中国法務・労務・知的財産・弁護士方暁暉・上海法律事務所

住宅を売却する時に納めるべき税金

住宅を売却する時に納めるべき

税金の種類およびその計算方法

　中国の現行法規によると、事情に応じて二つの計算方式が定められています。以下に事例を設けて具体的に説明します。
（具体例：元の値段が150万元、内装費用（合理的な費用）が10万元の不動産を180万元で売却する場合）

1. 譲渡人が、売却不動産の元の値段に関する正確な証拠を提供し、不動産の元の値段と納税額とを正確に計算できる場合： 印紙税 営業税及び
   付加税 個人所得税 納税総額

   実際に契約で成立した売却価格×0.05%	1,800,000元×0.05%=900元	合計100,800元（この金額は個人所得税を徴収するとき控除とすることができる。）
   実際に契約で成立した売却価格×5.55%	1,800,000元×5.55% =99,900元
   （売却代金-不動産の元の値段-売却の過程で納めた税金-合理的な関係費用）×20%	（1,800,000元-1,500,000元-100,800元-100,000元）×20％=19,840元
   印花税+關･荳嚼ﾅ及附加+个人所得税	900元+99,900元+19,840元=120,640元

2. 譲渡人が、売却不動産の元の値段に関する正確な証拠を提供せず、不動産の元の値段と納税額とを正　確に計算することができない場合： 印紙税 営業税及び
   付加税 個人所得税 納税総額

   実際に契約で成立した売却価格×0.05%	1,800,000元×0.05%=900元
   実際に契約で成立した売却価格×5.55%	1,800,000元×5.55% =99,900元
   売却代金×1%（普通住宅） 売却代金×2%（非普通住宅）	1,800,000元×1%=18,000元 1,800,000元×2%=36,000元
   印花税+關･荳嚼ﾅ及附加+个人所得税	900元+99,900元+18,000元=118,800元（普通住宅） 900元+99,900元+36,000元=136,800元（非普通住宅）

   注：「普通住宅」と「非普通住宅」とは、建築容積率、住宅面積及び各地域における住宅の平均価格という三つの要素を条件とした住宅の分類方法です。
   上海市においては、以下の条件を全て満たす住宅が「普通住宅」と認定され、それ以外の住宅は「非普通住宅」と認定されることになります。
   1. 建築容積率が100％以上であること
   2. 住宅面積が140平方メートル以下であること
   3. 以下の地域ごとに、各号に定める条件を満たすこと
      1. 内環線の内側の地域
         1平方メートルあたりの単価が17500元以下であること
      2. 内環線と外環線の間の地域
         1平方メートルあたりの単価が10000元以下であること
      3. 外環線の外側の地域
         1平方メートルあたりの単価が7000元以下であること

京滬高速鉄道2011年10月開通

　京滬（北京−上海間）高速鉄道のレール敷設完了の記念式典が11月15日午前、安徽省の蚌埠南駅で開催された。
これにより、世界の関心を集める京滬高速鉄道のレール敷設が完了した。
2012年に完工予定の京滬高速鉄道建設プロジェクトの工期が大幅に短縮されたことで、来年10月1日の国慶節にも運行を開始する見通し。
京滬高速鉄道の開通後、北京から上海までの所要時間は最短4時間に短縮される。
京滬高速鉄道は2008年4月18日に工事を全面的に開始し、鉄道全長は1318キロメートル、設計時速は350キロ、プロジェクトの投資総額は2209億4000万元となっている。
京滬高速鉄道は北京、天津、河北、山東、安徽、江蘇、上海の7省・直轄市を通り、環渤海と長江デルタの二大経済区をつなぐ、世界で最も鉄道路線が長く、レベルが高い高速鉄道となる。
京滬高速鉄道は中国の「四縦四横(中国全土に縦断路線4本、横断路線4本を整備する計画)」快速旅客輸送網の重要な一部で、北京・上海間の鉄道輸送能力の逼迫問題の緩和、鉄道網全体の輸送能力の向上、中国の鉄道近代化プロセスの加速化、経済・社会の発展を促す上で重要な意義があると見られている。

