オーストラリア不動産投資

複利の威力！

今日は　“ The Power of Compaunding " The magic of Compounding "についてお話をします。

例えて、ゴルフをプレーする際、1ホールから1ドルを賭けていき、２ホールで倍の2ドル、

3ホールで再び倍の4ドル、とかけていき18ホールになるまで賭けていくと、18ホールのときに

いくらになると思いますか？たいした額にはならないと思ってはいませんか？




答えは、$131,072.00になります。これこそがコンパウンド（複利）のパワーの力です。


ホール　　掛け金

１　−　　　$ 1.00


２　 − $ 2.00


３ − $ 4.00


４ − $ 8.00


５ − $ 16.00


６ − $ 32.00


７ − $ 64.00


８ − $ 128.00


９ − $ 256.00


１０ − $ 512.00


１１ − $ 1,024.00


１２ − $ 2,048.00


１３ − $ 4,096.00


１４ − $ 8,192.00


１５ − $ 16,384.00


１６ − $ 32,768.00


１７ − $ 65,536.00


１８ − $ 131,072.00


ご存知の方も多いと思いますので要点のみ触れておきます。上の数字を見ると10ホールまでは

たいしたことなく、想像もつけやすい額ですよね。しかし、11ホールからみるみるうちに掛け金が増えて

いき後半ではすごい伸びになっています。



このことは、投資にも当てはまります。多くの人が早く金持ちになりたいがために長期に投資をしない。

宝くじがなぜ売れるのが理解できる。（仮に万が一あたっても管理のしかたを知らない人がほとんどで何

も残らないことが多い。かえって以前よりもっと貧乏になる。）

たいした見返りがないため最初の数年でやめてしまう。

投資はもっと刺激的なものと思っている。単純作業の繰り返しの場合が多い。

本当の投資家はこのコンパウンドの威力を十二分に理解していて、長期に定期的に投資をしている。



私の場合、不動産投資以外のことはわかりません。しかし、不動産を買い続ける中でこの複利のパワーを

使ってきたことが現在実証されています。勿論、経済状況に影響を受ける年もあるとは思いますが

不動産価格が下がればお買い得物件が出てくるという利点もあります。

但し、注意が必要です。この複利はプラスにもマイナスにも働くからです。

俗に言う借金地獄はマイナスに働いたいい例です。価値が上がるものに投資をし、減価償却するものは

程ほどにする。お金持ちがどんどんお金持ちになり、貧乏人がどんどん貧乏になるという話を聞くと

このコンパウンドのパワーを理解している人かどうかが分かれ目のような気がしてなりません。

多分、レバレッジも影響していると思いますが。

negative gearing とは？

Negative Gearing (ネガティブ　ギアリング）とは、賃貸なので入ってくる収益よりも出て行く経費が

多い場合の状態をいいます。つまり、ポケットに入ってくるお金より出て行くお金のほうが多い状態のこ

と。私が知る限りオーストラリアの不動産投資家の９０％くらいはこのような状態の物件を所有している

と思います。

自分のポケットからお金を取っていく物件を何軒所有したいでしょうか？（できるでしょうか？）将来、

価値が上がるという期待感で所有している人もいると思います。又税制上、他の所得と一緒に会計できる

ため、節税対策として所有している人も大勢います。

例えば高額所得で税金をそれなりに払う必要がある人が損益を出す物件を所有し、その物件から出る損益

を仕事から得た収入から差し引いた分に税金がかかるという仕組みです。

政府も認めたやり方です。こういった投資家の存在が市場に住宅の供給をしてもらうという理由に対する

ご褒美と思います。

多分私の知る限り1980年代に一度このnegative gearingの恩恵を政府が廃止したときがあるようです。

そのときはすごい混乱になり、すぐに復活したと聞いています。

地価がある程度上昇した現在のオーストラリアの不動産市場、positive gearing (negative gearingの反

対）の物件を見つけるのは非常に難しい状況です。金融利息も影響します。

その点、日本にはたくさんすばらしい投資物件が存在するようで羨ましいです。

LOCとは？

今回の単語は　LOC : Line of Credit Loan (Equity Loanと呼ばれたりもする。）

物件の資産額−負債額＝純資産（Equity)

このequityに対し、銀行から融資を受ける意。例えば50万ドルの評価を銀行がしたとする。この物件に

借金が20万ドルとする。よって30万ドルの純資産がありこの資産に対し銀行が融資をしてくれるというも

のだ。ではいくら借りれるかは銀行、そのときの市場、所有者の経済状況により変わってくる。今回の世

界的金融危機以前ではれば、大体８０％ほど（30万ドルｘ８０％＝24万ドル）であったが現在は６０％

程に落ちているようだ。又その物件が個人、法人、トラスト所有なのかによって融資をするかどうかも

かわってくる。全体的に現在融資はとてもタイトな状況である。だが利点は一度融資を受ければ自分の

貯金箱のようにいつでも理由なしに出したり戻したりできることだ。勿論借りた際はその分の利息が

かかるが使わなければ年に数百ドルの管理費を支払いですむ。投資目的であれば勿論、税金はかからな

いはず。（会計士に相談ください。）


不動産の価格も全体的に落ちてきていて、利息も現在1964年以来の低利率であるなかいい物件があれば

買い時と思う。そういった意味でも今、現金（頭金）をもっていたり、LOCを利用できる立場の人は、

有利だ。大多数の人たちが不安、恐怖の中、買い控えをしているときこそがチャンスと思うが。

キャッシュフロー

投資に関心がある方であれば誰もが知っている言葉。

金の流れ、Positive,Negative,Neutral,プラス、マイナス、ニュートラルの方向がある。

（Positive cash flow):


もちろん、ポジティブのキャッシュフローをみんな望んでいるはず。

しかし、地価の上昇、高騰、利息が上がれば単に物件を買う、キープするだけではPositiveにはならな

い。このような時期にはどうしたらPositive cash flow にするかが腕に見せどころ。このブログで

今後方法を紹介していきます。



(Negative cash flow):

現在の状況90％以上の居住用物件はこのNegative cash flow の物件です。つまり、自分のお金を追加で

出してその物件を維持しなければならない。何件このような物件を所有できるのか？その利点は？


今後、私の経験、失敗を交え、紹介していきます。

equity

equity : Prperty value - debt −　純資産のことです。