共同住宅生活日記

個人的な意見

マンションは住み続けるもの。

このブログの発端となった漏水事案で、現実を思い知らされました。

施行令などでは、水道管は埋設で良いとされています。

しかし、マンションは住み続けるもの。

１５年程度で、ライフラインにかかる管は交換しなければなりません。


交換や修繕のコストを考えれば、埋設ではなく、ピット、もしくは

埋設管の上に蓋を設けたほうが、断然安価であると思うのです。

１５年、３０年、４５年・・・

掘って、埋めて、また掘って・・・？


建てる側は知っていると思うのです。作れば住む人にかかるコストが軽減されることを。

しかし、そうしません。


今回のことで、いろいろ調べたのですが、

調べた範囲では、漏水の原因はほぼ、継ぎ手の接着ミスです。

しかし、それを証明するのはほとんど不可能といっても良いかもしれません。

逆に接着さえきちんとされていれば、１５年以内にHIVP管などが破れるなどで

漏水することはほとんど無いのです。



マンションに限らず、建物はすべてユニットの塊だと思うのです。

躯体にかかるものは交換できませんが、その他は交換しやすくすることが

できると思うのです。また、それは売る側のアピールにもなるはずなのです。

しかしそうしない。なぜでしょう？？


もちろん、建築基準法施行令などに定められていない、というのもありますが、

おそらく、ひとつの市場に影響を与えてしまうからだと思っています。

買う側が気にも留めない、というのも大きいでしょうね。

建物の漏水が無くなる、または安価でメンテナンスできてしまうようにすることは

それを修理している業界におそらくダメージを与えてしまうのではないか？


そう思えてならないのです。


考えすぎ？

弁護士さんの見解

また知人の司法書士さんの紹介で相談に行った弁護士さんは、弁護士としては若く感じましたが、ハキハキとして好印象でした。なんでも、某県から消防官が殉職した案件を依頼され手がけるなどの実績も持っていました。

こちらの言うことをじっくり聞いてくれ、分かりやすく説明してくれました。
そして、以下の見解を示しました。

まず、目的が地下ピットの作成であることについて、裁判に至った場合の勝率から考えると、

１　漏水があった。修理費用がかかった。
２　地下ピットがあったらこうした被害は無かったかもしれない。
３　だから地下ピットを作れ。

こうした訴えを聞いて、裁判所が「そのとおり、○京は地下ピットを作りなさい」
という確立、すなわち裁判に至った場合の勝率を考えるとかなり低い。

そして、費用倒れになる可能性の問題。すなわち、訴訟に関わる諸費用が被害金額に近くなる、もしくは超える可能性もあること。負ければ費用負担はさらに深刻になること。

今後の対策としては、相手に交渉を持ちかけるのが得策であるとのことでした。
本来の目的である地下ピット作成は断念せざるを得ませんが、設計図書の問題や、相手のブランドイメージを材料に交渉を持ちかけ、いくらかの誠意を引き出すことができればよいとのことでした。

そののち、メールで交渉についての手法を相談した後、○京との交渉に臨みました。
結果がこの書庫中の「○京との話し合いが行われました」という記事です。

残念ですが仕方ないです。

○京からの正式な回答

○京からの回答の概要は以下のとおりでした。

・基本的に当社では専有部分以外に地下ピットを作っていない。

・竣工図の訂正不備であるため、訂正させてほしい。

丁寧な言葉でいろいろ書いてありましたが、読み取れる内容はこの２点でした。


実は○京からの正式な回答が来るまでの間に、組合員にある程度説明しておく必要があると考え直したので、これまでの経緯と方向性を説明した文書を回覧にし、どのような方向へ進んでも同意を得ることができるよう、署名捺印をお願いしました。もちろん強制ではありません。幸い、全戸の署名、捺印を得ることができました。

そしてすべての関係書類を持って、知人が紹介してくれた法律事務所に相談に行きました。

一級建築士の無料相談

平成１９年４月

県の施設で一級建築士による無料相談が受けられることを発見。行ってきました。

ほとんどの資料を持っていったので、こちらの説明に不十分なところは無かったと思います。

が、その一級建築士の話によれば、売買契約違反の可能性が高いため、弁護士に相談したほうが

よいとのことでした。

同じところで無料弁護士相談もやっているので、予約して相談を受けることにしました。




平成１９年４月

先日とは違う一級建築士と、弁護士に無料相談を受けました。

同じように資料を示して説明したところ、やはり売買契約違反の可能性が高いという回答でした。

初めて弁護士という人に会ったということもあり、そのときは売買契約違反のお墨付きを取り付けたと

単純に喜んでいました。今思えば、かなり甘かったと思います。

浮かれていた私はさっそく、○京の回答を待ってから、住民説明をしようと思いました。

回答によっては方針を変えなければなりませんし、住民の理解も得にくいためです。

そして、○京から正式な回答が来ました。

設計会社との電話

平成１９年５月１１日

設計会社に電話し、設計図、竣工図について質問してみた。
以下はやりとりの要約。

担当　問題の部分はエレベーター前部分の地下ピットか
当方　共用廊下部分とエントランスも含む。地下ピットとする部分が埋設となった経緯について、
　　　実際にどのようなやりとりがあったのか。
担当　いつの時点で埋設の変更としたのかは、古い話なので分からない。ただ法的には問題ない部分
　　　であるし、当該部分は地下ピットにするか埋設にするかは○京の仕様である。

当方　建築確認も取れているのに、なぜあえて埋設に変更してしまったのか、具体的なやりとりは
　　　あったのか。
担当　建築確認は法的に縛られるものではない。
当方　どのような設計をしていても、法などに触れなければどのように変更しても
　　　問題はないということか。
担当　そのとおり。当該部分は○京の仕様の部分である。
当方　○京が当初の設計とは関係なく、どちらでも決めることができるということか。
担当　そのとおり。○京からそのように依頼を受けた。
当方　地下ピットでも埋設でもよいから設計してくれと依頼を受けた、ということか。
担当　そのとおり。時期についてはわからない。着工する前に変更することもある。


当方　地下ピットを作るのは、コストがかかるのか。
担当　（埋設と比べると）コストはそれほどかからない。仕様の変更についてはコストだけの
　　　問題ではないし、単独で行えるものではない。
当方　単独で行えるものではないなら何らかの理由があったはず。○京が埋設に変更する理由について
　　　何か聞いてなかったか。
担当　記録にも無いし、覚えていない。