加古川アンダーザブリッジ

〈加古川市〉加古川駅前寺家町再開発(防災街区整備事業)

Tue, 14 Apr 2015 19:00:00 +0900

兵庫県南部、東播磨地域の中枢都市である加古川市の玄関駅、加古川駅前

「寺家町」地区において再開発事業が進んでいます。

(画像引用元：東急不動産ニュースリリース)

厳密には木造住宅などの密集地であった寺家町商店街の玄関部における、

防災性を高めるための「防災街区整備事業」です。

この事業は兵庫県内で初の試みとされており、市内最高層の17階建てマンションを核とした

複合的開発が実施されています。

総事業費が50億円にのぼる一大事業ですが、それだけにこの地域にもたらす影響も大きくなります。

地方都市の商業構造の疲弊が問題化しつつある昨今ですが、

加古川市でもその中核の一端を担う「寺家町商店街」周辺をとりまく環境は年々厳しいものとなっています。

駅前のそごうを引き継いだ地場百貨店「ヤマトヤシキ」はADRで事業再生中です。

取引金融機関からの債務免除が合意されたばかりです。

もともと加古川市は神戸・姫路のベッドタウンとしての性格をもって発展してきた町であるため、

高度経済成長以降のモータリゼーションを前提とした都市構造です。

郊外特有の大規模なロードサイド型店舗、ショッピングセンターが幅を利かせ、

旧来の商業地区であった加古川駅前は百貨店を擁しつつも相対的な商業的地位が凋落傾向にあります。

一方で、加古川駅には新快速が停車することから交通の拠点として機能が高められており、

市の北部での人口減少を上回る勢いで居住人口は増加しています。

近隣には姫路、神戸といった繁華街をもつ加古川市ですから、この街で事業者が生き残るには他都市からの集客ではなく自前の住民(地域住民)を確保するほかに道はありません。

先述したとおり、加古川駅周辺ではまだ人口は増加傾向にありますから、

いかに囲い込みを図るかが焦点となります。

人口が維持されているという点で、市民の購買活動の変化に人口減少が追い打ちをかけている

地方都市よりもずいぶん状況は明るいものといえ、今回の事業などで地域の拠点性が高められることは街にとって好ましいものと受け取られるべきであるかと思います。

一方、今回の再開発(防災街区整備)にあたっては旧来の街並みを一掃せざるを得ないという性質上、

少なからずこの事業への疑問をもつ市民の声があがったことと思います。

2013年ごろの事業地の様子です。

バブル期の地価高騰を横目に、ひっそりと息を長らえてきた木造住宅が並んでいました。

駅前の目抜き通りである「ベルデモール」から一本横道に入るだけで趣のある「おもしろい」街並みが広がっていましたが、救急車両の往来が難しいなどの課題が多く、今回の防災街区整備に至りました。

この街区は大きく分けて

・共同住宅棟

・立体駐車場棟

・高齢者用施設棟

によって構成されます。

防災性を高めるという観点から街区に隣接する市道が拡幅もしくは新設され、

合わせて防火水槽や貯水槽、ヘリポートなども設けられます。

単なる再開発ではなく、エリア一帯の防災に寄与する設備が設けられることは長期的な視点で見ても

プラスの影響をもたらすことは考えずとも理解できます。

また、クルマ社会である加古川市において、

商店街に隣接してまとまった規模の立体駐車場が整備されることにも注目できます。

駅周辺には大規模な立駐が複数存在しますが、いずれも駅の東側に立地するため、

商店街からは距離があるため利用しづらい状況が続いてきました。

東急不動産のマンションブランド「ブランズ」を冠してすでに分譲に向けた広報が展開されていますが、

・市内最高層(高さ５４m)であることとその立地からランドマークとして存在感を持つであろうこと

・新快速停車駅に徒歩３分であること

・行政、教育、金融、商業などにおける中核地域であること

などからすでに注目度はかなり高いものと思われます。

駅周辺において100戸以上の大規模マンションの分譲は平成22年の昭和住宅による「ウィズマークス」以降

実に6年ぶり(竣工年ベース)のことですから、その希少性も評価されます。

(ウィズマークス加古川駅前　平成22年竣工　地上14階建)

