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今回の敷金返還交渉、こちらのペースで進められた理由は…。
先輩スポーツアナウンサーの個人事務所が、
以前、我々の会社事務所が入居していたマンションと同じであったこと。
 
我々は敷金返還交渉で「少額訴訟」までやり、15年間近く使用していた物件で、約75%の返還をさせました。
その記憶が、管理会社やオーナーにも残っていて、こちらの言い分( 最終的には裁判で決着させる意思)がハッタリではないことが判っていたのが、展開を有利に進めることになった最大の原因だと思います。
 
契約書に諸々書いていた内容は、前回のブログで紹介しましたので省略しますが…
要するに敷金(家賃5ヶ月分)の内、最低でも家賃の3ヶ月は頂くといった文言が契約書に並んでいました。
 
先輩も「敷金は戻ってくると…いろいろな情報で少しは知っていたが…やっぱり3ヶ月分は諦めた方がいいのかねぇ…」と弱気になっていました。
この「弱気」になる気持ちにさせるのが、不動産屋の戦術なのです!
だから、今でも敷金に関しては、同じような文言が契約書に並んでいるのです!
ある意味、悪質ですね。
 
ドキュメントとしては
6月28日:引越時に、敷金返還で裁判もする気であると告げる
6月30日:カギを返却、賃貸契約が終了する
7月23日:「敷金精算明細書」等が届く
            同時に先輩に管理会社から電話連絡がある
            約96%の返還を、承諾する
7月末日:敷金返還金の銀行振込がある
 
敷金は、375,000円
玄関壁のクロス張替で、12,900円
差引返還額が、36,2100円(96.56%の返還)
 
先輩がなぜ、この金額で妥協したかというと。
自身で少額訴訟をするとして…
訴訟用紙を裁判所もらいに行き、訴状の提出。
そして、裁判。
つまり、簡易裁判所に2〜3回は行くことになります。
印紙代4000円、切手代約4500円も必要。
 
裁判では、ほとんど素人の本人訴訟の場合、結局は裁判上の和解を選択するようになり…
和解は相互譲歩だから…まぁ戻ってきても同額くらい。
 
しかし!しかし!本当は、基本的に敷金は全額返ってくるモノです!
全面戦争をして、和解などせず、裁判費用も相手持ちにさせる方法もあります。
 
でも、先輩はスポーツ実況の仕事もあるし、
慣れない裁判所に行き、訴訟手続をし、結局返還させる金額が増えたとしても最高で12900円です。
 
ちなみに、玄関部分のクロス張替は、我々も証拠写真を撮っていますが、経年変化の範疇というか、、まったく汚れていません!
とにかく、少しでも「預かり金」を返そうとしない、管理会社のセコサと悪意を感じました。
そして、今回の我々には返しても「ものを言わない」人からは、キッチリ敷金をリフォーム代に使っているのでしょうねぇ。
 
最後に重要な事柄!!!
「敷引」はどうなったのか?
答:あれだけ契約書に書いていたのに…何も問題になりませんでした!
  その道のプロだったら「敷引」なんて名称を使っても所詮は「敷金」と同じ事は、わかっているはず。
  つまり多くの人が、このハッタリの「敷引」という文言にダマサレテしまっているのです。
 
「鍵シリンダーの交換」はどうなったのか?
答:特約事項に書いてあったが、全く話題にもなりませんでした!
  もともと、こちらに交換の義務がないので、当然です。
  しかし裁判上の和解では裁判官が、
  「何かあったら気持ちがわるいでしょ?これは…負担したら…」と発言したりします。
    当然、過去の我々の時は鍵をキッチリ返却(合鍵も含めて)したので、応じませんでした。
 
長々と書いてしまいました。
ここで、不動産屋や大家に一番言いたい事は「我々の預けたお金ですから、素直に返してください!」ですね!!
 
