オーストラリア不動産投資

不動産屋開始？

久しぶりの書き込みになります。最近は不動産屋の立ち上げでいろいろ精神的にもプレッシャーを

感じています。先ずはセールスのみでやる予定で、現在セールスエージェント(日本的にいうとセール

ススタッフ）を募集中。自分がセールスの経験がないだけにトレーナーを確保。セールスのサポート、

接客をするレセプショニスト（受付のスタッフ）を確保。セールスエージェント2人確保。

ウエブデベロッパーも確保。（サイトの構築、プログラム等を担当。）セールスの研修生も確保。

（勉強をしてもらい、試験、登録、ライセンス習得という過程を踏んでもらう予定。）


私もセールスの研修を受ける予定。先日、名刺用の写真を撮ってもらったのでちょっとのっけてみまし

た。

暑いケアンズではほとんど着ること事のないスーツ、ネクタイ、七五三のような気分かな？

ＰＣの調達、ソフトの調達、文房具、机、イスの組み立てなどやることがいろいろあります。

オフィス内がにぎやかになったり、人の出入りが始まったりで、一人でいたときと比べると、

だいぶ変わってきました。あまりしゃべる機会がない英語も再びしゃべる必要が出てきました。

予定では来週からセールス活動の開始です。

ハードはお金でほぼ準備できました。肝心の人間さん、スタッフの手配、教育、管理など難しいことが

残っています。

隣も購入決定！

以前紹介した物件（今年3月に購入した角地の物件）の隣がとうとう市場に出てきた。

たまたまインターネットで物件の検索をしていたところ見覚えのある物件が掲載されていた。

週末であったがすぐにエージェントに連絡を入れ、休み明けの午後物件下見のアポイントをとった。

この物件は現在所有するコマーシャルゾーニングに建つぼろい角地の物件の隣に建つ家で以前から

欲しかった物件である。理由はこれらの物件を合わせてここに将来商用ビルを建てたいと思っていたから

である。

休み明けまでに下準備をすることにした。

１）まず物件のゾーニング確認、コマーシャルで間違いない。

２）現在の所有者の確認、ローカルではない。南のほうの個人名義で投資用物件として3〜4年

所有しているようだ。

３）この現在の所有者がいくらで購入し、現在の希望売値との間にどれくらいの差があり、売却時に

諸経費を差し引きいくらくらい手元に残るか大まかな計算をする。

４）この希望売却価格に対しどれくらいの指値を入れるべきか検討する。

５）すでに購入済みの隣の物件とコンディション、価格を比較検討した。


結果、30万ドルの希望販売価格に対し、正式にコントラクトをエージェントより作成してもらい、

27万ドルでオファーを入れ、頭金1万ドルのチェックを切る。この頭金はエージェントの

コミッション額を仮に30万ドルで購入してもカバーする額である。

これでエージェントは多少安心するはずである。

特に初めて交渉をするエージェントに対して彼らのコミッションをカバーするだけの額の頭金は

払っておいたほうが事がスムーズに運びやすい。(これは私の経験から学んだものです。）

よくディールをするエージェントに対しては1000ドルくらいの頭金しか入れない。なるべく自由に

使えるお金は取っておいたほうがいいように思う。

後日このエージェントから連絡があり、先方より29万ドルとカウンターオファーが返ってきた。

その金額に対し私から28万でどうだと再びカウンターオファーを入れる。その後28万5千ドル

で売ると帰ってきて最終的に28万2千500ドルで合意した。

又settlementも契約日から81日後で合意を得る。すぐにどうこうする物件ではないのでなるべく

受け渡しは伸ばしたい。その期間、利息という経費がかかるから。



しかし、ちょっと交渉に失敗した気がする。先方より29万ドルときたとき、

28万といってしまったことである。

双方の中間価格を取ってしまったが最終合意価格を27万ドル代に収めておけばよかったと思う。

そのためには28万ではなく27万3，4，5千ドルくらいにカウンターするべきであった。

後はbuilding & pest inspections で何か欠陥があればそれを武器に再度交渉するしかない。

どうしてもこの物件が必要であったためかちょっと甘くなった気がする。

数字の検証

前回リノベーションが終わった物件を数字から検証してみます。


物件購入価格　　　　　：$288,000

購入諸経費　　　　　　：$ 13,584

リノベーションコスト　：$ 42,000
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合計　　　　　　　　　　：$343,584


今日、不動産屋に見てもらい、もし売りに出した場合の評価価格をたずねたところ、$410,000-$420,000

くらいだろうとのこと。あくまでも参考程度しかないが。又、別の不動産屋にも来てもらい今度は賃貸の

評価及び、賃貸の契約手配を依頼した。$380/weekで広告を出す予定で合意する。この物件は賃貸に出す

予定である。



反省点：

リノベーションのコストは当初物件購入価格の１０％を予定していただけにかなりのオーバーになった。

物件の構造的な部分に予想外のコストがかかってしまった。

１）土台の部分　：約$4,000

２）電気の配線、配電盤等の総入れ替え：約$7,000

３）アスベスト入りフロアリング処理：$1,500

4)エアコン取り付け工事にコストをかけすぎ：$1,166 ($600くらいでできたはず）

古い物件だけに、予想外のコストがかかることを覚悟しておいたほうがいいようだ。




この物件は現在の私の自宅評価額とほぼ同じである。築13年の自宅と築100年くらい経過した物件との

価値がほぼ同等とは改めてロケーションの重要性を再認識することになった。

売れば多少の利益が残るが、賃貸に出すことにする。

レノ完了。

約2ヶ月かかったリノベーションがほぼ完了した。いつものように画像にて簡単に説明しておきます。

数字等の詳細は又次回に報告予定。

購入時の家前景。わかりますか？家の中心から左右にたわんでいるのが。
これはカメラのレンズのせいではなく、土台に問題があるのです。この問題が思わぬ出費につながるのでした。