この立地での高齢者用施設はスベらないでしょうから、

あとは共同住宅棟低層部の商業施設のマネジメントが気になりますね。

純粋に事業前に立地していた店舗が戻って来るだけなのか、もしくは集客性のあるテナントを誘致できるのか、

これについては竣工してからでないとわからない部分もあります。

いずれにせよこの防災街区は駅周辺、ひいては市にとって大きなインパクトをもたらしています。

〈百貨店〉ヤマトヤシキが経営再建 ADRで株式譲渡

Thu, 04 Dec 2014 22:00:00 +0900

兵庫県姫路市に本社を置く老舗百貨店「ヤマトヤシキ」が事業再生ADRを適用し、

経営再建を進めると報道されました。

ヤマトヤシキは長年にわたるデフレ、姫路駅周辺の再開発や郊外大型店との熾烈な競合にさらされ、

ここ数年にわたって売上高が大きく減少を続けてきました。

それに伴ってヤマトヤシキでは5期連続の最終赤字を計上し、経営は厳しさを増していました。

(ヤマトヤシキ姫路店)

今回、ヤマトヤシキが債務超過の解消と経営再建のために採った手段が、

「事業再生ADR」というものです。

これは民事再生法適用など裁判所による法的な債務整理ではなく、

事業再生実務家協会という国に指定された第三者機関の仲立ちによって自主的に財務状態の改善を目指すものです。

このSDRという再生手段では事業を継続しながら再建することができるため、

私たちにはただちに影響はありません。

「経営再建」というセンセーショナルな響きを持つ発表に驚きはしましたが、姫路店・加古川点ともに営業はこれまで通り続けられます。

(ヤマトヤシキ加古川店)

ヤマトヤシキの公式プレスリリースで発表されていますが、

あくまでも姫路加古川二店舗体制での再建を目指すとのことです。

再建にあたっては、次の軸が掲げられています。

１．姫路・加古川ともに店舗は存続させる

２．姫路店の大幅改装による動線改善

３．ロイヤルカスタマーへのサービス強化

４．雇用と外商事業、カード事業の維持

そして、今回の再建では長年続いてきた創業家経営にピリオドが打たれることとなります。

再建を委託した「マイルストーンターンアラウンドマネジメント」社によって社外取締役などが選任されることとなっており、全面的な経営体制と経営基盤の刷新が図られることとなりました。

2017年決算では黒字転換することを目指していますが、これからどこまで旧来態勢に切り込み、

消費者のニーズをくみ取ることができるかがカギを握っています。

ヤマトヤシキはここ数年、持株会社である「ヤマトヤシキリテイリング」の設立をはじめ、

社長の交代に伴う積極的なテナントの誘致などが進められてきました。

加古川店では2011年の東急ハンズトラックマーケットの導入を皮切りに、

現在では雑貨店ハンプティーダンプティの導入による若年層の取り込みが図られています。

もともと婦人服売り場であった4階部分の大半がハンプティ―ダンプティとなったことは、

百貨店の売り上げの多くを占める婦人服の売上を切り捨てたも同然で、かなり思い切られたことでした。

さらにタリーズコーヒー、ファクトリーシン、さらにはリラクゼーションサロン、アートネイチャーなどのテナントが立て続けに導入されています。

姫路店でも手芸店である「ユザワヤ」が導入されたり、営業時間の短縮などによる営業コストの削減などのある程度目に見える形での経営努力が続けられてきました。

しかし、姫路駅周辺では2013年以降立て続けに商業施設のオープン、増床が続き、

駅から距離のあるヤマトヤシキ姫路店はますます苦境に立たされていました。

(ヤマトヤシキ姫路店の回転式自動ドア)

