オーストラリア不動産投資

借金のバランス？

世界的金融危機の中、不動産投資をやる私個人にも影響が出てきている。

ここ1年程自分のお金は一切使わず5件ほどの物件を購入した。

すべて他人のお金である。（OPM:Other People's Money)

この他人のお金を借りる銀行の融資プロセスが今までにないほど時間がかかっている。又審査も厳しく

なってきてた。多分以前の基準が多少甘かったのかもしれない。コスト削減でスタッフも減らし、今まで

以上の厳しい審査に時間がかかっているのだろう。

よって借り手がやらなければならないことは先をみて早めの融資申請を行い、融資にも時間がかかること

を前提に売買契約のコントラクトにも融資期間を十分とる必要がある。以前は通常2週間で返事がきてい

たのが今では4週間必要という銀行もある。

ここケアンズは自営業者が多い地域である。田舎で大きな企業、工場も少なく、サブコントラクトで

仕事をしている人が多い。彼らが銀行の融資を受ける場合、長年の安定した収入を銀行に提示できなけれ

ば通常の融資は難しい場合がある。そのとき使われるの " No Doc ", "Low Doc."

この経済状況下、No Doc.は現在、オーストラリアには存在していないらしい。


Low Docを取り扱う銀行はまだあるが審査基準が厳しさを増してきた。



No Doc:ローンの支払能力があることを証明できる書類の提示が必要ない。(簡単に言うと）

Low Doc:最低限の書類の審査、不定期な収入でもＯＫ。



通常の融資に比べ利率が多少高い場合もあるが私は現在Low Docを使っている。個人名義で物件を買う場

合は、まだ4大大手銀行もLow Docを扱っているが会社、トラスト名義の場合は現在融資不可能のようだ。

よってそれ以外の金融機関を使わざるをえない状況である。


貸してもらえるところがあれば多少の利息は目をつぶる。


ただ、このような金融市場下、借りすぎには気をつけなければならない。言い方を代えれば、

資産と負債のバランスのことである。

ここオーストラリアでは、2008年の金融危機以前までは住宅ローン融資は95%まで一般的に行われてき

た。それが今は80%が最高のようである。現在不動産評価額が下がってきている中、

何がおきてきているかというと：

ある日突然銀行から電話がかかってきてお宅の資産評価額の目減りにより、そのバランスをとる

意味で現金の注入を求めら内容の電話かもしれない。

株に関しては一切知識がないが金融機関の融資を受けた場合同じようなことがよくあると聞いたことがあ

る。しかし不動産の場合、特にマイホームのオーナーにとっては珍しいことかもしれない。

事実、私の投資仲間から実際にこのようなケースが起きたそうだ。失業率が上がってきている中、

政府の補助金により、ファーストホームを購入した最近の若いカップルたちの今後のローンの支払い能力

次第では今後物件の差し押さえも増えてくるかもしれない。失業した場合、1年間のローンの支払い凍結

などの策を案じているとも聞いたが銀行はその分は負債に上乗せされるだけである。

当たり前の話だがお金を貸したほうの銀行はいつもその安全性を考えている。



LVR(Loan to Value Ratio)は不動産投資をする上でとても重要である。経済の動向により、上げたり、

下げたりする必要があると思う。今の状況下、80%以上は危険に思う。豊富な現金も持っていれば別だ

が。70%以下できれば50〜60%であれば私の場合夜も眠れる。

しかしいつでも使えるある程度の現金（私の場合勿論、OPMではあるが。）は確保しておいたほうがい

い。


そのためには繰り返すが資産、負債のバランスを考え、お金を使えば今度は資産を増やす努力が

必要になる。

銀行とのかけひき

今現在、金融機関、4社から融資を受けています。先週1社が新たに加わり、簡単にいうと資産、借金、

担保等の分散をし、リスクを分散した形です。

長年行ってきたビジネスを今月末、売却するため、今後不動産投資のみの収入になるため節目とし、

ポートフォ−オの調整が理由です。（キャッシュフローをできるだけ増やすため。）


しかし4月には再度3社に減ります。ビジネス売却益を利用し不動産の負債を減らし、LVRを多少

調整する予定。

現在、銀行の担保に登録されていない物件が2件、4月にあと2件が担保から外れる予定。及び、ある銀行

に関してはセキュリティをあげ過ぎているためもう数件を担保からはずしてもらう交渉を4月に入り行う

予定。この銀行の現在のLVRは40％前後。つい先月9件の物件ローンを他銀に移したためこの銀行の年間の

私からの利益が少なくとも10万ドルは減っているはず。できるだけいい交渉をしないと。

融資がおりた

現在、数十件の物件をメインバンクと他の銀行の２つを使っている。

今日もう1つの銀行の融資がおりた。その内容は、メインバンクから融資を受けている物件10件を新たな

銀行に移すというものだ。詳細は以下のとおり。

10物件のメインバンクローン残高：約$1,221,000.00

新たな銀行にこの10件の価値を査定してもらい約$1,800,000.00の評価をもらった。

これにより2件は担保なし物件に変更（現在のメインバンクでは10件すべてが担保中）

5件の物件はstand alone(物件のローンがそれぞれ独立しており、クロスしていないため仮に1件の物件の

ローンが払えなくなっても他の物件には影響が及ばない。現状は10件すべてクロスされている）

約＄690,000のLine of Creditを得た。これはたとえていえばこの範囲のお金をいつでも出し入れできる

借金で、銀行の査定なしにいつでもどんな用途にも使える便利な借金。利息は住宅ローンと程同じくらい