なお、敷金返還の基礎知識は、我社のHPに掲載しています。
http://www.clip-clip.co.jp/

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前回のブログの続きです。
敷金が375,000円で、362,100円が返還されたケース、つまり96.56%が返還されたケースを書きます。
 
まずは、この物件の建物賃貸契約書の「敷金」に関する部分の抜粋します。
 
契約書の1ページ目に、物件の住所や構造、家賃や共益費等々が一見してわかるような「標記」が書かれてあります。
 
その中には…
*敷金(5ヶ月分):375,000円
*敷引割合:退去時家賃の3ヶ月分
 
ここでポイント!「敷引割合」なる表現が!?
よく不動産屋は「この敷引3ヶ月分は、戻ってこない敷金です」など言いますが、これは不動産屋が自分勝手に言っているウソ・ハッタリです。
 
敷金は「どんな名称」「どんな計算式」であろうとも、賃借人の債務を担保する「預かり金」なのです。しかも無利子の「預かり金」です。
 
もし本当に最初から絶対に戻ってこない「お金」なら、その金額は不動産屋か家主の「収入」になります。
その分の金額を「収入」として計上し、税金を支払っていますか?
 
最初から絶対にもどってこない「預かり金」とは?どんな「預かり金」なのか?教えてほしいものです。

そして、建物賃貸契約書の本編は第1条から第27条まで、ビッシリと条文が印刷されています。
その中の敷金の部分を抜粋しますね。
 
甲…貸主
乙…借主
 
(敷金)
第8条 乙は、本契約から生じる債務の担保として、標記に記載する敷金を甲に預け入れるものとする。
 
2,乙は、本物件を明け渡すまでの間、敷金をもって家賃、共益費その他の債務と相殺することができない。
 
3,甲は、本物件の明け渡しがあったときは、明渡日から40日以内に、敷金から標記の敷引額を控除した残金を無利息で乙に返還しなければならない。
ただし、甲は、本物件の明渡し時に、家賃の滞納や乙が故意または重大なる過失により、本物件または付帯設備に加えた損害があるなど、乙の債務不履行が存在する場合には、当該債務の額を前記敷金額とは別に敷金から差し引くことができる。
 
4,前項のただし書きの場合には、甲は、敷金から差し引く債務の額の内訳を乙に明示しなければならない。
 
5,前3項のただし書きにより、甲が受領すべき金額を差し引き不足が生じるときは、乙はこの不足額を直ちに甲に納付しなければならない。
 
6,家賃が増額された場合、乙は敷金を補填しなければならない。補填する敷金は、新家賃額を基準に本契約の標記に記載する月数分相当額とする。
 
たった一条文でも、読むだけでイヤになった人もいると思いますが…。
ポイントは「3」の部分の文言!
「…敷金から標記の敷引額を控除した残金…」ですね。
標記というのは1ページ目の
*敷金(5ヶ月分):375,000円
*敷引割合:退去時家賃の3ヶ月分
 
つまり(5ヶ月分)−(3ヶ月分)=(2ヶ月分)の計算式
最高でも家賃の2ヶ月分しか戻りませんよ。
しかも、家賃を滞納したり、部屋がボロボロになっていたら2ヶ月分も戻さないし、別加算で請求する事もありますよ、という意味です。
 
そして、契約書本編の後に「特約事項」が添付されていて、またまた敷金に関する事項が書いてあります
 
(特約事項)
1,(12ヶ月未満の解約に関する事項で省略)
 
2,解約時は契約期間に関係なく(畳・襖・壁クロス等は)張り替えるものとし清掃・消耗費として¥225,000を負担する、但し損傷が著しい場合は別途実費を負担のこと
 
3,解約時は鍵のシリンダーを交換するものとし実費を負担する
 
4,(ペットに関する事項で省略)
 
ここでは、具体的に金額まで書かれていますね。
しかも「3」には鍵シリンダーの交換費も要求しています!!
 
鍵シリンダーの交換は、かならず借り主が行わなければならないモノではありません!
鍵を完璧に返還すれば、問題ないはずです。
 
もう好き勝手に、書きまくっている契約書ですね。
と言っても…これが現在の「普通」の賃貸契約書であることも事実です。
読者の方の賃貸契約書も、だいたい同じような内容だと思います。
ここまで書かれていたら、家賃の2ヶ月分が戻ってくれば…と「弱気」になる人が多いのでは?
 