姫路市には山陽百貨店があり、こちらも大幅な増床を決めています。

人口50万人程、あるいはそれ以下の地方都市では百貨店の淘汰が進んでおり、

1都市に成立させられる百貨店は1店舗に限られるような時代になっています。

ここ最近でも近畿では人口37万人の和歌山市で高島屋が閉店、近鉄の一店舗体制になりました。

百貨店を巡る情勢は厳しく、県庁所在地である長崎市、熊本市も一都市一店舗となりました。

政令市である相模原市でも来年には一都市一店舗になる予定です。

特に姫路は、神戸・大阪への交通アクセスも良いことから、

市内に2店舗の百貨店がある現在の体制も淘汰される可能性があります。

そのなかで今回、ヤマトヤシキが経営危機に陥ったことで、

この再建が今後の姫路の商業の構図を大きく左右することとなります。

加古川では旧加古川そごうの後継として店舗を開設したヤマトヤシキですが、

現在では姫路店を上回る売り上げを計上しています。

加古川には百貨店がないうえ、駅前商業地盤を支える中核となっていることから、

今後もヤマトヤシキという存在は不可欠です。

姫路店は大幅改装に踏み切られるとのことですが、すでに築後50年を迎え、

施設そのものの老朽化が否めなくなっています。

また、姫路店の什器も「百貨店らしさ」の全く感じられないものが多く、購買意欲を削がれます。

財務状況からして、姫路店の新築はきわめて難しいでしょうが、

せめて百貨店としてのアイデンティティが取り戻されなければ経営再建は難しいでしょう。

姫路店のライバル、山陽百貨店はこの点で徹底されており、フロアは石のタイルが敷かれ、

百貨店らしい什器に商品が陳列されています。

立地面、売場面積ともに劣勢で、山陽には人気のロフトが導入されています。

姫路店では催会場をフル活用できていないことも問題です。

たしかにコストの問題もありますが、シャワー効果の見込める上層階において、

このように催会場のスペースが無駄にされていることは甚だ疑問です。

もちろん通常は催会場において何らかのイベントがされているのでしょうが、いかなる理由があろうとも

集客の要に化ける可能性のある催会場を持ち腐れているわけにはいきません。

また、姫路店においては「デパ地下」への動線にも重要な課題があります。

そもそもの面積が小さいうえ、エスカレーターは一本のみ、動線そのものが錯綜としており、

このままでは(もしくはすでに)消費者は山陽百貨店に流出してしまいます。

姫路店の印象として、全体的に無駄なスペースが多く、かつ百貨店にしては照明が暗いように感じられました。

姫路店1階には、なぜかファクトリーシンなどの本来デパ地下にあるべきテナントが「散在」しています。

加古川店のように、何らかの一貫性が感じられるようにスイーツの店舗がまとめてあれば効果的といえますが、

姫路店の場合は婦人向けのフロアに「なんとなく」「とりあえず」「無理やり」配置した感が否めません。

姫路店地下の構造上、おそらくデパ地下に配置できなかったという都合があるのでしょうが、

これでは単なる「雑居ビル」に成り下がってしまいます。

そもそも百貨店の存在意義が問われ、買付力が乏しくバイヤーが力を発揮できない地方百貨店では、

「場所貸し」のような様相を呈しつつある中で、一貫性と購買客層のシチュエーションが十分に考慮されていないことは大きな問題です。

一方、レストランフロアである８階は「リノベーション」と呼ばれても差し支えないほど美しく改装の手が行き届いています。

これは百貨店にふさわしい品格を感じさせ、ほかの飲食店とは一線を画すことができていると感じられます。

すべてのフロアには難しいかもしれませんが、まずは無駄なスペースを解消し、

どの客層をメインターゲットに据えて売り場を展開していくのかをじっくり考慮していかなければなりません。

(このレストランフロアでもトイレが３か所あり、これには疑問符がつきますが・・・)

