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約2ヶ月かかったリノベーションがほぼ完了した。いつものように画像にて簡単に説明しておきます。 数字等の詳細は又次回に報告予定。 購入時の家前景。わかりますか？家の中心から左右にたわんでいるのが。 これはカメラのレンズのせいではなく、土台に問題があるのです。この問題が思わぬ出費につながるのでした。 リノベーション終了後の前景。たわみもだいぶ改善されました。ペイントの色選 択が今回は失敗でした。このグレイ色はブロックの家に使っていた色をこのクインズランダーにも使ってみましたがやっぱり木の家は縁取りの色は濃紺、緑とかが合っているように思います。ただ隣の家がその色を使っているだけに真似小僧は避けたかった。 ストリートビュー 床のたわみの原因は古い土台のせいです。（白くペイントされた木のポストの地面部分に問題あり。宙ぶらりんのポストやら腐ったものなどいろいろあった。写真のなかでスチール製のポストが交換した部分。計12本ほど交換した。築70年以上の家だけに完璧にはなおりません。 ただ今回、フロアにラミネイトの床材を敷き詰めるため、ある程度のフラットさが要求され、予定外にコストがかかった。 玄関を入ってすぐのスペース。当初はオープンデッキであったものをこのようにクローズして"sleep out"と呼ばれるスペースに改造されている。こちらではよくみかける。写真の床は木ではなくビニール製である。 ビニール製のフロアを剥がしたところオリジナルの床材があまりいい状態ではなかった。そこで新たにデッキに使う床材に張り替えた。当初このスペースを再びオープンデッキに 戻す予定だったが予算上の問題で却下。照明もかえた。 先ほどのsleep outからみたリビングエリア、奥はキッチン、ダイニングエリアである。この床のビニールフロア、古いものにはアスベストが含まれている。又、余計な出費がでた。アスベストスペシャリストの出番。撤去作業に約$1500かかった。 照明もシャンデリアタイプに変え、夜は雰囲気がでる。西洋の家は日本人にとってはちょっと暗めの感覚である。彼らには日本人の感覚では明るすぎるようだ。多分、目の色の違いに理由があるのかもしれない。蛍光灯では雰囲気作りが難しい。ただエコ的観点からは蛍光灯タイプの照明もできるだけ使いたい。 新築の家では40%は蛍光灯タイプを使うよう義務づけられている。レノの家も適応されるのかもしれない。奥の入り口の大きさが拡大されたのに注目して欲しい。オープン感覚を出したかった。 当初シャワーのみであった。 バスルームは完全なレノ。バスタブを入れ、シャワーとコンビネーションにした。 タイルも張替え、照明,Vanity等も変えた。 古さをかもし出している。 Vanityも$250くらいのものをセール中$99で買った。将来のため、ストックも３つある。トイレもタンク付きで4つほどストックしている。セールなどの時に安く仕入れおくとよい。 キッチンルームのレノベーション中の模様。キッッチンユニットも新品。 ベンチトップは格安で仕入れる。よって色は選べない。 このスペースがダイニングも兼ねる。 壁の木材の方向に注目して欲しい。横に目地が走っているがこれは珍しい。 pre-warの時代すなわち第2次大戦以前に立てられた様式らしい。戦後は目地が縦に走っている。 ベッドルーム。最近はやりのステンレススチールのファン、照明もこの家に合わせた。 バックヤードからのビュー ガーデンベッドにはプラントも植えた。 |
リノベーション
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コメント（2）
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現在リノベーション中の物件です。 家の中の床がフラットでない部分があったり、傾斜がひどくとてもそこにベットをおいて寝る気分 にはなれない箇所があります。そこでコンクリートのフラット屋の登場となった。 以前うわさで聞いたことはあったが、実際に仕事を依頼したのははじめてである。 地面の傾斜や凹凸等の床にコンクリートを流し込み、平らにレベルを合わせる仕事をメインにする業者さ んである。 この日は朝から玄関入り口には生コンのトラックが横付けし、玄関からホースにてコンクリートを 部屋内に流し込む作業をしていた。建築中の家では初期段階の作業であるため別に違和感はないが、 すでに家として存在する部屋内にコンクリートが流し込まれる様子はちょっと違和感があった。 無事流し込みが終われば今度はコンクリートのエア抜き、馴らし、測量などで平らにレベルを調整して 作業を行っていた。写真の男性がボスで名前は日本的に発音するとダミアンである。ちょっと怖いかもし れない。料金は約60M2で$4200である。このコンクリートの上に床材を張る予定であるがコンクリートの 乾燥に2週間ほど置いたほうがいいとのこと。 この日、同時に2つの作業がこの家で行われていた。塀、壁などを主に作る業者さんである。 この物件は山に面して立っているため、丘陵地が総面積の半分くらい占めている。 そこでできるだけフラットな土地を確保し、活用したほうがいい。観賞用にしては広すぎ、 税金もたくさん払っているのであれば土地の有効活用、付加価値も高まればそうしたほうがいい。 前置きが長くなったがそういった理由で表の庭の一部を平らにする作業を業者に依頼していた。 グラネットのブルーという種類の石を使い、写真は土手？RETAINING WALLになる石たちである。 この日は重機を運ぶトラックやら、コンクリート車、作業する人たちと車やらで周辺の小さな道がより 狭くなり、大きな音をたてまくったように思う。新たに住む住人としてはなるべく速やかに周りの住民の 方々には、最小の迷惑で進んで行って欲しい。隣近所とのいさかいでメリットは何もないと思う。 |
