物件の購入

契約成立

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今朝、不動産屋から電話があり、昨日オッファーした物件の売主からの回答を伝えてきた。

もうちょっと出してもらえないかということであと3000ドル上げることにした。昨日5000あげたので

計8000ドルだ。電話1本、一言で3000ドル、5000ドルと変化する売値、交渉の面白いとこでもあるが

どうもまだシビアになれていない気がする。329000ドルででていた物件を288000ドルで交渉成立。

自分のお金は一切使っていない。（使うお金がないといったほうが正しい。）すべてLOCを使う予定。

この物件の交渉にも勿論、Cash cotract,No building & Pest Inspections, Quick settlement:2 Weeks

Deposit:$10,000.00(cash cheque)といった売り手にとても魅力的なオッファーを出した。

現金決済、2週間で、頭金の現金1万ドル、ビルディング、ペストインスペクション無し。

ケアンズ中心部から2キロ圏内、車でケアンズセントラルまで1分でいける距離だ。

今後、リノベーションの段取りをしていくつもり、おって記録していきます。

投資物件の購入の仕方の１つを紹介します。

１）先ず貯金をし、自宅を買うための頭金を貯めます。こちら豪州では頭金５％～１０％であとはローン

で自宅を買うことができます。あまり豪華な家は避け、質素で安い家からスタートしたほうが最初はいい

かもしれません。

２）できるだけローンを減らし、equity(asset - liability)を増やす。

３）このequity（純資産）をたてに金融機関から投資物件購入のための融資を得る。

４）初めての投資物件を買う。この物件をキープするのであれば付加価値をあげる努力をしたり、地価の

上昇とともに物件の価値があがるまで待つ。そこで再び金融機関にこの物件の純資産をたてに次の投資物

件購入のための融資を打診する。

５）最終的に２０～３０年後、数件を売却し、所有する物件の負債をゼロにするのもいいかもしれませ

ん。

とても簡略して要点のも記しましたが大体の流れはこんなところです。付加価値を強制的にあげるには

あの手、この手を使います。又、このプロセスの過程でいろいろな失敗を繰り返しながらその度賢くなっ

ていけばいいのではないでしょうか。地域、国々によって多少違いますが大体は似ていると思います。

又その地域の決まりの中で最善の方法をとればいいと思います。

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投資用物件の購入

自分が住むために買う物件と投資用物件の購入には決定的な違いがあります。

キッチンが大きい、ベットルームがきれい、家のデザインがいいなど。これらの要素は投資物件を

買う際はあまり重要ではありません。あくまで投資！自分のお金を投資するからには数字が最も重要です

つまりいくら儲けることができるのか？キャッシュフローはポジィティブか又はネガティブになるのか

出口戦略をある程度明確に決めておいたほうがいいでしょう。

buy - sell, buy - hold , buy - renovate - hold or sell

このようなことが決まっていればあとで悩むことはないでしょう。又ある物件に出会った際はこの物件は

キープ用、売り用などと物件を見た際にすぐに決めることも可能でしょう。

このような判断ができるようにあるにはある程度の経験（どれだけ物件をいままで見てきたかなど）が

必要になるかもしれません。

投資用物件購入にあたり数字が最優先、感情はあまり関係ありません。