加古川店では隣接する専門店街、「カピル２１」を含めた一体的な運用が始められるべきかと思います。

一般消費者にとって、カピルとヤマトヤシキの区別はつかず、建物全体の店舗を「ヤマトヤシキ」とみなします。

特に２階のカピル側店舗では百貨店というよりも商店街のような雰囲気が感じられ、

百貨店らしく昇華させられなければなりません。

姫路店とは異なり、加古川店の施設はまだまだ新しく、各フロアでまとまった面積が運用可能です。

姫路店よりも柔軟な売り場の改造が可能であり、将来性は加古川にこそあります。

そごう跡を引き継いだことが間違いだったとされることもありますが、

ヤマトヤシキはすでに加古川店なしには成立しえない状況になっています。

経営再建とは言えども、単に財務状況を改善するだけでなく、姫路店の老朽化にどう対応するのかなど、

中長期的な懸念も見据えながら再建が進められると好ましいですね。

時代は移り変わろうとも、やはり地方商業の中核は百貨店です。

ヤマトヤシキの再興を応援しています。

〈神戸市〉JR三ノ宮駅ビル建て替え・再開発

Wed, 17 Sep 2014 21:56:45 +0900

1日に24万人が乗降し、神戸市、ひいては兵庫県の玄関駅である

三ノ宮駅が再開発されることとなりました。

この記事ではJR三ノ宮駅の再開発を取り上げますが、阪急の神戸三宮駅も再開発を決めています。

現在のJR三ノ宮駅前の様子です。

左側の建物が1981年、ポートピア'81博覧会と同時に完成した「神戸ターミナルビルディング」。

低層階にはオーパが、上層階には三宮ターミナルホテルが入居しており、

実質的な三ノ宮駅の駅ビルの役目を果たしています。

右側の建物が旧神戸新聞会館、ミント神戸です。

こちらは2006年に再建され、今では三ノ宮駅前のランドマークの役割も果たすようになりました。

さて、この一大ターミナル三ノ宮ですが、リニューアルを果たした京都、大阪各駅と比較してみると

大きく見劣りすると言わざるを得ない状況が続き、神戸三宮の拠点性の低下が危惧されてきました。

神戸新聞の報道によりますと、新しい駅ビルの概要は

・高さ160m規模

・駅前広場(約1万2000㎡)を含めた一体的な再開発

・2021年度の完成を目指す

・事業費は400億円

・低層階には商業施設

・高層階にはホテルなど

となっており、完成すれば神戸の商業の構図が大きく塗り替えられる可能性があります。

〈画像引用元：神戸新聞〉

現在、神戸市では中心市街地の再生を急いでおり、それを支援する予算案、条例が次々に施行されています。

また、昨今の経済情勢の改善を追い風に、複数の大型開発が水面下で動いているとされています。

大手不動産は三宮周辺での調査を開始したとの報道もあります。

現在、駅周辺では震災以来再建が遅れていた三宮ビル北館が高層化されて再建されています。

〈画像引用元：森本倉庫〉

現在六甲アイランドに日本法人の本社を置くP&Gが三ノ宮駅前に本社を移転します。

この敷地の南に隣接する「三宮ビル南館」では、ネスレが本社を構えていることから、

三宮駅前には世界的な大企業のオフィスの集積が進んでいます。

現在のJR三ノ宮駅の改札の様子です。

そもそもコンコースの面積が大きくないうえに、太い柱が視線の抜け、人の流れを遮っています。

150万人以上の人口を抱える国際都市の玄関口にふさわしいとは言い難い状況です。

また、阪急、阪神、ポートライナー、地下鉄の乗換はそれぞれ異なる方向になり、

人の導線が錯綜していることも大きな問題点の一つです。

〈画像引用元：Wikipedia〉

特に、地方管理空港として最多の利用客数である250万人をさばく神戸空港へのアクセス路線、

ポートライナーへの乗換は、煩雑であるという印象が否めません。

また、三ノ宮駅は現状「地下改札」をもたず、新幹線の玄関口「新神戸駅」へのアクセス路線である地下鉄へも慣れていなければスムーズにはのりかえることができないでしょう。

ポートライナー、地下鉄、いずれも乗り換えるためにはフロアの移動が必要となります。

三ノ宮の地理的なポテンシャルを生かし切れていない現状は、

神戸の都市間競争に良い影響はもたらしません。

神戸空港、さらには多数の大学や医療産業都市、コンベンションコンプレックスを擁するポートアイランドへの

アクセス路線であるポートライナーとの乗換の改善は早急に取り組むべき課題の一つであり、

今回の再開発と同時に改善策が見出されることを期待するばかりです。

これほどまでに空港が中心市街地から近接し、

なおかつ新幹線駅を擁する都市は神戸だけと言っても過言ではないでしょう。

三ノ宮は商業の中心地としてだけでなく、

今後は空港へ、新幹線へのスムーズなアクセス拠点に飛躍していく必要性があります。

地方都市にとって、アクセスは最大の武器となりえます。

空港と新幹線をうまく活かした都市経営をするためには、三ノ宮駅がより効果的な役割を果たす必要性が迫られているのです。

具体的には、地下鉄、ポートライナーとスムーズな乗換が実現できるよう、

地下鉄・阪急・阪神への改札と直結する地下改札の新設

ポートライナーとの乗換に直結できる改札to改札のエスカレーターなどの設置とこれに伴う中央改札の移動

などが必要となるかと思います。

(地下改札設置の伏線なのか、JR西日本は神戸地下街の株式を取得し、筆頭株主となりました)

