草の根不動産鑑定士のブログ

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「分譲賃貸」とは、分譲(新築時に販売)されたマンションの部屋が「分譲タイプ」として賃貸のマーケットに出るということです。
「分譲賃貸」というと、売り文句であるかのように扱う不動産屋さんもありますが、これも良し悪しがあると思っています。
概ねですが、ファミリータイプの賃貸の場合は「分譲賃貸」はメリットが大きい場合が多く、単身者向けの賃貸の場合は、あまりメリットを感じられないことが多いです。

■メリット■
●建物がしっかりしている(可能性が高い)
新築時に何千万という価格を付けて販売するので、建物のエントランスや外壁もかっこよくしています。ファミリータイプの分譲ですと、床や戸境壁等に比較的厚いコンクリートが使われている可能性も高いです。
●設備の性能や仕様が高い(可能性が高い)
数千万円の価値をアピールするために、床や扉等の内装がおしゃれなものである可能性が高いです。また、シンクや洗面台等の設備も高機能でかっこいいものが使われていることが多いです。

■デメリット■
●管理にリーダーシップがない(可能性が高い)
分譲マンションの管理は、マンションの住民が持ち回りで担当する「管理組合」が担います(清掃等の実際の管理業務は組合が委託した管理会社が担当します)。建物のオーナーさんが一人であることが多い賃貸専用マンションと比較して、意思決定が遅く、水商売の方や反社会的勢力の入居やAirBnBへの対応などで後手を踏む例が見られます。
●部屋ごとにオーナーが異なる
部屋ごとにオーナーが異なるので、その部屋への投資意欲も異なります。設備の更新の時期を迎えたマンションなら、更新された設備は部屋ごとに異なることになります。中を見るまで、その部屋がどうなっているか分からないことがあります。
●隣りや上階の部屋の状況を入居時に聞けない
入居を考えた際に「隣の部屋の方はどんな方なのですか?」と質問するのは普通だと思うのですが、分譲賃貸の場合、貸主側業者もこの部屋だけを扱っているので、隣人や上階の人などのことは把握していないのです。
●購入して住んでいる人と賃貸の人が混在している
大まかな傾向として、数千万円で物件を購入して住んでいる方は、そのマンションに対する思い入れもありますし、管理に対する意識も高いです。対して、賃貸で一時的に住む人は、そこまでの意識は正直持てません。この意識のズレが、ゴミ捨てや景観等に関してトラブルになる場合があります。
●分譲で買っている人だけ、ペット等が“可”
最近の分譲マンションは、「ペット可」であることが多いです。ただ、賃貸でペットをOKにするかどうかは、その部屋のオーナーが決めるので、賃貸では「NG」であることが多いです。ペットNGの物件だから、と思って住んでみると、他の部屋ではペットをうじゃうじゃ飼っている、なんて事態もありえます。楽器等についても同様のことがあり得ますので、建物全体としてどうなのか、をよく確認しましょう。

以上のように、そこのマンションに住むことを前提に購入されることが多い「ファミリータイプ」は、建物や設備の性能・仕様が高いことのメリットを受けられる可能性が高く、投資用に販売されたマンションは、建物自体は賃貸専用マンションと変わらない性能であることも少なくないので、デメリットが優ると思っています。

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