オーストラリア不動産投資

不動産屋開始？

Wed, 07 Oct 2009 21:00:54 +0900

久しぶりの書き込みになります。最近は不動産屋の立ち上げでいろいろ精神的にもプレッシャーを

感じています。先ずはセールスのみでやる予定で、現在セールスエージェント(日本的にいうとセール

ススタッフ）を募集中。自分がセールスの経験がないだけにトレーナーを確保。セールスのサポート、

接客をするレセプショニスト（受付のスタッフ）を確保。セールスエージェント2人確保。

ウエブデベロッパーも確保。（サイトの構築、プログラム等を担当。）セールスの研修生も確保。

（勉強をしてもらい、試験、登録、ライセンス習得という過程を踏んでもらう予定。）

私もセールスの研修を受ける予定。先日、名刺用の写真を撮ってもらったのでちょっとのっけてみまし

た。

暑いケアンズではほとんど着ること事のないスーツ、ネクタイ、七五三のような気分かな？

ＰＣの調達、ソフトの調達、文房具、机、イスの組み立てなどやることがいろいろあります。

オフィス内がにぎやかになったり、人の出入りが始まったりで、一人でいたときと比べると、

だいぶ変わってきました。あまりしゃべる機会がない英語も再びしゃべる必要が出てきました。

予定では来週からセールス活動の開始です。

ハードはお金でほぼ準備できました。肝心の人間さん、スタッフの手配、教育、管理など難しいことが

残っています。

隣も購入決定！

Fri, 12 Jun 2009 21:38:12 +0900

以前紹介した物件（今年3月に購入した角地の物件）の隣がとうとう市場に出てきた。

たまたまインターネットで物件の検索をしていたところ見覚えのある物件が掲載されていた。

週末であったがすぐにエージェントに連絡を入れ、休み明けの午後物件下見のアポイントをとった。

この物件は現在所有するコマーシャルゾーニングに建つぼろい角地の物件の隣に建つ家で以前から

欲しかった物件である。理由はこれらの物件を合わせてここに将来商用ビルを建てたいと思っていたから

である。

休み明けまでに下準備をすることにした。

１）まず物件のゾーニング確認、コマーシャルで間違いない。

２）現在の所有者の確認、ローカルではない。南のほうの個人名義で投資用物件として3～4年

所有しているようだ。

３）この現在の所有者がいくらで購入し、現在の希望売値との間にどれくらいの差があり、売却時に

諸経費を差し引きいくらくらい手元に残るか大まかな計算をする。

４）この希望売却価格に対しどれくらいの指値を入れるべきか検討する。

５）すでに購入済みの隣の物件とコンディション、価格を比較検討した。

結果、30万ドルの希望販売価格に対し、正式にコントラクトをエージェントより作成してもらい、

27万ドルでオファーを入れ、頭金1万ドルのチェックを切る。この頭金はエージェントの

コミッション額を仮に30万ドルで購入してもカバーする額である。

これでエージェントは多少安心するはずである。

特に初めて交渉をするエージェントに対して彼らのコミッションをカバーするだけの額の頭金は

払っておいたほうが事がスムーズに運びやすい。(これは私の経験から学んだものです。）

よくディールをするエージェントに対しては1000ドルくらいの頭金しか入れない。なるべく自由に

使えるお金は取っておいたほうがいいように思う。

後日このエージェントから連絡があり、先方より29万ドルとカウンターオファーが返ってきた。

その金額に対し私から28万でどうだと再びカウンターオファーを入れる。その後28万5千ドル

で売ると帰ってきて最終的に28万2千500ドルで合意した。

又settlementも契約日から81日後で合意を得る。すぐにどうこうする物件ではないのでなるべく

受け渡しは伸ばしたい。その期間、利息という経費がかかるから。

しかし、ちょっと交渉に失敗した気がする。先方より29万ドルときたとき、

28万といってしまったことである。

双方の中間価格を取ってしまったが最終合意価格を27万ドル代に収めておけばよかったと思う。

そのためには28万ではなく27万3，4，5千ドルくらいにカウンターするべきであった。

後はbuilding & pest inspections で何か欠陥があればそれを武器に再度交渉するしかない。

どうしてもこの物件が必要であったためかちょっと甘くなった気がする。