医療産業都市、中心市街地への企業誘致へこの再開発が追い風となるよう、

行政、JR、そして市民があらゆる手段を用いて検討しなければなりません。

今後、神戸が大阪、名古屋、福岡などといった国内の大都市だけでなく、

かつてのような国際貿易やファッション文化の中心地として再興するためには、

今回の再開発が持つ意味は大変大きいと言えるでしょう。

震災から20年を経て、神戸の街はどう変遷してきたでしょうか？

ほかの大都市に迎合して、埋もれてしまってはいないでしょうか？

今回は商業的な視点よりも「交通ターミナル」としての機能改善に着目して記事を展開してきましたが、

次回は駅ビルに入居するという商業施設に着目して、神戸のあるべき姿を考えていきたいと思います。

長くなってごめんなさい！

そしていまさらですが、お久しぶりです！

〈姫路市〉ピオレから変わる！姫路再開発

Fri, 13 Dec 2013 18:52:13 +0900

兵庫県を離れていたこともあり、なかなか記事にすることができなかったのですが、

このたびようやくピオレ開業後の姫路へ足を伸ばすことが出来ました。

今年の4月末に開業したので、そろそろ開業から8ヶ月が経とうとしています。

今年はグランフロント大阪、神戸ハーバーランドウミエなど大型で注目度の高い商業施設の開業が相次ぎましたが、そんななかでピオレは開業1ヶ月で300万人以上が訪れる人気スポットとなりました。

