オーストラリア不動産投資

数字の検証

前回リノベーションが終わった物件を数字から検証してみます。


物件購入価格　　　　　：$288,000

購入諸経費　　　　　　：$ 13,584

リノベーションコスト　：$ 42,000
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合計　　　　　　　　　　：$343,584


今日、不動産屋に見てもらい、もし売りに出した場合の評価価格をたずねたところ、$410,000-$420,000

くらいだろうとのこと。あくまでも参考程度しかないが。又、別の不動産屋にも来てもらい今度は賃貸の

評価及び、賃貸の契約手配を依頼した。$380/weekで広告を出す予定で合意する。この物件は賃貸に出す

予定である。



反省点：

リノベーションのコストは当初物件購入価格の１０％を予定していただけにかなりのオーバーになった。

物件の構造的な部分に予想外のコストがかかってしまった。

１）土台の部分　：約$4,000

２）電気の配線、配電盤等の総入れ替え：約$7,000

３）アスベスト入りフロアリング処理：$1,500

4)エアコン取り付け工事にコストをかけすぎ：$1,166 ($600くらいでできたはず）

古い物件だけに、予想外のコストがかかることを覚悟しておいたほうがいいようだ。




この物件は現在の私の自宅評価額とほぼ同じである。築13年の自宅と築100年くらい経過した物件との

価値がほぼ同等とは改めてロケーションの重要性を再認識することになった。

売れば多少の利益が残るが、賃貸に出すことにする。

契約完了

以前紹介した物件が最終的にコントラクトの手続きがすべて終わり、所有者が私のトラストに変わった。

この物件の購入にあたり、銀行の融資に一ヶ月ほど時間がかかった。

又、物件の位置する場所のゾーニングがコマーシャルであり、住宅の融資が80%に対し、

60%と低く自分のお金の持ち出し比が高い。

銀行の手配した資産評価額は土地代のみで家の価値はゼロになり、その分私の持ち出しがさらに増えた。

数字で見ると：

最終購入価格：$262,500.00

銀行の土地のみの評価額：$210,000.00

銀行の融資額：$126,000(土地の評価額の60%）

自分の持ち出し額：$139,000(プラス諸経費約$15,000)

勿論、OPMを使ったため、実際は自分のお金ではない。

銀行が家の評価をゼロとみなしたが、リノベーション後、家の評価があがる可能性はある。

いずれにせよ、この家は私のオフィスとして当面は使う予定。将来はたたきこわし、オフィスビルを

建てた方が価値はあがるだろう。

今後の予定。隣に同じよな形の家が建っている。家の状態は外観を見る限り多少良さそうである。

この物件の購入をトライするつもり。今すぐ売ってくれなければ将来、私が最初の購入オプション権利を

得れるよう交渉する予定。

私の土地が角地、この利点を生かし、面積を増やせば、付加価値はもっとあがるはず。

コマーシャル物件

先週、ある物件が unconditional　になった。building & pest , finance等の条件すべてがクリアに

なったことを意味し、これでこの物件のコントラクトの条件がなくなり、あとは契約完了日を待つだけ

だ。


ケアンズ周辺で３０万ドル以下の優良物件を探すのがここ最近、難しくなってきた気がする。

南方、ある地区にはまだ存在するが、それ以外では競争が激しくなったのが理由だろう。

尚且つ、コマーシャルゾーニングに建つ居住用物件は価値がある。


この写真の物件もその１つだ。角地で、向かいに大きなショッピングセンターの建物があり、

その影響でゾーニングが居住用からコマーシャルに変わったようだ。土地の価値はあり、将来の

ポテンシャルはありそうだ。

この物件をオフィスとして使えるようにリノベーションをする予定。

雑草の撤去

前回の続きになるが、自宅用物件にあたらなる問題が発生した。

弁護士からメールが届き、隣人との境界線付近の土砂が地すべりを起こしていてこのまま放置すると

ブロックの塀がお宅のプールに落ちていく可能性があるという内容のメールであった。

また地すべりかよって感じです。山の斜面に建つ物件の定めかもしれません。


写真３枚目のブロック塀の上方に白い棒がたっているのが隣との境界線、つまりここから下がうちの

土地になり、横幅も数十メートルに及ぶ。

これは前回の地すべりの側面よりも素人目にみても厄介で金がかかると簡単にわかる。

先ずはこのヤブのような植物を取り払わないことにはどのような地形になっているのかわからない。

このヤブを撤去するため業者に見積もりを取った。大きな重機で車庫を壊し、その屋根にも覆いかぶさっ

ている雑草を撤去依頼。約３日の作業、大型トラック５台分の雑草処理、等で約９千ドルという見積もり

が今日届いた。仕方ない。


その前にプール用のポンプ等の器具、電気等の配線を移動する作業がある。

早いうちに作業を進める予定。

土砂崩れは高くつく！

先月３０日に将来自宅になる予定の家の売買契約が完了した。

家は築３５年であるため今から待ち受けている難関を１つ１つクリアーして

いかなければならない。

さて家に取り掛かる前に重大に事をやらなければならない。

写真の通り、土地の一部が地すべりのようになっている。残念ながら国の管轄にはならないようだ。

土地の所有者の責任になるらしい。

この土地の端からある部分までは石垣がきちっと積んでありある部分から放置状態、素人がやったような

石垣になっている。

原因はこの斜面の上方の排水がきちっとされていなかったため、長年の間に雨水が土砂を押し流し

この状態になったようだ。

このまま放置を続けるとメインの家の基礎にも影響を及ぼしかねないとのこと。

よって新オーナーになった私の最初の大きな仕事、課題がこの土地の斜面の補修工事、その後、排水の

見直し、改善である。

ちなみに最低でも数万ドルが工事にはかかる見込み。工事予定の横幅だけで２５メートルほどあり、

そのほかの部分には木々を植える予定。

この側面だけで約９０メールあり広いとコストも余計にかかる。

写真の箱は物置であるため多分撤去し、工事終了後、コンクリートを噴射し、空洞部分を埋める必要が

ある。

自分の家になるため、気長にやっていくしかないようだ。