数字の検証

Thu, 04 Jun 2009 20:42:43 +0900

前回リノベーションが終わった物件を数字から検証してみます。

物件購入価格　　　　　：$288,000

購入諸経費　　　　　　：$ 13,584

リノベーションコスト　：$ 42,000
------------------------------------
合計　　　　　　　　　　：$343,584

今日、不動産屋に見てもらい、もし売りに出した場合の評価価格をたずねたところ、$410,000-$420,000

くらいだろうとのこと。あくまでも参考程度しかないが。又、別の不動産屋にも来てもらい今度は賃貸の

評価及び、賃貸の契約手配を依頼した。$380/weekで広告を出す予定で合意する。この物件は賃貸に出す

予定である。

反省点：

リノベーションのコストは当初物件購入価格の１０％を予定していただけにかなりのオーバーになった。

物件の構造的な部分に予想外のコストがかかってしまった。

１）土台の部分　：約$4,000

２）電気の配線、配電盤等の総入れ替え：約$7,000

３）アスベスト入りフロアリング処理：$1,500

4)エアコン取り付け工事にコストをかけすぎ：$1,166 ($600くらいでできたはず）

古い物件だけに、予想外のコストがかかることを覚悟しておいたほうがいいようだ。

この物件は現在の私の自宅評価額とほぼ同じである。築13年の自宅と築100年くらい経過した物件との

価値がほぼ同等とは改めてロケーションの重要性を再認識することになった。

売れば多少の利益が残るが、賃貸に出すことにする。

レノ完了。

Sun, 31 May 2009 16:55:57 +0900

約2ヶ月かかったリノベーションがほぼ完了した。いつものように画像にて簡単に説明しておきます。

数字等の詳細は又次回に報告予定。

購入時の家前景。わかりますか？家の中心から左右にたわんでいるのが。
これはカメラのレンズのせいではなく、土台に問題があるのです。この問題が思わぬ出費につながるのでした。

リノベーション終了後の前景。たわみもだいぶ改善されました。ペイントの色選
択が今回は失敗でした。このグレイ色はブロックの家に使っていた色をこのクインズランダーにも使ってみましたがやっぱり木の家は縁取りの色は濃紺、緑とかが合っているように思います。ただ隣の家がその色を使っているだけに真似小僧は避けたかった。

ストリートビュー

床のたわみの原因は古い土台のせいです。（白くペイントされた木のポストの地面部分に問題あり。宙ぶらりんのポストやら腐ったものなどいろいろあった。写真のなかでスチール製のポストが交換した部分。計12本ほど交換した。築70年以上の家だけに完璧にはなおりません。
ただ今回、フロアにラミネイトの床材を敷き詰めるため、ある程度のフラットさが要求され、予定外にコストがかかった。

玄関を入ってすぐのスペース。当初はオープンデッキであったものをこのようにクローズして"sleep out"と呼ばれるスペースに改造されている。こちらではよくみかける。写真の床は木ではなくビニール製である。

ビニール製のフロアを剥がしたところオリジナルの床材があまりいい状態ではなかった。そこで新たにデッキに使う床材に張り替えた。当初このスペースを再びオープンデッキに
戻す予定だったが予算上の問題で却下。照明もかえた。

先ほどのsleep outからみたリビングエリア、奥はキッチン、ダイニングエリアである。この床のビニールフロア、古いものにはアスベストが含まれている。又、余計な出費がでた。アスベストスペシャリストの出番。撤去作業に約$1500かかった。

照明もシャンデリアタイプに変え、夜は雰囲気がでる。西洋の家は日本人にとってはちょっと暗めの感覚である。彼らには日本人の感覚では明るすぎるようだ。多分、目の色の違いに理由があるのかもしれない。蛍光灯では雰囲気作りが難しい。ただエコ的観点からは蛍光灯タイプの照明もできるだけ使いたい。
新築の家では40%は蛍光灯タイプを使うよう義務づけられている。レノの家も適応されるのかもしれない。奥の入り口の大きさが拡大されたのに注目して欲しい。オープン感覚を出したかった。
当初キッチンエリアに使われていた。
このキッチンエリアをベットルームに変更する。これで2ベッドから3ベットの家に変わり、付加価値もあがる。

