目指せ、資産３億円！

釈放されず★

両親逮捕の部屋のその後の状況です。

両親共に捕まってしまっていて、入居しているのが未成年のみとなってしまっています。

こちらから、即退去の方向で交渉をお願いしていますが、未成年なので次の住まいも借りることができない状況なので、母親が釈放されるまで、入居を続けさせて欲しい、その間の家賃は必ず払うからということでした。

現在、母親の釈放がなかなか決まらない状況が続いているため、即退去ということはなかなか難しいという状況が続いています。

家賃はきちんと支払われているので、こちらとしては母親の状況の変化を待たざるを得ないという状況になっています。

夫婦二人とも、逮捕！

ひったくりで、夫婦二人とも逮捕？！

電話で、管理会社の方から告げられてびっくりしました。

埼玉の物件に住んでいる夫婦の二人ともが、ひったくりで逮捕されてしまったんです。


こういう逮捕のケースは初めてでした。

そのひったくりの数も数百件にのぼるということです。

暴力団への上納金もしていたようだし、他の入居者の方は、やっぱりそういう方は居ない方がいいですよね。

退去してもらうことで話の方は進めてもらうことにしました。

ただ、お子さんが住んでいらっしゃるので、どれくらい早く退去できるのかは、これからの交渉次第ということになってしまいます。

１Rタイプだけ、なかなか埋まらず。

今春、購入の１Ｒタイプが空室がなかなか埋まっていません。

線路沿いというのとエリア的に外国人の方の居住の多いエリアということも理由のようです。


１Ｒタイプは、初めての物件ですが、出入りは予想した以上にこの数ヶ月は多かったです。

たまたまだったんでしょうが、今春購入したファミリータイプがずっと満室のままなのとは、かなりの違いです。

現在のところ、利回りの良かった１Ｒタイプとファミリータイプの利回りがかなり近づいています。

計算するまでは、逆転しちゃってるのかと思っていましたが、それでも、ファミリータイプを上回っている辺り、さすが１Ｒなんだなあと実感しました。

超短期★★★

先月、家を建替える３ヶ月間の入居者の方が出られました。

「部屋はリフォームせずにそのままでいいので、建替えの３月間だけで」という話でした。

保証金３月分くらいで、半分引きだったので、すぐの入居ということで入ってもらいました。

家賃も最初に全額の支払いでした。


その部屋が、「建築現場事務所として、５ヶ月間貸して欲しい。」という電話が不動産屋からありました。

これも、中はそのままでいいという話です。最初の短期の方を貸した時点で部屋はかなりきたない状態でしたが、この方もごく短期なので、きれいにするより安く借りたいようです。

駅から徒歩１分位なので、たまたま、こういう話が続いたのでしょうか？？？

これまでは無かったケースでしたが、早く決まって、リフォームなしで、きれいに支払いしてくれて、若干の礼金が入れば、あまり手間無く決まるので悪くはないんだなあという気もしました。

★何に、お金をかけるか★

不動産投資の収益物件の場合、建物について、何にお金をかけるか！

私の場合は、

「何も、お金をかけないこと」が、まず、基本です。

理由は、（どんなにお金をかけても、どんな設備・仕様も）居住者の物になることは（永久に）ないし、オーナーも自分が使うことはないというのが、考えのベースです。

以前に、２ＤＫの和室２部屋の間取りを不動産屋さんから「１ＬＤＫが人気で、家賃も高くてすぐ決まりますよ。」と随分強く勧めてくれたので、じゃあ実際にやってみようということで、１ＬＤＫに改装してみました。（改装費用は、家賃が３千円高ければ、投資分の元が５年もあれば取れる計算でした。）

が、その家賃では、入居者はなかなかすぐには見つからず、家賃も、結局、あまり通常と大差ない家賃に下げてから、すぐに決まりました。
残りの部屋は、空室が出てもそのまま（和室の）２ＤＫで募集しましたが、１ＬＤＫとあまり変わらない家賃で普通に決まっています。

これも、たまたま、全く同じ物件で、１ＬＤＫと２ＤＫの費用をかけた比較ができているので、ある程度（１部屋ずつの比較ではあくまで参考位にしかならない程度）の結果が分かりますが、なかなか、した場合としない場合との対比ができるケースは少ないように思います。なので、費用をかけた場合や・逆に何もかけなかった場合に、その方が良かったかどうかの判断はかなり難しいように思います。


なので、設備や物にお金をかけるより、一番お金を投資するのは、空間・居住面積に対してがいいように思います。
広さだけは、ほぼ永久に変えることができない（万人に共通の）サービスだからです。

また、この居住空間も、サービスの1つと考えれば、時間と同じ位に物ではない一番贅沢な仕様（商品）と言ってもいいのかなと思います。

その次にかけるところは、パッと見に見えるところくらいです。
あとは、普通に標準でいいと思っています。
特に消耗品は、古くなったら変えないといけないので、時代時代の標準に合わせて変えていけば、時代遅れにもならずに入居者のニーズに応えることができると思います。
幾らお金をかけても５年もすれば時代遅れと色あせてくるのはまず間違いないです。

あえて、物にお金をかけるとすれば、一番変えることのできない外観が優先順位高いと思います。
見た目にも影響が大きく、（いい感じのタイルを貼ったりして）長持ちすれば費用対効果も抑えることができて、（古くなってからの）入居率への効果も期待できそうに思います。

いずれにせよ、入居者の方は、よっぽど目に付く大きな違い以外は、何も気付いてくれないのが現実かなあと思います。