写真のピオレ本館は約120店舗を擁し、姫路初出店となるテナントも多く、姫路での話題性は抜群でした。

核テナントとしてユニクロ、東急ハンズ、ジュンク堂などがオープンしました。

どちらかというとメインターゲットは女性であるようで、

これまでの姫路にはなかった華やかなテナントが目立ちました。

正直な感想としては「度肝を抜かれた」といった感じです。

かつての姫路のイメージが払拭される、大胆で思い切った施設になったかと思います。

駅に併設される形でこういった商業施設が開業することで、姫路駅周辺の活性化が見込まれる上、

長年の懸案である神戸方面への消費者の流出が多少なりとも食い止められるのではないかと思います。

どこの都市にもみられるような商業施設が完成し、

一部では「姫路らしさが失われ、他都市に迎合してしまったのではないか」という声も上がっているようです。

しかし、現実問題として姫路は都市計画に基づいた再開発が進められているうえ、

駅前のトランジットモール化、サンクンガーデンなど、姫路の独自色は一定は維持されるものと考えるべきかと思いました。

そしてピオレの地下1階レベルにはサンクンガーデンが設けられ、開放的な空間が誕生しました。

サンクンガーデンも驚きましたが、それよりも驚いたのはこちらです。

かつて分割されていた駅前の地下街は「グランフェスタ」に生まれ変わり、ひとつに統合されました。

延床面積は7000平米にのぼり、これは地方都市としては破格の規模です。

7000平米以上の面積を持つ地下街を持つ都市は政令指定都市のほかには

この姫路しかありません。

まとまった規模の地下街は東京、大阪、札幌、名古屋などに集中しており、この姫路グランフェスタは

中核市でトップの地下街を擁する街となりました。

そして駅の西側には、山陽姫路駅、ひいては山陽百貨店と直接アクセスできるようになった

ペデストリアンデッキが開通しました。

現在はまだ基礎工事の段階ですが、このデッキの途中には神姫バスの複合ビルも誕生します。

(仮称)姫路ターミナルビルディングです。

さらに、駅の西側ではキャスティ21で高層ホテルや国内最大級のシネマコンプレックスの建設が予定されているなど、まさに再開発はノリノリです。

兵庫県下第二の人口約54万人を抱え、県西部の中心都市として発展してきた姫路ですが、

姫路城を核とした観光都市でもあり、国内外から年間700万人が姫路を訪れます。

近代的ながらに姫路「らしさ」を残す都市計画は、今後の姫路を明るいものとするでしょう。

都市基盤が着実に固まりつつあり、まちづくりの方向性もブレてはいないのではないかと思います。

幸い姫路の再開発の場合、ピオレ以外は旧来の家屋などの取り壊しによって実施されるわけではなく、

すでにほとんどの用地が更地であるため、スピード感をもって事業が進められています。

これほどの規模の再開発が同時期に進められている地方都市は、全国でも稀有な例です。

近畿圏にとどまらず、世界的視野で都市間競争を耐え抜かなければならない現代において、

「変わりゆく」実感とともに進化することは、市民感情においても重要であると思います。

〈京都市〉北野天満宮の紅葉 2013.11.22

Sat, 23 Nov 2013 18:34:52 +0900

きつく冷え込む日が続くようになり、朝がツラい季節になってきました。

さて、そんな秋深まるこの季節の楽しみといえばやはり紅葉かと思います！

今回は、京都市上京区にある北野天満宮の紅葉をおとどけしたいと思います！

北野天満宮は言うまでもなく学問の神様、菅原道真公が祀られた神社として有名ですね。

多くの国宝を擁し、ひとびとの心の拠り所である北野天満宮、実は紅葉も綺麗なんです。

長々とお書きするのもアレですし、今回は写真を何枚か掲載しますね。

正直、11月22日時点では見頃だな！って感じではなかったです。

来週あたりには全ての木々が色づくのかなーという感じです。

ライトアップされた小径はとても趣深いです。

はい、紅葉の写真にいちいちコメントをつけるのも目障りかと思いますので、

純粋に写真だけをお楽しみいただければと思いました！

京都は紅葉の名所も多いですから、ぜひ足を運んでみてくださいね。

北野天満宮

京福電鉄北野白梅町駅徒歩5分

京都駅、二条駅、今出川駅からそれぞれバスでのアクセスが便利です。

もみじ苑入苑料

大人600円　子ども300円

12月8日までのライトアップ期間は夜8時まで公開されています。

詳しい地図で見る

〈神戸市〉鈴蘭台駅再開発！駅ビルに区役所が

Tue, 15 Oct 2013 18:46:45 +0900

人口22万人を抱える、神戸市北区の中核を担う「鈴蘭台駅」が再開発によって姿を変えようとしています。

この再開発の都市計画がされたのが昭和39年なので、

実質足掛け50年という長い道のりが実現を迎えようとしています。

駅ビルの建て替えを含め、駅前広場・道路の整備も実施される予定です。

上の画像が駅ビルの完成予想図で、周辺の雰囲気は大きく変わりそうです。

地上7階建て、高さ33m、延べ床面積2万平米以上の大きな駅ビルには低層部に商業施設が入居するほか、

上層階には今のところ区役所の入居が検討されています。

北区役所は現在、鈴蘭台駅と西鈴蘭台駅の中間に位置し、

いずれの駅からのアクセスも便利であるとは言えない状況です。

また、区役所庁舎の老朽化に伴い、かねてから移転等が検討されてきた経緯があります。

区役所という公益施設が駅ビルに入居することは賛否両論かと思われますが、

とても素晴らしい計画だと思います。

社会が成熟期に突入し、少子高齢化が進んでおり、鈴蘭台地域も例外ではありません。

そんななか、区役所という公共インフラの中核がアクセスしづらい立地にあることは、

高齢者にとっては望ましいことではありません。

兵庫県明石市の明石駅前再開発においては市民や市議会議員からの反対、財政的な問題から市役所の移転は頓挫したようですが、甚だ「もったいない」と感じています。

街の中心である「駅」に行政の中心である「区役所」がリンクすることは、長期的に考えると街のにぎわいにも貢献するものと考えられます。