当初シャワーのみであった。

バスルームは完全なレノ。バスタブを入れ、シャワーとコンビネーションにした。

タイルも張替え、照明,Vanity等も変えた。

古さをかもし出している。

Vanityも$250くらいのものをセール中$99で買った。将来のため、ストックも３つある。トイレもタンク付きで4つほどストックしている。セールなどの時に安く仕入れおくとよい。

キッチンルームのレノベーション中の模様。キッッチンユニットも新品。
ベンチトップは格安で仕入れる。よって色は選べない。

このスペースがダイニングも兼ねる。

壁の木材の方向に注目して欲しい。横に目地が走っているがこれは珍しい。
pre-warの時代すなわち第2次大戦以前に立てられた様式らしい。戦後は目地が縦に走っている。

ベッドルーム。最近はやりのステンレススチールのファン、照明もこの家に合わせた。

バックヤードからのビュー

ガーデンベッドにはプラントも植えた。

レノ途中経過。

Sat, 16 May 2009 15:49:29 +0900

現在リノベーション中の物件です。

家の中の床がフラットでない部分があったり、傾斜がひどくとてもそこにベットをおいて寝る気分

にはなれない箇所があります。そこでコンクリートのフラット屋の登場となった。

以前うわさで聞いたことはあったが、実際に仕事を依頼したのははじめてである。

地面の傾斜や凹凸等の床にコンクリートを流し込み、平らにレベルを合わせる仕事をメインにする業者さ

んである。

この日は朝から玄関入り口には生コンのトラックが横付けし、玄関からホースにてコンクリートを

部屋内に流し込む作業をしていた。建築中の家では初期段階の作業であるため別に違和感はないが、

すでに家として存在する部屋内にコンクリートが流し込まれる様子はちょっと違和感があった。

無事流し込みが終われば今度はコンクリートのエア抜き、馴らし、測量などで平らにレベルを調整して

作業を行っていた。写真の男性がボスで名前は日本的に発音するとダミアンである。ちょっと怖いかもし

れない。料金は約60M2で$4200である。このコンクリートの上に床材を張る予定であるがコンクリートの

乾燥に2週間ほど置いたほうがいいとのこと。

この日、同時に2つの作業がこの家で行われていた。塀、壁などを主に作る業者さんである。

この物件は山に面して立っているため、丘陵地が総面積の半分くらい占めている。

そこでできるだけフラットな土地を確保し、活用したほうがいい。観賞用にしては広すぎ、

税金もたくさん払っているのであれば土地の有効活用、付加価値も高まればそうしたほうがいい。

前置きが長くなったがそういった理由で表の庭の一部を平らにする作業を業者に依頼していた。

グラネットのブルーという種類の石を使い、写真は土手？RETAINING WALLになる石たちである。

この日は重機を運ぶトラックやら、コンクリート車、作業する人たちと車やらで周辺の小さな道がより

狭くなり、大きな音をたてまくったように思う。新たに住む住人としてはなるべく速やかに周りの住民の

方々には、最小の迷惑で進んで行って欲しい。隣近所とのいさかいでメリットは何もないと思う。

ダミアンが写真を撮ってくれとせがむので一枚。

　ならしが終わったところ。

　ベットルームになる予定の一室。

　バスルームの床のタイル剥がし、アップデートの下準備。

　フロントの庭の一部。

　石を並べているところ。

契約完了

Sat, 09 May 2009 21:18:26 +0900

以前紹介した物件が最終的にコントラクトの手続きがすべて終わり、所有者が私のトラストに変わった。

この物件の購入にあたり、銀行の融資に一ヶ月ほど時間がかかった。

又、物件の位置する場所のゾーニングがコマーシャルであり、住宅の融資が80%に対し、

60%と低く自分のお金の持ち出し比が高い。

銀行の手配した資産評価額は土地代のみで家の価値はゼロになり、その分私の持ち出しがさらに増えた。

数字で見ると：

最終購入価格：$262,500.00

銀行の土地のみの評価額：$210,000.00

銀行の融資額：$126,000(土地の評価額の60%）

自分の持ち出し額：$139,000(プラス諸経費約$15,000)

