オーストラリア不動産投資

会社、トラスト組織について。

今日は先週ミーティングを持った弁護士と再びアポイントがあり、彼のオフィスを訪れた。

先週の話し合いは私の会計士、顧問弁護士、ビジネスに特化した弁護士と私、計4人で

私のビジネスプランに対し、最適のビジネス形態、組織つくりについての話し合いであった。

3人に1時間分を払うと軽く$1000ドルを超えるが後で痛い目にあることを考えるととても安い金額だ。



a)不動産売買をやるための形態。


b)リノベーションをやるための形態。

この２つのビジネスをやるためにはトラストをそれぞれ作り又独立した会社をトラスティーとして

前面に持ってきてトラストのビジネスをコントロールさせる形態がベストであるということになり

4人とも合意した。

私がそれぞれの会社のディレクター、セクリタリー、シェアホルダーになる。この会社は

corporate trusteeとよばれトラストをコントロールする役目だけで資産は一切所有しない。

また1つ目のトラストは不動産屋の業務、物件の売買をおこなう。2つ目のトラストは

リノベーション業務、各業者の手配を行う。

このような組織形態を作る理由はいくつかある。

１）対外的なリスクを最小限にすること。

２）資産を保有する他の会社、トラスト組織らに壁を作り、リスクが及びにくいようにすること。

３）保険に入っていても必ず保険が適用される保障はない。その場合のリスクに備えるため。

４）資産保有用の会社、トラストと対外的な商売をする会社、トラストはきちっと切り離し、リスクの

転移を避けるため。

５）後々、資産を会社、トラスト間で行うとすごい額の税金がかかるため、事前にきちっとプランの構築

が必要である。



苦労して築き上げた資産を軽率なミス、無知で失うことのないよう日々勉強が必要です。又法律も変わり

ます。最新の情報をお金を出し、時間、専門知識等のレベレッジを有効に使う。

資産を築けは今度はどのようにその資産を安全に所有するかが大切になります。何重もの壁で防御。

親として子供に資産を継承していってもらいたいという親の希望もある。

そうなると今度は遺言書に関しての問題が出てきます。すでに作成から1度手直ししていますが、

定期的にアップデートする必要がありそうです。近いうちに私もアップデートが必要のようです。

“資産は個人的には所有しないが、コントロールする。”