基本的に「私的自治の原則」といって、契約はお互いが納得すれば、一応は成立することになっています。
 
しかししかし、法律は我々「不動産のプロでない」「一般消費者」を守ってくれます!
ザックリと書きます。
 
*その契約書の内容が法律に反している内容だったら?
→「民法」「借地借家法」など
*契約書の内容が、私たちに充分説明されていないなら?
→「宅地建物取引業法」など
*一方的に消費者(賃借人)に不利な内容の契約ならば、助けてくれる法律はないのか?
→「消費者契約法」など
*「衣・食・住」の生活の基盤となる「住」に関しての賃貸借は特別なものでは?
→「借地借家法」など
 
いろいろな法律が、我々を守ってくれます。 
かなり長々となりました、ここまで読んでくださり…お疲れさまです。
 
まずは、今回の敷金返還交渉の前提となる契約書を紹介しました。
この我々借主にとって非常に不利な内容と思える契約書でも、敷金が約96%戻ってきました。
しかし我々としては100%戻ってくるのが、当然だと思っています。
 
また、なぜ約96%の返還で妥協したのか?
約4%は、何に使われたのか?
「敷引」という家賃3ヶ月分は…どうなったのか?
次回は、もっと詳細な敷金返還の実況報告をしたいと思います。
 
なお、敷金返還の基礎知識は、我社のHPに掲載しています。
http://www.clip-clip.co.jp/

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前回と前々回のブログ掲載の敷金返還は、決着しました。

6月末に引越して賃貸契約が終了し、いよいよ7月から敷金返還交渉。
引越の当日、管理会社に挨拶をし「敷金が、正当に返還されなければ裁判をします」と言いました。

これは、以前この管理会社と敷金返還の少額訴訟の裁判をした経験があるので、相手もハッタリでは無いことは判っています。

具体的に話した内容は…

1、敷金返還等に関する、今後の事務処理とその日程を明確にしてく知らせてださい。
敷金は、いかなる名称・清算方式があろうとも、賃借人の債務を担保する「預かり金」です。
もし、敷金の一部が返却されない場合は、その敷金の一部が何に使用されるのか?
その内訳を示す「明細書」を送ってください。
またその「明細書」の内容説明等を、後日お願い致します。

2、敷金返還に関して、その見解に相違が生じた場合には、訴訟の場でその見解の相違を解決したいと考えております。
つきましては、被告となる当該賃貸物件の所有権者の「住所」「氏名」をお教え下さい。

…と口頭で伝えました。

そして結論として、敷金の「約96%」が戻ってくることになりました。

当事者の先輩は、少額訴訟の印紙代や切手代、何よりも裁判をする手間を考えると「この返還額で手打ち」とする事を決意しました。

そして、この敷金の返還は7月末までにされるとの事。
その返還がされたら、今回の件、契約書の詳細内容を含めた顛末を書こうと思っています。

基本的に、この管理会社に対する我々の信用度は低ので、とにかく本当に敷金が戻ってきてから諸々を書きますので、お楽しみに!

なお、敷金返還の基礎知識は、我社のHPに掲載しています。
http://www.clip-clip.co.jp/

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前回の活動の続き…

昨日、大先輩のスポーツアナウンサーの個人事務所の引越が完了しました。
引越の日は大雨で、作業スケジュールがかなり遅れて終了。
 
私は、久々にそのマンションの3階にある管理不動産屋に挨拶に行きました。
そして、不動産屋の社長と少し話しましたが…敷金に関しては「規定に従って処理します…」の一点張り。
「敷金を返す」というフレーズは、まったくナシ。

数年前、我々が引越して少額訴訟までして敷金を取り戻したのに…。
まったく「学習」をしていないのか?
 
おそらく、今でも敷金返還に関して発言のない賃借人からは、家賃5ヶ月分の敷金から最低3ヶ月は、バッチリと頂き、リフォーム代に使用しているのでしょうね…。
「ものを言わない消費者は、損をする…のか?」これは、イカン!ことです。
 
私たちとしては…
①「敷金の戻ってこない分は、何に使われたのか…その明細書を作ってくださいね。」
②「それから、○○号室の所有権者の名前と住所を教えてください。」
と、言いました。
 
①の発言は、敷金は「預かり金」なので、何の理由もなく返さないのは不当じゃないの?だから、何に使われて返還されないのか?「明細書」を書いてください!といった意味です。
②の発言の意味は、少額訴訟になった時の原告(私たち)、被告(賃貸物件の所有者)なので、その名前と住所の知りたいと言うことなのです。
つまり、訴訟になったら管理不動産屋ではなく賃貸物件の所有権者との裁判になるのです。
 
