草の根不動産鑑定士のブログ

エンドユーザーの役に立てる不動産鑑定を模索して。

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不動産の価格」を改めて考えてみたいと思います。
まず、不動産の価格は、どのように決まるのか、そもそも論から。
不動産鑑定の勉強では、色々と難しい要素を学ぶのですが、誤解を恐れずに大雑把に書くと、需要が大きい不動産は高くなります。(当たり前ですが)

では、「不動産の需要」とは、何でもって高まるのでしょうか?
一番は、「人口」です。
人が多く集まるところは、不動産価格が高くなります。
別の言い方をすれば、「需要の高いエリア」となります。

私がこの数年で改めて学んだことは、「都心のポテンシャルの高さ」です。
バブルで不動産価格が高くなり過ぎたことで、都心の人口は減少しました。新宿区でも、子供が減って小学校の統廃合が実行されました。
バブル崩壊で地価が下落し、不景気による町工場等の閉鎖に伴い敷地が供給されると、その跡地にマンションが建ちました。
すると、人口が増えて、また地価も上がりました。

都心部は、地価が下がると、人口流入が増える、という地価の下支え効果を仕組みとして持っているということです。

また、違う観点で学んだのは、不動産の価格もグローバルな競争のど真ん中にあるということです。
バブルの頃は、東京の地価は世界一と言われていましたが、現在ではトップ10にも入りません。(デモグラフィア社による第13回年次国際住宅価格調査)

現在の不動産価格の上昇の理由の一つに挙げられていたのが「外国人の買い」でした。
海外の投資家は、世界の他の都市と比較し、そこでの収益性や割安さを判断して、裁定取引を狙ってきます。
東京の地価が他の外国の都市に比較して割安になると、この裁定取引狙いが入る、という、地価の下支え効果を仕組みとして持っていると言えます。
※東京が、ビジネス的な潜在能力を保つことが前提ですが。

バブルが終わった後、地価がズルズルと下落しているときは、どうなるんだろうと思ったものですが、東京、特に都心に関しては、地価が下落することはあっても、また戻る可能性が高いと思うようになりました。


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