雨どいの詰まり。

先週、自宅の雨どいの掃除をすることにした。家を建てて以来（約１２年前）一度も見たことがない。

物件のリノベーションの時は錆でくさり交換することはよくある。今回の自分の自宅にはまわりにそれな

いｒに木が生えていて雨どいの高さ以上に伸びた木々がある。

もしかしたら落ち葉などが雨どいの中にたまり、詰まったりして錆を誘発させているのではないかと

いう心配もあり今回掃除をすることにした。そこで脚立に上り見てみるとやはり多少落ち葉、

ごみがたまっていた。

掃除のため水道からホースを引っ張ってきブラシと水で洗い流そうとした。

しかし1つのダウンパイプが詰まっていて水が流れない。水圧を上げホースの先っぽを突っ込んでも詰ま

りが解消されない。

このダウンパイプは地面、地中を通り，道端に流れるようにできている。パイプの出口を見ても水はぜん

ぜん流れてきていない。長い棒をつっこんでつつくと途中で何かパイプ内につかえている感触がする。

パイプの中はご覧の通り、貝割れ大根のように根っこがパイプ内にぎっしり詰まっている。

片方のパイプを引っ張るとす〜と根っこだけが姿を現した。
パットがソーセージのようだと表現した。日本人的には多分タラバカニの足から身を出すような感じで出てきた。

彼の名がパットで実にいろんなことを一人でこなす頼りがいのある人だ。

新たなパイプを地面内に埋め、木をよけて通っているのがお分かりいただけると思います。

そこで専属で私の仕事してくれているハンディマンのパットに事情を説明することにした。すると彼が

パイプの通り道に（地面の地中）木が立っていないかと聞いてきた。確認すると確かに木が生えている。

もしかするとその木の根がパイプを突き破り、水の流れをブロックしているのではないかと彼は推測し

たのだ。

さっそく今日彼が自宅に来てくれ、雨どいのパイプを家の外壁から取り外し、地中を掘り返し、パイ

プを確認してくれた。するとなんとダウンパイプから地上2メートルほどの高さまで木の根がパイプ内を

張りあがってきていた。！

なんという繁殖力！パイプをふさいでいる木は高さ３〜４メートルもある木であるため、

メインの根っこを掘り起こし、切断すると多分死んでしまうだろうと判断し、新たなパイプをその木を

避けるようにして部分的に交換することにした。朝から作業を開始して夕方５時半に何とか仕事終了。

多少彼の手伝いをしたが気温３０度くらいのなか、スコップで土を掘り起こしたりする作業、

とてもこたえた！

今日は疲れた。

明日は片道１００キロほど車で走ったInnisfailという田舎町に行く予定。又、後日報告するつもりで

す。

RBA キャッシュレート 100ベーシックポイント（１％）下がる。

今年,最初のRBA(Reserve Bank of Australia/Central bank)のcash rate が1% 今日、下がりました。

これにより、3.25%となり、今後４大メジャーバンクがどこまでこれを反映するかが課題です。

私の場合、負債約$5.5millionのうち、約$2.5millionが変動タイプの利息のみの支払いに設定されている

ため、仮に1%近くの減少で約$2000/monthくらい返済額が下がります。

(各銀行の反映度、ローンタイプで多少変わりますが。）

残りの$3.5Mill.も変動にしておきゃよかった！悔やまれる！(こんな金融危機になり、こんなにすぐに

情勢が変わるとは想像もしていなかった。！）


ところでこの3.25%とは1964以来の低いレートだそうです。これで銀行のスタンダードホームローンが

7%台から6%くらいに落ちるかも。


ただ政府としては懸念材料もあるようだ。リタイヤした人々が定期預金の利息を生活の支えにしている

場合、レートが落ちると収入も落ち、結果、政府の福祉財源に影響を与える結果になる恐れがあるから

だ。

個人年金プラン

The weekend Australian Financial Reviewという新聞に以下のような記事が載っていました。

年金投資会社が$50billionという過去２０年間で最大の損失を今年の会計年度に発表するだろうという

見出しの記事がありました。

記事の内容では世界的な株価の下落で退職予定の人々が退職できず働き続けなければならないだろう。

２００７年６月の終わりまでに$1millionまではタックスフリーでこのファンドに入れることができまし

た。多数の人がこぞって今までもっていた株式や投資物件を売却し、このファンドに入れたようです。

又、自宅を担保にお金を借りて入れた人々も多数いたようです。


過去１年間で４回の金利が上昇。株価の下落で先ほどの自宅を担保にして借り入れした人々はどうなるの

でしょうか？

この記事の終わりには現在１人が年間生活するのに必要なお金が約＄35,731、カップルで＄47,824必要と

いう結果報告が書いてあります。


投資の勉強をしたこともない人たちが突然投資家になり、株価なのど上昇のときしか利益を出すことが

できない。又、個人年金プランのように引き出すことができない。長期投資といってもあまり時間が

ない退職者の方々。投資のプロという人々に自分のお金を任せてしまう。



将来お金持ちになり、経済的自由を獲得することを目的にしている人にとってはこのような状況は

避けるべきでしょうね。

市場の変化？

先日、新たな物件の契約が完了しました。

この物件は約１ヶ月ほどマーケットに出ていましたが、当初$２７万ドルで出ていたが

最終的に$２２万６千ドルで契約完了。

自宅から車で２０分ほどのところにある物件。けあんずはとうとう売り手市場から

買い手市場にサイクルが変わったようだ。最近の金利上昇で不動産市場もその影響を受けているようだ。

つい３月くらいまではまだ売り手市場であった気がする。３月にも一軒買ったがその家が値が下がる前の

最後の時期だったようだ。この物件を１８万ドルで買ったが今であれば１５万ドルくらいで買えるだろ

う。

不動産の場合はサイクルの変わり目も比較的緩やかに変化するが金利政策などの影響、デベロッパーの

供給過多などで案外今回は早く市場に変化が出たように思う。(あくまでも私個人的な意見ですが。）

物件の価格は需要と供給のバランスが影響もするが、最終的には、買い手と売り手が合意した値段が

その物件の価格になってしまうのがおもしろい。今回もカウンターオファーを２〜３回やり取りしたが

自分の一言で１万ドル、数千ドルと値段が変わっていくのが不動産投資の醍醐味。


今からバーゲンの物件が多数市場に出てくるかも。クーラーを真冬に買うのと同じような感覚。

多くの人が売るときに買いにいく。そのために資金、融資の準備をやっておく。