ところで、大先輩の賃借していた部屋ですが…「立つ鳥、跡を濁さず」というか、めちゃくちゃ綺麗でした。
まぁ、その先輩は几帳面な人なので、日頃からきっちりと部屋を掃除していたようです。
 
借りた時から、フローリングや壁紙は中古の状態。
それをきっちりと掃除しながら使用していたので…何んだか借りた時よりも美しい感じさえしました。
証拠写真は、そのまま賃貸物件の紹介写真に使えそうです。
 
これで、何を?どう?「預かり金」を使ってリフォームするというのか?
敷金返還の「明細書」に、どんなことが書かれているのか…?その内容を見るのが楽しみです。
 
ちなみに部屋がボロボロでも「経年変化」「自然損耗」の範疇であれば、リフォーム代を私たちが負担する必要はありません。
何度も記述していますが、そのリフォーム代は「部屋の使用料」の「家賃」に含まれているのです。
敷金は、何か不測の事態等々が発生した時の為の「預かり金」です。
しかも、契約が終了するまでは、手を付けてはいけない「預かり金」なのです。
 
とにかく、大先輩の賃貸物件は6月末までは契約がありますので、敷金返還が動き出すのは7月からです。
次回は、その敷金返還に関する明細書を元に現地で、説明を受けるつもりにしています。
 
当然、その説明の日程等・スケジュールは、こちらの都合で決めさせてもらいます!
管理不動産屋は「仕事」でやっているのですから、こちらの都合に合わせるのは当たり前の事なのです!
しかも不動産屋は「借り手」と「貸し手」の両方の為に「仕事」をしなくてはならないのです。それで仲介手数料や管理費などを稼いでいるわけですから。
 
なお、敷金返還の基礎知識は、我社のHPに掲載しています。
http://www.clip-clip.co.jp/

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今現在は、むかしお世話になった某局でスポーツアナウンサーをしていた方の、敷金返還についての相談をボランティアで受けています。
局を定年退職して、個人事務所として使用しているマンションの敷金返還についてです。
 
実は、このマンション。
弊社が福岡天神に引っ越してくる前に、事務所として賃貸借していたマンションでもあるのです。
私たちは15年間入居して結構ボロボロ。
当初は敷金の約30%しか戻さないと言われていました。しかし、少額訴訟をし、約70%程戻ってきました。
少額訴訟は、おもしろく、エキサイティングで、勉強になりました。
 
それで…彼の部屋は、4〜5年しか借りていなくて、かなり綺麗なので「楽勝」の敷金返還交渉となるでしょう。
しかも相手の不動産屋も大家さんも、私たちの交渉の時と同じ人物なのでキャラクターやリアクション等々が判っていますからね。
 
しかし、彼は非常にマジメな人間で、退去するときフローリングや壁紙など新品にしなくてはいけない…と、思い込んでいました。
現状回復は「もぬけのカラの部屋」を借りたのだから「ものけのカラ」にすることで、フローリングや壁紙などの自然損耗・経年変化は、いわゆる「老朽化」したのは数年間「使用した」から当然の状態なのです。
その数年間の「使用料」が「家賃」なのだから、その老朽化の修繕費やリフォーム代は家賃に含まれているのです。
 
「敷金の3ヶ月分を退去時のリフォーム代に使用する」ような文言が契約書に書かれていても…???
上記の論理で、家賃に含まれている修繕代のほかに…??、どんな理由で修繕代を取るというのか???
 
とにかく、返還されない敷金があるとするなら、そのお金は何に使われるのか?
その明細を、要求しようと思っています。
この方の、賃貸契約は今月・6月で終了します。
敷金返還交渉は、賃貸契約が終了してからとなります。
7月になったら、まずこの明細書を要求するつもりにしています。
とりあえず今やる事は、6月下旬に引越をし「もぬけのカラ」になった部屋の「きれいな写真」を撮っておくことです。
きれいに部屋を使用した、証拠写真ですね。
時間の許す限り、引越の手伝いと、写真撮影の応援に行こうと思っています。
 
なお、敷金返還の基礎知識は、我社のHPに掲載しています。
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