リノベーション終了後の前景。たわみもだいぶ改善されました。ペイントの色選
択が今回は失敗でした。このグレイ色はブロックの家に使っていた色をこのクインズランダーにも使ってみましたがやっぱり木の家は縁取りの色は濃紺、緑とかが合っているように思います。ただ隣の家がその色を使っているだけに真似小僧は避けたかった。

ストリートビュー

床のたわみの原因は古い土台のせいです。（白くペイントされた木のポストの地面部分に問題あり。宙ぶらりんのポストやら腐ったものなどいろいろあった。写真のなかでスチール製のポストが交換した部分。計12本ほど交換した。築70年以上の家だけに完璧にはなおりません。
ただ今回、フロアにラミネイトの床材を敷き詰めるため、ある程度のフラットさが要求され、予定外にコストがかかった。

玄関を入ってすぐのスペース。当初はオープンデッキであったものをこのようにクローズして"sleep out"と呼ばれるスペースに改造されている。こちらではよくみかける。写真の床は木ではなくビニール製である。

ビニール製のフロアを剥がしたところオリジナルの床材があまりいい状態ではなかった。そこで新たにデッキに使う床材に張り替えた。当初このスペースを再びオープンデッキに
戻す予定だったが予算上の問題で却下。照明もかえた。

先ほどのsleep outからみたリビングエリア、奥はキッチン、ダイニングエリアである。この床のビニールフロア、古いものにはアスベストが含まれている。又、余計な出費がでた。アスベストスペシャリストの出番。撤去作業に約$1500かかった。

照明もシャンデリアタイプに変え、夜は雰囲気がでる。西洋の家は日本人にとってはちょっと暗めの感覚である。彼らには日本人の感覚では明るすぎるようだ。多分、目の色の違いに理由があるのかもしれない。蛍光灯では雰囲気作りが難しい。ただエコ的観点からは蛍光灯タイプの照明もできるだけ使いたい。
新築の家では40%は蛍光灯タイプを使うよう義務づけられている。レノの家も適応されるのかもしれない。奥の入り口の大きさが拡大されたのに注目して欲しい。オープン感覚を出したかった。
当初キッチンエリアに使われていた。
このキッチンエリアをベットルームに変更する。これで2ベッドから3ベットの家に変わり、付加価値もあがる。

当初シャワーのみであった。

バスルームは完全なレノ。バスタブを入れ、シャワーとコンビネーションにした。

タイルも張替え、照明,Vanity等も変えた。

古さをかもし出している。

Vanityも$250くらいのものをセール中$99で買った。将来のため、ストックも３つある。トイレもタンク付きで4つほどストックしている。セールなどの時に安く仕入れおくとよい。

キッチンルームのレノベーション中の模様。キッッチンユニットも新品。
ベンチトップは格安で仕入れる。よって色は選べない。

このスペースがダイニングも兼ねる。

壁の木材の方向に注目して欲しい。横に目地が走っているがこれは珍しい。
pre-warの時代すなわち第2次大戦以前に立てられた様式らしい。戦後は目地が縦に走っている。

ベッドルーム。最近はやりのステンレススチールのファン、照明もこの家に合わせた。

バックヤードからのビュー

ガーデンベッドにはプラントも植えた。

レノ途中経過。

現在リノベーション中の物件です。

家の中の床がフラットでない部分があったり、傾斜がひどくとてもそこにベットをおいて寝る気分

にはなれない箇所があります。そこでコンクリートのフラット屋の登場となった。

以前うわさで聞いたことはあったが、実際に仕事を依頼したのははじめてである。

地面の傾斜や凹凸等の床にコンクリートを流し込み、平らにレベルを合わせる仕事をメインにする業者さ

んである。

この日は朝から玄関入り口には生コンのトラックが横付けし、玄関からホースにてコンクリートを

部屋内に流し込む作業をしていた。建築中の家では初期段階の作業であるため別に違和感はないが、

すでに家として存在する部屋内にコンクリートが流し込まれる様子はちょっと違和感があった。

無事流し込みが終われば今度はコンクリートのエア抜き、馴らし、測量などで平らにレベルを調整して

作業を行っていた。写真の男性がボスで名前は日本的に発音するとダミアンである。ちょっと怖いかもし

れない。料金は約60M2で$4200である。このコンクリートの上に床材を張る予定であるがコンクリートの

乾燥に2週間ほど置いたほうがいいとのこと。

この日、同時に2つの作業がこの家で行われていた。塀、壁などを主に作る業者さんである。

この物件は山に面して立っているため、丘陵地が総面積の半分くらい占めている。

そこでできるだけフラットな土地を確保し、活用したほうがいい。観賞用にしては広すぎ、

税金もたくさん払っているのであれば土地の有効活用、付加価値も高まればそうしたほうがいい。

前置きが長くなったがそういった理由で表の庭の一部を平らにする作業を業者に依頼していた。

グラネットのブルーという種類の石を使い、写真は土手？RETAINING WALLになる石たちである。

この日は重機を運ぶトラックやら、コンクリート車、作業する人たちと車やらで周辺の小さな道がより

狭くなり、大きな音をたてまくったように思う。新たに住む住人としてはなるべく速やかに周りの住民の

方々には、最小の迷惑で進んで行って欲しい。隣近所とのいさかいでメリットは何もないと思う。

ダミアンが写真を撮ってくれとせがむので一枚。

　ならしが終わったところ。

　ベットルームになる予定の一室。

　バスルームの床のタイル剥がし、アップデートの下準備。

　フロントの庭の一部。

　石を並べているところ。