こちらは、現在の鈴蘭台駅です。

昭和48年に竣工し、今年でちょうど築40年を迎えた駅ビルですが、おだやかな曲線がモダンでかっこいいです！

まだまだ斬新でスタイリッシュな印象を抱かせます。うん、かっこいい。

一方で、駅周辺には問題が山積しています。

駅前にはロータリーが整備されておらず、バスが方向転換することすらできません。

さらに、一日に2万人が利用するにもかかわらず、歩行者と自動車、バスの動線が完全に重なってしまっており、

混雑する上に安全面の問題も懸念されています。

このような状況を打開するため、駅ビルのみならず駅前広場の整備が計画されています。

二棟からなる駅ビルは、上層階で一体化される上、1階部分は一部を駅前広場に供することでスペースを確保する狙いが見受けられます。

この手法は場合によっては三ノ宮駅の駅ビル建て替えでも用いられるかもしれませんね。

120億円を投じて、北区の中心部を安全な玄関口に変えていく試みは、

2015年の竣工を目指しています。

センター試験がなくなる？

Thu, 06 Jun 2013 19:57:37 +0900

受験を控える高校生にとって、最も取り組みやすく、第一の目標となりやすい「大学入試センター試験」。

共通一次試験時代から数えると、すでに30年以上の歴史がある試験です。

センター試験は、入試対策の登竜門的存在であり、十分な内容をもちながら比較的対策しやすく、

努力にともなって点数が伸びる便利な試験だったりします。

私も高校1年の冬から二ヶ月に一度は「センター試験本番レベル模試」なるものを受験してきましたが、

本当に右肩上がりで点数が上がる、そんな難易度であることが特徴だと思います。

模試成績はすべて保存しているのですが、勉強量に比例して成績が上がりました。

センター試験には高２の冬から対策をしていたため、

高３夏のはじめには国語と英語でそれぞれコンスタントに180点を取れるようになりました。

日本史はいつまでも６割前後で低迷していたのですが・・・。

もちろん下がる時期もあり、12月に英語で130点を割った時には半泣きになったりしましたが、

センター対策は概ね順調に進んでいると自負していたのです。

しかし、センターの当日は国語で６割程度しか取れず。

私は私立大学専願で、結果的に志望校に行けたから良いものの、

国公立志望で一生懸命、人一倍努力をしていたにもかかわらず「あの１日」だけで出願先を変えざるを得ず、泣く友人も多くいました。

「勝負に弱い」と言われたらそれまでかもしれませんが、そんな一発勝負で、運が左右するような試験はあまり好ましくないと思うのです。

運動部で忙しかった方々にとっては暇人の戯言のように聞こえるかもしれませんが、

部活も自分が好き好んでやっているために勉強に割く時間が少なくなってしまうわけで。

夏に引退してから勉強して、本当に成績が上がる人もいます。それは評価すべきです。

しかし、博打のような受験をして「たまたま」取れたに近い人もいます。

私は、ここに社会の不合理性を感じずにはいられないのです。

どうやらセンター試験が廃止されると、高２から実施される「到達度テスト」をもって代替とする案が浮上しているようですが、私は賛成です。

長期的なスパンで、努力をそのまま反映しやすい試験は高校生の学習に対するモチベーションをあげることにつながると思います。

運動部のみなさんは「そんなことされたら困る」とおっしゃるかもしれませんが、

私は常々「この模試が入試成績に反映されれば良いのに」と思っていました。

一発勝負から、より実力を反映しやすい複数回にわたる入試へ。

個人的な意見としては賛成です。

Thank you for your visiting

Fri, 24 May 2013 20:43:26 +0900

2012年2月～2013年6月現在で新築マンションと認められた兵庫県下の分譲マンションを掲載しています。

(https://maps.google.co.jp/maps/ms?hl=ja&gl=jp&ie=UTF8&oe=UTF8&msa=0&msid=210570998308816826710.0004b574ce6003424ce35)

〈姫路市〉山陽百貨店増床！理想の店舗構築って…？

Tue, 05 Mar 2013 21:26:24 +0900

年間売上高200億円を誇り、姫路の玄関口に位置する「山陽百貨店」が、

駅前エリアの大規模再開発に際して約4000平米の増床を実施すると発表しました。

しかし、今回の増床は新規に建物を取得するなどといった形式ではなく、

在庫置き場の転換などにより実現するものであるとしています。

これにより売場面積は3万3千平米となり、競合するヤマトヤシキ姫路店の約2倍を誇ることとなります。

素人の僕にはどうすれば増床できるのかピンと来ない部分はあるのですが、

先陣を切って改装が着手される１階フロアのフロアマップから考えてみたいと思います。

1階部分は山陽電車のコンコースもあるため、ほかのフロアと比較するとやや狭いです。

在庫置き場をロススペースとみなすのであれば、１階部分だけでも上図の面積を売場転換することができます。

このようなわずかなスペースを売り場に転換することにより4000平米を捻出するのでしょうが…

これが以前にご紹介した山陽百貨店の「過去にない規模での投資」を指しているのでしょうか？

過去には1991年、現在ではロフトなどが入居している西館を開設、売場面積を大きく伸ばしました。

であるとすれば、これを上回るもしくは同程度の投資を考えると…

今回の4000平米の増床というのは歓迎すべきではあるものの、インパクトに欠ける側面が否めません。

西館よりさらに西に位置する、上の図に示した区画に新店舗を構築するなど、

もっと魅力的で創造的な投資を期待していただけに…

上手の桃色で示した区画の土地面積は約2000平米。

本館・西館と同程度の地上6階・地下1階建ての建物を建設するとすれば、

少なめに見積もっても売り場面積は1万平米程度増やすことができるでしょう。

以降は便宜上、新建物を新館と呼称することとします。

(上図における該当エリアにお住まいのみなさま、悪意は全くございません)