の利率。急に投資用にお金がいるときなど有効に使うことができるメリットあり。

使わなければもちろん利息もかからない。



まとめ：リスクヘッジの意味でもローン物件の数に応じて銀行の数も考える。1つにまとめるとリスク

大。その銀行にコントロール権を渡すことになる。あくまでビジネスなので。銀行は必要以上の担保をと

ろうとする。自分のところのリスクを減らす意味で。こっちも同じことをやる。

銀行にとっても融資額が増えればリスクが増える。こっちから他の銀行に移すことにより、

彼らのリスクを軽減してやっているともいえる。逆を言えば彼らの収入も減るのだが。

ロバートキヨサキ氏の言っていたように借り手の負債は銀行にとって資産である。

コントロール権は誰が持っているのか？いつも考える癖が必要。自分の出費は誰の儲けになるのか。

融資を受けたい！

金融機関から融資を受けるには。

実は私も現在融資依頼中。

海外と日本の金融機関には多少違いがあるようですね。

日本の金融機関から融資を受けたことがないのでわかりませんがここオーストラリアでの話をします。

銀行によって不動産投資家に力を入れている銀行があります。もっと詳しくいうと住居用、商業用、

開発業者などそれぞれと得意とする分野があるようです。

日本に存在するのかわかりませんがこちらには Mortgage broker(モーゲッジ　ブローカー）と

よばれる職種があり、融資を受けたい顧客のために融資をしてくれる銀行を探してくれます。

彼らの報酬はその銀行から融資が成立した時のみ受けるとこができるので融資を取ってナンボの世界で

す。今私が使っているブローカーは守備範囲が４８の金融機関と関係があるそうです。

このブローカーを使う利点は、時間のセーブ、自分にあった最適の銀行を選ぶことができる。

銀行のスタッフと直接話す必要がなくなるため、わずらわしさがない。

ブローカーもいろいろいるのでやはり投資家から推薦があればベター。


現在9件の物件をうちのメインバンクから他銀行に移す段取り中。やっぱりメインバンクというところに

コントロール権をとられるのがよろしくない。人間関係といっても所詮ビジネス。リスクをコントロール

する必要があり。程よく借金も分散。

言い方を変えればある銀行がもうこれ以上融資をしないというのであれば他銀に現在ローンのある物件ご

と移すので融資をしてくれないか打診する手もある。投資家の負債（ローン）は現行の資産。

ある銀行がもうこれ以上融資は無理といってきた際、その詳細を聞いて今自分の置かれいるその現状を

詳しく把握する。どうすれば貸してもらえるラインまで持っていけるのかがわかる。それまではじっと

我慢で小さい物件を買い、リフォームなどで付加価値を付け転売する。キャッシュをつくる。

この繰る返しである程度の頭金をそろえる。時間がかかるかもしれませんが。再度銀行に融資の打診。

さもなければ進路変更し、小さい物件に目をむける。



または金利が高いがランク下の金融機関、または外資系の金融機関にあたってみるなど。

現在所有する物件に強制的に付加価値をつけ、現行の評価額の査定を依頼する。

金融機関もいっぱいあるはずですのでどこかが手をあげてくれると思いますが、学校時代の成績表は

見せろといわないし、現在の財務成績がよく、銀行サイドのリスクが融資によりどれほど大きくなるか

次第でしょうが。あとその銀行の株主になり、自分のポジションをもっといいほうに持っていくなど。

こちらでは株主は口座を開く手数料が割り引きになったりする程度ですがそちらはどうでしょうね。

いろいろ思いつくままに書いてしまいましたが　plusunaviさん、はたして参考になるでしょうか？

銀行のローンについて

銀行の負債が約6億現在あります。

借金のある物件のローンは現在すべて Intersest only、５yearsです。

これはどういったことかというと仮に3000万の借金があった場合、30年のローンを組み、最初の5年間は

利息のみの支払いで5年後からP&I(Principal & Interst)から元金＆利息に変わるという意味です。

でもその5年目に再度Interst onlyにすることも可能です。



このように利息のみしか払わない、元金は全然減りません。


先ずデメリットから言うと：借金が減らない。借金というリスクがいつまでも付きまとう。

元金の返済には税金がかかる。


ではメリットは：利息分には税金がかからない。利息分のみの返済なので出費が抑えられ

キャッシュフローを有利にできる。その分のお金を再投資できる。


考え方は人それぞれですがポートフォーリオを大きくする上ではできるだけ自分のお金は使わない。

不必要な税金は払わない。という姿勢で現在私は進んでおります。おかれている状況が違えば方法も

異なると思いますが、借金を減らすより資産を増やしその割合をコントロールするほうがいいように

思います。


1億の負債を返すのにどれだけの時間がかかるか実際に私もやってみましたが約6年ほどかかりました。


逆に1億の融資をとるのに約2週間で借り入れできました。この時間だけでもとても貴重な時間を有効に投

資に使うことができればそっちを選びます。

先ずはできるだけ借金をし、ある時期が来たときにどっを返す。あまりパフォーマンスのよくない物件を

処分したりし、再び訪れる買い時に備えることもできるでしょう。

例えば20年前の100万と現在の100万の価値を比較するとわかると思いますが今の100万のほうが価値が

落ちてますよね。これと同じ考え方です。100万の借金は20年後も100万です。



確かに借金を早く減らしたいという気持ちは私にもありました。この借金は今返さなくともいいという

考えにいたるまでには時間、理解が必要でした。