勿論、OPMを使ったため、実際は自分のお金ではない。

銀行が家の評価をゼロとみなしたが、リノベーション後、家の評価があがる可能性はある。

いずれにせよ、この家は私のオフィスとして当面は使う予定。将来はたたきこわし、オフィスビルを

建てた方が価値はあがるだろう。

今後の予定。隣に同じよな形の家が建っている。家の状態は外観を見る限り多少良さそうである。

この物件の購入をトライするつもり。今すぐ売ってくれなければ将来、私が最初の購入オプション権利を

得れるよう交渉する予定。

私の土地が角地、この利点を生かし、面積を増やせば、付加価値はもっとあがるはず。

借金のバランス？

Thu, 07 May 2009 08:44:48 +0900

世界的金融危機の中、不動産投資をやる私個人にも影響が出てきている。

ここ1年程自分のお金は一切使わず5件ほどの物件を購入した。

すべて他人のお金である。（OPM:Other People's Money)

この他人のお金を借りる銀行の融資プロセスが今までにないほど時間がかかっている。又審査も厳しく

なってきてた。多分以前の基準が多少甘かったのかもしれない。コスト削減でスタッフも減らし、今まで

以上の厳しい審査に時間がかかっているのだろう。

よって借り手がやらなければならないことは先をみて早めの融資申請を行い、融資にも時間がかかること

を前提に売買契約のコントラクトにも融資期間を十分とる必要がある。以前は通常2週間で返事がきてい

たのが今では4週間必要という銀行もある。

ここケアンズは自営業者が多い地域である。田舎で大きな企業、工場も少なく、サブコントラクトで

仕事をしている人が多い。彼らが銀行の融資を受ける場合、長年の安定した収入を銀行に提示できなけれ

ば通常の融資は難しい場合がある。そのとき使われるの " No Doc ", "Low Doc."

