プロジェクト2888分のX

都銀1年定期では資産倍増に2888年かかります。これを何年に縮めることができるか?

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久しぶりに思いっきり気分の悪いREITの登場です。はじめに言っておきましょう。こ
んな汚いやり口のREITは絶対に買うべきではありません。

もし2000万円のマンションを福岡地所から購入するときに,福岡地所への手数料が
1500万円で合計3500万円を請求されたらどうですか?私ならば絶対に購入しません。
でも,このREITは原理的には同じことなのです。

通常REITは上場時に集めた資金でビルを購入します。よって,500億円の資金を集め
れば,500億円分のビルが買えますし,1000億集めれば,1000億のビルが買えます。
普通は,借入金を合わせて,集めた資金より多めのビルを買い,総資産としては出資
総額より多くなりますが,総資産から負債を引いた純資産では当然のことながらほぼ
出資総額と同じです。

よって,1口あたりで考えても,公募価格は1口当たりの純資産とほぼ同じです。よ
うするに,公募価格はPBR=1ということです(現実問題としては,証券会社の手数料
があるので,PBR=1.03〜1.04程度でしょう)。例えば,日本ロジスティックスファン
ド(8967)では,公募価格55万円でしたが,出資額としては証券会社の手数料を引い
て,1口当たり53万円程度で,すなわちこれが1口当たりの純資産額とほぼ同等とい
えますので,公募価格はPBR=1.04程度です。REITが値上がりしてPBRが1.2,1.5と育
っていけば,その利益は出資に応じてくれた一般投資家に還元されるべきです。実際,
日本ロジスティックスファンドは(ちょっと個人的には異常に高いと思うが)70万円
程度に値上がりし,公募に応じた一般投資家は15万円程度のキャピタルゲインを得て
いるはずです。

ところが,昨今のREIT市場の値上がりと,IPOの活況を逆手にとって,悪用する手口
があります。まず1口50万円で私募ファンドとして投資口を発行します。買い手は誰
でもいいのです。その1口50万円でビルを購入してREITを構成します。当然一口あた
りの純資産額は約50万円となります。REIT市場はバブル気味の高値となっていますの
で,この投資口をいささか高値で売り出します。例えば,価格を1口当たり73万円と
すれば,証券会社の取り分を引いても,私募ファンドの持ち主は1口当たり約20万円
のキャピタルゲインを得ることができます。

実は上で書いたまさにそのままの方式をとったREITがあります。森トラスト総合リー
ト(8961)です。一口あたりの出資金,すなわち純資産価値が50万円のものを73万
円で売りに出しました。で,その私募ファンドを持っていて,売り出しにより大もう
けしたのは誰か?親会社の森トラストです。

いとも簡単にもうけが出ます。銀行から500億円借金をして私募ファンド10万口購入
します。リートはその500億でビルを買います。10万口を730億で売りに出します。銀
行に500億返して,証券会社に手数料はらっても,あら不思議200億円手元に残りまし
た。楽な商売でやめられません(森トラスト談)。

書いているだけでも腹が立ってきましたが,一般投資家の利益になるはずの部分を株
を発行する側があらかじめ押さえちゃうということで,さすがにこれはまずいでしょ
うということになり,東証もこの森トラスト方式に規制を設け,森トラスト方式は今
後やれないだろうと思われていました。

しかし,その規制の網をかいくぐり,結局同じことをやるのがこの福岡リートです。
1口当たりの出資額は50万円と森トラストと同じです。売り出し価格は仮条件として
83〜88万円です。ブックビルディング期間は6/10まで,発行価格決定は6/13で,上場
は6/21です。昨今のIPOはやりからすると,最高値で決まる可能性もあるでしょう。

でもちょっと待って下さい。このREITを88万円で購入することは,5000万円の価値し
かないマンションを8800万円で購入するのと同じです。このうち約3500万円は仲介料
として福岡地所のポケットへ。福岡地所は8800万円のうち実際のマンションの購入に
使うのは5000万円だけです。

あなたは福岡地所にどうしても金を恵んであげたいのですか?それなら別段なにも言
うことはありません。森トラスト問題による規制をものともせず,しゃにむに自己の
もうけだけを考える。一般投資家のことなんか意に介さず。このような会社のREITを
購入したいですか?私は,どんなに利回りがよくても,こんなクズのような会社の
REITは一生購入しません。森トラスト総合リートと同様に。

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