京都で２００６年に開業した不動産会社の社長ブログ

新築より中古？マイホーム

我々不動産業も世の中の不景気の影響をもろに受けていますが、去年の終わり頃から少し物件の動きが良くなってきているのかなと思います。私の実感と同業者の話などから。
特に中古戸建、中古マンション、手頃な投資物件などが動き軽そうです。

住宅に関しては新築より中古の方が動きが良さそう。若しくは売れ残りで値下げした新築なども反響ありますね。

自分なりに最近の動向を考えてみました。
日本人はマイホームに関して新築志向の方が多いと思います。新築神話という言葉があるぐらいですから。
最近増えてきたのが、
（住めたら中古でも良い）
（同じ間取り、同じ広さだったら中古の方が安い）
（住宅ローンの借り入れを少しでも少なくしたい）
というような考え方の人です。
中古でも住めば一緒とか、中古でも十分住めるってのは有りでしょう。

それとお客様の年収によって、借り入れできる金額は変わってきますが、以前なら３０００万円借り入れしてた方でも、２０００〜２５００万ぐらいに下げられる事が増えていると思います。
将来に不安を感じれば当然といえば当然ですが。
３５年ローンで多額の借り入れをする事のリスクを考える方が増えてきたのかも知れません。

不景気とは人々の消費行動に影響を与えるものなんです。特に今回のはパンチが効いていたと思います。

でも良いのではないでしょうか？
所得がたくさんあって自己資金が多い方は高額の新築買って、そうでない方は身の丈にあった中古でも。いつか新築に住みたいと思えば仕事にも精が出るかも知れないし。家は中古で十分って考え方も有りだし。

でも日本では欧米のように、新築より中古の売買件数が多くなるって事はまだ当分ないと思います。

相場観

不動産はご存知の通り、定価ってものはありません。売り値は決まってないという事です。需要と供給がマッチしたとき初めて取引が成立します。

でもある程度の価格ってものがあります。それが相場というのですけど、この相場ってものが曲者です。
相場を形作るものにまずは周辺の取引事例があります。これは実際に取引された事例なのでかなり重要です。他には路線価等の公的な指標も目安になります。この辺を参考にすれば、大体の土地相場はつかめます。

でもこれだけでは、物件の相場観を養うには全然足りません。不動産はその物件個別の要因がかなり価格に影響されます。
同じ町内でも北向きと南向きでは全然違います。平坦地か高低差のある土地でも全然違います。日当りの良し悪し、土地の間口、道路幅、などなど、それこそ色々な条件が土地の価格に影響します。

建物価格も金融機関や調査士が言うように、一概に築年数や面積だけでは判断できません。
間取り構成、建築した業社、建物の仕様などなど。
他には、過去にその物件で自殺があったり、近所に騒音おばちゃんがいたりしたら、売り値はガタ落ちです。それこそ要因は無数にあります。

ベテランの不動産業者でも、人によって相場観は全然違います。これが面白くて、また不動産の価格を判りにくくしてる原因かもしれません。

滅多とないのですが、みんなが見送った物件を私一人が仕入れて、すぐに売れたときは最高に嬉しいですね。周りが見逃していた『需要』を見つける事ができたのが自己満足になります。

賃貸の顧客情報データベース化

家賃保証会社などが提携して顧客情報をデータベース化する動きがあります。家賃滞納の常習者などが事前に見分けられれば、トラブルも未然に防げるのであるにこした事はないでしょう。
でも、消費者保護の観念から反対する人たちもいるようです。う〜ん？最近流行の何でもかんでも消費者保護ですか？
どのようなデータベースを作るのかって議論はあっても当然だと思いますが、家賃滞納の常習者まで保護しなければならないのかと思いますね。

世の中には、家賃をほとんど払わずに賃貸住宅を転々としている人はたくさんいます。これ本当です。私が管理しているアパートでも、家賃の支払いが初回からなく支払いの催促に行ったら、「そんなもん保証人に言えや！」と開き直られた事もあります。
民間の賃貸住宅の家主は個人の方が多く、約８５％は個人所有です。その内、６０％は６０歳以上の高齢者です。
家主からしても家賃の滞納は死活問題なのです。

貸主と借主は対等な立場であるべきです。今の時代、貸主がエライは通用しません。『貸したってる』意識を持っている家主は考えを改めたほうが良いでしょう。だからといって、借主がエライ事もけっしてありません。

世界地価調査結果

日本不動産鑑定協会が公表している『平成２１年世界地価等調査結果』によると、東京の地価はロンドンに続いて２番目になってます。東京を１００とする指数ですと、ロンドンは１４０．２、ニューヨークは５２．６、パリは６８．０となっております。ちなみに大阪は４８．１です。
為替や評価方法などによって、一概に日本と海外の地価を比較するのは難しいと思うのですが、日本の地価（特に東京）は世界的に見ても高いのですね。

私の記憶では２００６〜２００７年ごろ、地価上昇やファンド関連のニュースでは、日本の地価は世界と比べても相対的に安いといった内容のニュースがあったように記憶しているのですが、一概にそうだったとも言えないと思います。間違いとも言えませんが。
要は土地を売りたい側、不動産証券を売りたい側からすると、「今は地価が安い。将来値上がりが期待できる。海外と比べても明らかだ。」といった方が売りやすいですね。

今の世の中、情報は簡単にたくさん得やすくなっています。情報は大事です。でも一番大事なのは、情報の良し悪しを見分ける力、情報から物事を見極める力が最も大事なのではないかと思います。

仲介手数料の両手禁止っていかがなもの？

いよいよ民主党政権がスタートしました。
マスコミの取り上げ方を見ていると、国民の期待の大きさがうかがえます。鉄は熱いうちに打てといいますので、政策をドンドン最初の内に実行に移していって欲しいですね。民主党自体が寄り合い政党で、しかも三党の連立政権なので、早いうちに勝負に出たほうが良いような気がします。

ところで我々不動産業に携わるものとして気になる事が一つ。民主党のマニフェストにはないのですが、政策集に宅建業者の仲介手数料の両手の禁止というのがあります。手数料の両手といいますと、一つの物件の売主と買主を一社で斡旋した場合、売主と買主の双方から手数料を受け取ることです。
どうも民主党の見解ではこれが顧客の利益を損なうというのです。う〜ん、どうもよく判りません。民法でいう双方代理の禁止と同じ原理なのでしょうか？
おそらく民主党は不動産取引の実情を、よく判っていないのではないでしょうか？例えば、不動産の売却を依頼された業者は、その物件の買い手を探してはいけないのでしょうか？買い手を見つけると両手になってしまいますよね。これでは売主が依頼した物件の販売活動を積極的に出来ない事になってしまいます。
今回は政策集に記載されているだけですが、次期選挙ではマニフェストに記載される可能性だってあると思います。まぁ、宅建業界もこの点については働きかけをしているみたいですが。
私みたいな零細業者より、基本的に両手志向の大手仲介業者のほうがダメージの多い政策かも知れませんが…。