上海-寧波が1時間に、2011年末に新線開通予定

　上海-杭州の高速鉄道が開通し、杭州まで便利になったが、2011年末までに寧波-杭州間の高速鉄道が開通する予定で、上海-寧波間が1時間程度で結ばれる。
現在建設中の杭甬客専線は、全長150キロで、このうち95％が高架橋とトンネルという高規格路線で最高時速は350キロ。途中、杭州東を出発して、䔥山・紹興・上虞・余姚などを経由して寧波に至る。

杭州まで45分！滬杭高鉄が開通

滬杭城際高速鉄道は設計速度時速350km専用軌道線を持つ鉄道で、上海―杭州間の総延長160kmの区間を最速45分で結ぶ。上海側の始発駅は上海虹橋駅である。従来は上海南駅が杭州方面の玄関口を担っていたが、上海南駅への乗り入れルートが未完成ということでこの開業を機に当面の杭州口の玄関口は虹橋駅が担うことになった。一部に上海駅を始発とする列車も運行されるが大多数の列車はこの虹橋駅を始発とするのでこの駅が玄関口と考えて良い。

　ただ将来、上海南駅へのルートが開通したときはこの上海虹橋駅と上海南駅の棲み分けを運営側がどう考えているのか、北京への京滬高鉄開業も合わせて将来のその運用を想像するとなかなか興味深いものがある。 

　ところで、この上海虹橋駅、でかいコンコースが特徴的であるのだが、7月に滬寧高鉄の開通時点ではまだ半分しかそのスペースは利用されていなかった。 

　今回滬杭高速の開通に伴い、ようやくスペースがフル活用されることになった。いよいよ世界最大の鉄道駅と言われる本領発揮である。

09年中国経済リスク

1．金融政策の目標は成長維持、デフレ防止、リスク抑制
　　　　　　中国は今年も急速な経済成長を維持し、金融の安定運営を行いたいが、直面する困難は多い。しかし、インフレ圧力は明らかに昨年よりも低下しており、デフレの可能性すらある。こうしたなか、経済成長の急激な減速と金融リスクの高まりが、金融コントロールの主要な問題となりつつあることから、金融政策の目標を「成長維持、インフレ抑制」から「成長維持、デフレ防止、リスク抑制」に転換することになりそうだ。今年のマネーサプライM2伸び率は前年比14％前後となり、これにより人民元建て融資は通年で3兆8000億元前後に達する見通し。また、中国人民銀行（中央銀行）が引き続き3、4回にわたり、1回あたり0.27ポイントの下げ幅で金利引下げを行うことから、中国は「超低金利時代」を迎える。預金準備率も数回引き下げられ、下げ幅が合計で4、5ポイントに達するほか、人民元の対ドル為替レートの上昇ペースが著しく減速し、対ドル変動幅が上下1％以内で推移すると見られる。

2．新均衡点を模索する原油価格、見通し不透明の穀物価格
　　　　　　米国の金融危機が次第に世界に拡散し、相次いで実体経済に打撃を与えていることから、今年の世界経済は大きく低迷すると見られる。こうしたなか、石油需要の伸びは著しく落ち込んでおり、数年間続いた世界の石油需給のアンバランスな状態は緩和されそうだが、石油輸出国機構（OPEC）は大幅な原油価格の下落を食い止めるために、生産制限による価格維持政策を打ち出す方針だ。また、金融危機が深刻さを増すなか、金融改革は進展せず、世界的な流動性収縮が起こり、商品先物取引市場に対する監督が強化されている。特に、100年1度といわれるウォール街の金融危機により、投資家の将来の金融および経済に対する期待に根本的な変化が起こり、投機的な動きは影響力を弱めることになりそうだ。国際原油価格は、大きな影響を及ぼす地政学リスクと切り離すことができないが、全体的には歴史的な高値から下落し、ニューヨークマーカンタイル取引所の原油先物取引商品であるウェスト・テキサス・インターミディエート（WTI）は、1バレルあたり60〜80ドル前後で新たな均衡価格が成立するだろう。一方、穀物価格は今年上半期、低迷が続き、下半期も多くの不確定要素が内在しているため見通しは不透明といえる。

