件です。

その他にも、新坂の崩壊しそうな擁壁の話や、その擁壁と同じように自分の家の裏の擁壁の改修費用を区から急に請求されて戸惑ったという話など、色々な地元の話が飛び交いました。

次回の開催は、7月21日(土)です。
開催している時間は、10時〜12時の2時間です。

引っ越してきて、地域の子育てに不安がある方も、是非顔を出してください。
地域に子供を見守ってくれるおじ様・おば様が増えると、安心感が違いますよ。

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