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ある物件のリノベーションがほぼ完了したので確認に行ってきました。 ２００４年に購入してから一度も手を加えていない物件で家賃もそれなりに低い。 リノベーション前の家の状態は、屋根も錆び錆びで雨漏りもあり、木の腐りがいたるところにある。 この状態では借りては通常はいない。今までは政府関連の機関に貸していたため、問題はなかった。 しかしこのまま貸し続けると修理する機会を逃してしまう。そこでこの物件をリノベーションすることに した。時期は今年の２月ごろから約２ヶ月ほどで終了。 リノベーション後も賃貸にする予定なので賃貸用のリノベーションである。 リビングエリアであるがなぜか黄色に塗られていた。クイーンズランダーはやはり板張りが似合う。 カーペットを剥がし、フロアはサンディング。もう一度コーティングをすれば完了。 キッチンエリアもとても料理を作る気分にはなれない。レンタル用の最低限のリノベーションに留めた。 ユニット、ストーブを交換する。 バックエントランス。階段の腐り、ポストの腐りなどを修理、交換した。 家の全景。今回広角レンズを購入したので早速使ってみた。(Canon EFS 10-22mm） 左の屋根、錆が見える。残念ならが総張替えが必要になった。予定外の出費約$10,000 バスルームも最低限のレノに抑えた。通常私はシャワーカーテンは使わない。テナントがすぐに破る。 そうなるとシャワーの水でvanityのそこがすぐにやられる。そこで今回はPedestalを使い水に濡れても 大丈夫。バスタブもできるだけきれいにした。 玄関口の床も木が腐り危ない状態であった。新たなボードをひき、改善した。 キッチンのシンクまわり。 通常のように家の内，外全塗装、照明のアップデート、家の土台のポーストも鎖があり、修理、交換し た。エアコンをリビング各ベットルームにつけた。 今回のリノベーションにかかった費用の総額：約$28,000 renovation前の家賃 ：$135/week 今回$260/weekで募集した。 物件の価値がリノベーション前（去年）：$150,000（銀行による） 今回不動産屋のセールスによる査定：$210-220,000 レントが$260で確定した場合、今回のリノベーションによる利回りは、 260-135=125x52weeks= $6500 6500÷28000=23% plus depriciation itmes 23%プラス減価償却分 あくまで目安。 これでこの地域の物件のリノベーションは一先ず終了。6件行った。
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リノベーションについて。 1）リノベーション＋自宅として住む場合： 自宅のリノベーションは、ついついコストをかけすぎる恐れがある。予算を決め、予算内で収めるように 心がける必要があると思います。感情が投資の数字より大きくなりオーバーキャピタルを引き起こす原因 になるのでしょうね。投資の観点から言うとまず投資物件に集中し、将来、投資から得た利益で自宅の リノベーションをやるほうがいいでしょうね。自宅はお金を生みませんから。 ２）リノベーション＋賃貸の場合： 賃貸用にリノベーションする際は先ずどこにお金をかけると家賃を上げることができるか考えるべきでし ょうね。借家人にとって何がありがたいのか、便利になるのかなど、借家人の立場で考えるのがわかりや すいかも。例えば、暑いから、エアコンがいるとか、安心に眠れるようなセキュリティシステムが必要等 貸すほうから考えると例えばシャワーカーテンより、スクリーンのほうが丈夫である等、耐久性も 考慮する必要があると思います。借家人の中には乱暴に扱う人も中にはいるからです。 リノベーション後売却物件よりもどっちかというと実用性、耐久性重視でしょうね。 ３）リノベーション＋売却の場合： この場合は売れるリノベーションということで上の１）、２）とはちょっとやり方が違うと思います。 その物件にもよりますが、通常、キッチンユニットは新品に交換、照明器具も交換、外装、内装ペイント は当たり前。床も張替え。交換しないものであっても目に付くものはきれいに手入れされているのが前 提。庭に手入れ、植木の交換など。売却の際は女性に気に入ってもらうのが条件。つまり、キッチンエリ ア、バス、トイレはリノベーションは必ず行う。 売却価格から逆算して物件の購入価格、リノベーションの予算を決める必要がありますね。 （まとめ）以上、大まかに目的別にリノベーションのやり方をざ〜と説明しました。大まかな違いが わかってもらえればそれでＯＫです。１つ注意点を言うならばあまり家賃、売却価格に転換できない部分 にお金をかけすぎないよう注意が必要かも。例えば屋根を新しくしたとか、勿論家賃にはほとんど影響し ませんよね。水道管、雨どいを新品にしたとか、基本的な構造部分、機能して当たり前の部分ですね。 こういった部分にお金をかけすぎてもあまり意味がないと思います。欠陥は勿論修理、交換は必要です が。
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約一ヶ月で仕上げた家です。基本的な部分は問題なかったので、スムーズにリノベーションができた感じ |
