マンション建替えセミナーに行きました

先週末の昼下がり、大阪のビジネス街のド真ん中の本町に行きました。

分譲マンションの建替えセミナーを聴講する為です。

セミナー会場がある、住宅金融支援機構のビル。

周辺は、ビジネスマンが数多く行き交っております。

大阪市営地下鉄・本町駅から数分ですし、

何度も来たことはあるのですが、来るたびに地図を頼りにしてしまうのでした。

☝致命的な方向音痴

そして、セミナー会場内。

セミナー後に、無料相談会が開催されるということもあり、会場の前列には

「マンション理事長歴〇年ですが、何か」

という風情の男性達が、ずらりと並んでいました。

こういう会場では、後ろの席に座るに限ります。。。　|дﾟ)

セミナー内容は、以下の通りです。

第1部　マンションの建替えの仕組みと、アドバイザーの仕事

第2部　マンション建替えの事例紹介

第3部　マンションへの融資制度

「マンション建替え・耐震」と銘打ったセミナーでしたが、予想通り「建替えありき」という内容でした。

主催者自体が、建替えのアドバイスを専門にしていましたのでね。

第1部の内容は、大きく二つ。

①区分所有法や建替え法等にそった、管理組合の手続き

②いいコンサルを選定しましょう　（≒我ら主催者を、コンサルに選んでね）

まぁ、第一部にかんしては、可もなく不可もなく。。。

第2部の建替え例の紹介は、かなり面白かったです。

1つ目の事例は、東京・渋谷のド真ん中の小さなマンション。

　１階がコンビニ、２階と３階が事務所。（１〜３階は、同一の法人が所有）

　４階以上は住宅（１６戸）。

　権利者の総数は１７。

商業立地で場所がいいと、新築する建物の用途も色々選べそうです。

隣地と共同して、大型商業ビルへの建替えという夢も描けたりして。

しかしながら、建替えをする場合は、５分の４以上の賛成者が必要となります。

権利者の総数が「１７」の場合、３人が反対すると、成立できません。

小規模のマンションほど、全員合意を目指して、丁寧に進めていかねばなりません。

２つ目の事例は、駅からちょっと離れた団地型マンション。

　総戸数１７６戸。

　地上５階　全５棟　エレベーターなし　オートロックなし　緑はいっぱい。

　要は、典型的な公団型のマンションです。

　建物の老朽化により耐震性に不安がありました。

　漏水事故が頻発し、上下階でのトラブルが起こっていました。

　そして老朽化による漏水の場合、保険会社からはお金がでないこともあり…

　

こちらのマンションの合意形成については、「多数決」という数の論理で押し切っていくことが出来そうです。

そして敷地内に緑が多いということは、場所に余裕があるので、その分だけ大きな建物が建てられます。

今まで１７６戸しかなかったところに、３００戸のマンションを建てられたとしましょう。

　・新しい部屋がたくさんできるということは、他の場所からこのマンションへたくさんの人が買いにくるってこと。

　・マンションを買いに来るってことは、お金が流れ込んでくるということ。

　・お金が流れ込んでくるということは、元々のマンション住民の費用負担が減る。

　・昔からのマンション住民は、少ない支払いで、新しい建物に住める。

いいこと尽くめじゃありませんか。

但し、マンションの敷地の中を市道が通っていることで、容積率に制限が出ていました。

この市道の付替えの為には「行政への働きかけ」が必要なのですが、これが相当に面倒な作業です。

更に行政に働きかけるだけでなく、周辺住民からも理解と協力を得ねばなりません。

自らのマンションだけにとどまらず、

街全体の課題を整理し、街づくりに貢献していくという話は、大変興味深かったです。

個人的に、

「分譲マンションの建替えで最も大切なのは、組合員の合意形成。その次に気になるのが、お金。」

ではないかと思っています（そりゃもちろん、ﾄﾗﾌﾞﾙﾈﾀを言い出せばキリがないほど、ｱﾚｺﾚありましょうが）。

１つ目の事例で、「合意形成の大切さ」を

２つ目の事例で、「費用負担を少なくするための尽力」を知ることができました。

かなりたくさんの資料を頂きました。

仕事の合間に、ゆっくり再読していきたいと思います。

「そんなセミナー内容なんて、知るか。

コメントの書きようがないやろ。」

というお客様の為に、

今日のおやつ画像をＵＰしておきます。

極細ポッキーって、

食べた気がしないのはなぜなんでしょう。

その気になれば、

15分くらいで完食できちゃいますよね。

当然のように、この記事を書き終えるまでに

無くなっちゃいましたが。

[aya*****]

今晩は、お疲れ様です2月終わり3月入りますねまだまだ寒い冷えますね😢、記事、リスペクト、😁何だかマンション住みたくなりました😁

マンションならではのいいところもあれば、面倒なところもあります。
購入前に、よく考えなくちゃね。

[清水しゅーまい]

なにごとも合意形成が大切ですね。
10階建てとかもっと高いとことか
どうなるのか心配になります。

マンション・・・

こちらでは、二階建のコーポをマンションと言います(笑)

都心部の場合、容積率いっぱいに建てているマンションがほとんどだと思います。
そういうマンションだと、事例2のように
｢もともとのマンションよりも、大きいものに建て替える｣
というのは難しくなりそうですね。

資金が枯渇しそうになったらスマイル債を解約しましょう！( ´ ▽ ` )ﾉ

私もすごい方向音痴です・・・爆

[zipang02]

sophiaさん、おはようございます。

ポッキーの話を詳しくお願いいたします。

[主任]

勃…もとい、ポッキーに極細ってあるんですね。(笑)

"築30年"が近づくと建て替えが話題になってきますよねぇ。

宅もまだまだ先ですが、今からでもちと憂うつです。(笑)

> ぴたろうちゃん♪さん
区分所有法上「構造上の独立性」「利用上の独立性」があり、その部分を登記していれば、
その建物は「区分所有建物＝マンション」といえます。

オンボロ木造二階建の「〇〇荘」であっても、各住戸を登記していれば、
法的には「マンション」といえます。

> ゆうさくさん
このセミナーの第３部は、すまい・る債のアピールでした。
「中途解約しても、ペナルティはありませ〜ん」とのことです。

さっちゃんもﾅｶﾏ(♧◑ω◑ )☞♡☜(◐ω◐♧ )ﾅｶﾏ

zipang02さんの為だけに、ポッキーを追加したようなものです。

> 主任さん
極太の勃…もとい、ポッキーも駅売店に並んでることがありますよね。
あれは長さも相当なものです。

平成26年度の調査によると、建替え時の平均築年数は41.7年なのだそうです。
思っていたよりも、かなり早めに建替えてるような気がします。
経年劣化だけでなく、震災の影響もあるのかもしれませんが…

去年のポッキーの日に、このポッキー食いました！

ただいま〜 今日は残業でした・・・

こんばんは

分譲マンションの建替えセミナー

お疲れさまでした

> ytnrさん
それは、某ブロガーさんのお誕生日ですね。

> さっちゃんさん
帰り道は、寒かったのではないでしょうか。遅くまでお疲れ様でした。

> ミサコさん
思いのほか、盛りだくさんの内容となっていました。