3．楽観できない雇用情勢、製造業雇用に大きな打撃
　　　　　　中国の雇用情勢は世界的な経済危機によるマイナス影響を受けており、今年も楽観することはできない。経済成長を牽引してきた製造業は最も多くの就業者を抱えているが、今後、世界的な経済危機の最も大きな影響を受けることは確実だ。製造業は今後数年間、大規模な調整を迫られるが、雇用面での打撃が大きいと見られる。製造業の最大の弱点は、最終製品の輸出を中心とし、国外のマーケティングチャネルや国外市場に過度に依存している構造だ。米国で発生した金融危機が世界金融危機と経済危機を招き、米国を中心とする国際市場での需要収縮が中国の大口輸出企業に多大な困難をもたらしている。第2次産業は過去最高の就業者数を連続で記録したばかりだが、今後、失業者数が全産業で最多となる見通し。こうした状況から、今後数年間、雇用情勢は最も厳しくなると見られる。

4．新マクロ経済政策で一部関連産業に発展のチャンス
　　　　　中国のマクロ経済が下降局面と産業構造調整の二重の影響を受けることから、大部分の産業は資金や市場の制約により発展が阻害され、調整を迫られることになる。一定規模以上の工業企業（国有または年間売上高500万元以上の民間工業企業）の利益の伸びはさらに鈍化する。また、世界経済の後退および人民元の小幅の切り上げも、中国の輸出主導型の産業構造に大きな打撃を与えそうだ。しかし、政府による内需刺激策、特に消費刺激策の継続的な実施が、一部中間財産業と消費財産業に発展の可能性をもたらし、川上産業を支えるほか、関連産業の安定的発展を導くと予想される。

5．財政収支、昨年を下回り伸びは鈍化
　　　　　昨年の財政収入は、経済成長の鈍化や政策実施による減収といった影響を受けたため、上半期に高い伸びを示していたが、下半期に入ると伸びは鈍化した。一方、財政支出は過去最高の伸びを記録し、農業、社会保障、公共衛生など経済・社会で発展が遅れている分野、被災地域とその地域住民、科学技術・技術革新および、経済発展方式転換に関する支出が拡大した。今年は、国内外の多くのマイナス影響をもたらす問題に対応し、経済の安定的かつ比較的速い発展を維持するため、積極的な財政政策の実施が必要となる。政府は内需拡大を目的とした財政政策の効果を十分発揮させ、経済成長の維持に努め、構造調整の促進、発展方式の転換、国民生活の改善・保障、調和のとれた社会の建設を推進していく。こうしたなか、今年の財政収入が近年の高い伸びを維持することは困難で、伸び率は昨年を大きく下回りそうだ。政府が積極的な財政政策を実施し、資金投入を増加させても、財政収入の伸び率が鈍化することから、財政支出は昨年の伸び率を下回ると見られる。

6．物価は低水準で推移、デフレ圧力に直面
　　　　　消費者物価指数（CPI）と生産者物価指数（PPI）は今年、低水準を維持し、CPIの通年の伸び率が１％前後、PPIはマイナスとなり、今年上半期、特に2月以降、CPIの伸び率がマイナスに転じる可能性もある。
　　　　　価格の前年比伸び率はテールレイジング要素と新価格押し上げ要素に分けられる。このうち、テールレイジング要素は前年の数値の変化により表される。1998年〜2007年の10年間、各12月のCPI環比変化率の平均値は0.5％で、これに基づき計算すると、今年のテールレイジング要素は、1月と11月がプラス、2月〜10月はいずれもマイナスとなる。
　　　　　PPI環比変化率に関するデータがないため、今年のPPI前年比変化率のテールレイジング要素を推算することはできない。しかし、昨年8月前後に見られたPPIの大幅な変動が、今年の各月の前年比伸び率に大きな影響を与えると考えられる。昨年1月〜8月、PPIが急速な伸びを示したことから、今年1月〜8月の前年比伸び率は昨年同月の高数値の影響を受け、低水準を維持していくが、マイナスの伸びとなる可能性も高いといえる。