山陽百貨店は西館・本館といった体制を取りつつも店舗内の周回性は維持されています。

ふたつの建物が完全に連結され、いわば一館体制が実現されているからです。

しかし、上図のように別館を構築し、隔離してしまうのは好ましくありません。

そこで参考となるのが、静岡県の電鉄系地方百貨店、「遠鉄百貨店」の例です。

【画像引用元：遠鉄百貨店】

遠鉄百貨店は浜松市にも波及している厳しい経済情勢のなかで増床を決めました。

2011年、遠鉄新館(上図右側)は行政の支援なども受けつつ華々しいオープンを飾りました。

遠鉄百貨店は、新館と本館の周回性、店舗の一体運用をより効率的に推し進めるため、

新館と本館のあいだの道路を廃止し、幅18ｍという開放感にあふれる連絡通路で結びました。

山陽百貨店も厳しい経営状況が続いてはいるようですが、「過去最大級の投資」を豪語したからには

これくらいのインパクトが欲しかったです。

とはいえ、増床頼みの運営ではすぐに頭打ちを迎えます。

遠鉄百貨店は低めの売上目標を制定し、新鮮なテナントを多数誘致したにもかかわらず、

売上推移は芳しくないようです。

こういった状況を鑑みると、山陽百貨店新館構想というのはワクワクしますが、

非現実的であることがわかります。

一消費者としては(新館開設後の)売場面積4万平米に興味が湧きますが、

周辺で今後商業施設の開業が相次ぐことなどを考慮すれば、店舗過剰の状態に陥ってしまうかもしれません。

もし本気で実現するのであれば、親会社である山陽電車の介入、あるいは行政の協力も必須でしょう。

今は姫路一番店として地道に企業努力を続けている今の山陽百貨店を評価すべきなのかもしれません。

〈姫路市〉国内最大級映画館・専門学校進出！キャスティ21再開発

Fri, 01 Mar 2013 16:54:08 +0900

【画像引用元：姫路市】

先日は姫路駅前の再開発、「キャスティ２１コアゾーン」のA街区に高層ホテルが進出することを

お伝えしましたが、B街区にはシネマコンプレックスの進出が内定しました！

このB街区への参画に名乗りを上げたのは、長谷工コーポレーション、大和ハウス、有馬不動産と

最優秀提案として採用された「山陽企業」は、姫路市に本社を置いています。

地上8階・地下1階建ての延床面積31,000平米を超える大規模商業施設の整備を提案しました。

核テナントにシネマコンプレックスが入居し、ピオレ姫路やキャスティA街区とともに

新たな駅前の「顔」として機能することになるでしょう。

現在姫路駅前には３つの映画館がありますが、いずれも神戸・大阪、もしくは明石・加古川の

ワーナーマイカルシネマズなどの施設には見劣りしてしまいます。

山陽企業は、フォーラス内に「シネパレス山陽座」を運営していますが、

おそらく10スクリーンを誇ると言われる今回のシネコンが完成すれば山陽座は撤退するものと思われます。

しかし、この事業により姫路市初の本格派シネマコンプレックスが誕生すれば、

賑わい拠点の創出に大きく寄与することは間違いないと言えるでしょう。

【画像引用元：姫路市】

Ｃ街区には、専門学校・保育施設を建設するとする神戸滋慶学園が最優秀提案となりました。

このプロジェクトは建ぺい率も40％以下に抑えられており、都市空間にゆとりを生む期待をさせます。

これにより、Ａ街区にホテルを中核とした商業施設、Ｂ街区にシネコンを中核とした商業施設、

そしてＣ街区には教育の新たな拠点となる施設の進出というビジョンが明らかになったこととなります。

Ｂ街区・Ｃ街区の現在の様子です。

線路をはさんだ南側に業務ビルやマンションが確認できるものの、現状ではただの空き地です。

姫路という中核都市の駅前でありながら、長年このような状況となってきたことは好ましくありませんでした。

しかし、今回のプロジェクトは地方都市としては全国的に見ても類まれな規模であると思います。

ピオレに続くキャスティ、そして神姫バスが手がけるオフィスビル、さらには新御幸苑ビル、

そして一昨日、山陽百貨店の増床も発表されました。

日に日に勢いをます姫路駅周辺地区の再構築に期待が膨らむとともに、ただただ驚きを隠せません。

プロジェクトがプロジェクトを生むという好ましい循環が続いています。

都市計画の行き届いた市街地であることから、姫路市のポテンシャルは非常に高いです。

今後急ピッチで整備されるハード面の充実が一段落するものと思われるので、ソフト面での価値も高めるプランを地道に探し始めるべき時が来ています。

都市間競争に耐え抜ける状況が整いつつあるので、駅前のトランジットモール化といったような

姫路ならではの政策が待ち遠しいですね！