この経済状況下、No Doc.は現在、オーストラリアには存在していないらしい。

Low Docを取り扱う銀行はまだあるが審査基準が厳しさを増してきた。

No Doc:ローンの支払能力があることを証明できる書類の提示が必要ない。(簡単に言うと）

Low Doc:最低限の書類の審査、不定期な収入でもＯＫ。

通常の融資に比べ利率が多少高い場合もあるが私は現在Low Docを使っている。個人名義で物件を買う場

合は、まだ4大大手銀行もLow Docを扱っているが会社、トラスト名義の場合は現在融資不可能のようだ。

よってそれ以外の金融機関を使わざるをえない状況である。

貸してもらえるところがあれば多少の利息は目をつぶる。

ただ、このような金融市場下、借りすぎには気をつけなければならない。言い方を代えれば、

資産と負債のバランスのことである。

ここオーストラリアでは、2008年の金融危機以前までは住宅ローン融資は95%まで一般的に行われてき

た。それが今は80%が最高のようである。現在不動産評価額が下がってきている中、

何がおきてきているかというと：

ある日突然銀行から電話がかかってきてお宅の資産評価額の目減りにより、そのバランスをとる

意味で現金の注入を求めら内容の電話かもしれない。

株に関しては一切知識がないが金融機関の融資を受けた場合同じようなことがよくあると聞いたことがあ

る。しかし不動産の場合、特にマイホームのオーナーにとっては珍しいことかもしれない。

事実、私の投資仲間から実際にこのようなケースが起きたそうだ。失業率が上がってきている中、

政府の補助金により、ファーストホームを購入した最近の若いカップルたちの今後のローンの支払い能力

次第では今後物件の差し押さえも増えてくるかもしれない。失業した場合、1年間のローンの支払い凍結

などの策を案じているとも聞いたが銀行はその分は負債に上乗せされるだけである。

当たり前の話だがお金を貸したほうの銀行はいつもその安全性を考えている。

LVR(Loan to Value Ratio)は不動産投資をする上でとても重要である。経済の動向により、上げたり、

下げたりする必要があると思う。今の状況下、80%以上は危険に思う。豊富な現金も持っていれば別だ

が。70%以下できれば50～60%であれば私の場合夜も眠れる。

しかしいつでも使えるある程度の現金（私の場合勿論、OPMではあるが。）は確保しておいたほうがい

い。

そのためには繰り返すが資産、負債のバランスを考え、お金を使えば今度は資産を増やす努力が

必要になる。

レノほぼ完了。

Fri, 17 Apr 2009 16:50:22 +0900

ある物件のリノベーションがほぼ完了したので確認に行ってきました。

２００４年に購入してから一度も手を加えていない物件で家賃もそれなりに低い。

リノベーション前の家の状態は、屋根も錆び錆びで雨漏りもあり、木の腐りがいたるところにある。

この状態では借りては通常はいない。今までは政府関連の機関に貸していたため、問題はなかった。

しかしこのまま貸し続けると修理する機会を逃してしまう。そこでこの物件をリノベーションすることに

した。時期は今年の２月ごろから約２ヶ月ほどで終了。

リノベーション後も賃貸にする予定なので賃貸用のリノベーションである。

リビングエリアであるがなぜか黄色に塗られていた。クイーンズランダーはやはり板張りが似合う。
カーペットを剥がし、フロアはサンディング。もう一度コーティングをすれば完了。

キッチンエリアもとても料理を作る気分にはなれない。レンタル用の最低限のリノベーションに留めた。
ユニット、ストーブを交換する。

バックエントランス。階段の腐り、ポストの腐りなどを修理、交換した。

家の全景。今回広角レンズを購入したので早速使ってみた。(Canon EFS 10-22mm）

左の屋根、錆が見える。残念ならが総張替えが必要になった。予定外の出費約$10,000

バスルームも最低限のレノに抑えた。通常私はシャワーカーテンは使わない。テナントがすぐに破る。
そうなるとシャワーの水でvanityのそこがすぐにやられる。そこで今回はPedestalを使い水に濡れても
大丈夫。バスタブもできるだけきれいにした。

玄関口の床も木が腐り危ない状態であった。新たなボードをひき、改善した。

キッチンのシンクまわり。

通常のように家の内，外全塗装、照明のアップデート、家の土台のポーストも鎖があり、修理、交換し

た。エアコンをリビング各ベットルームにつけた。

今回のリノベーションにかかった費用の総額：約$28,000

renovation前の家賃　：$135/week 今回$260/weekで募集した。

物件の価値がリノベーション前（去年）：$150,000（銀行による）

今回不動産屋のセールスによる査定：$210-220,000

レントが$260で確定した場合、今回のリノベーションによる利回りは、

260-135=125x52weeks= $6500

6500÷28000=23% plus depriciation itmes

23%プラス減価償却分

あくまで目安。

これでこの地域の物件のリノベーションは一先ず終了。6件行った。

コマーシャル物件

Sat, 04 Apr 2009 20:50:11 +0900

先週、ある物件が unconditional　になった。building & pest , finance等の条件すべてがクリアに

なったことを意味し、これでこの物件のコントラクトの条件がなくなり、あとは契約完了日を待つだけ

だ。

ケアンズ周辺で３０万ドル以下の優良物件を探すのがここ最近、難しくなってきた気がする。

南方、ある地区にはまだ存在するが、それ以外では競争が激しくなったのが理由だろう。

尚且つ、コマーシャルゾーニングに建つ居住用物件は価値がある。

この写真の物件もその１つだ。角地で、向かいに大きなショッピングセンターの建物があり、

その影響でゾーニングが居住用からコマーシャルに変わったようだ。土地の価値はあり、将来の

ポテンシャルはありそうだ。

この物件をオフィスとして使えるようにリノベーションをする予定。

雑草の撤去

Sat, 04 Apr 2009 20:20:00 +0900

前回の続きになるが、自宅用物件にあたらなる問題が発生した。

弁護士からメールが届き、隣人との境界線付近の土砂が地すべりを起こしていてこのまま放置すると

ブロックの塀がお宅のプールに落ちていく可能性があるという内容のメールであった。

また地すべりかよって感じです。山の斜面に建つ物件の定めかもしれません。

写真３枚目のブロック塀の上方に白い棒がたっているのが隣との境界線、つまりここから下がうちの

土地になり、横幅も数十メートルに及ぶ。

これは前回の地すべりの側面よりも素人目にみても厄介で金がかかると簡単にわかる。

先ずはこのヤブのような植物を取り払わないことにはどのような地形になっているのかわからない。

このヤブを撤去するため業者に見積もりを取った。大きな重機で車庫を壊し、その屋根にも覆いかぶさっ

ている雑草を撤去依頼。約３日の作業、大型トラック５台分の雑草処理、等で約９千ドルという見積もり

が今日届いた。仕方ない。

その前にプール用のポンプ等の器具、電気等の配線を移動する作業がある。

早いうちに作業を進める予定。